zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Zadatek, a zaliczka z punktu widzenia radcy prawnego i doradcy finansowego

Co oznaczają te terminy?

2016-11-28
Bardzo często Klienci przy zakupie nieruchomości zastanawiają się nie tylko jaką umowę przedwstępną podpisać (cywilną, notarialną), ale co też oznacza termin zaliczka/ zadatek i ile faktycznie należy wykazać środków wkładu własnego.
 
O odpowiedź poprosiliśmy Pana Mecenasa Bartosza Merda
 
Zadatek i zaliczkę przeważnie kojarzymy z zawieraniem umów różnego rodzaju, poczynając od zakupu wyposażenia domu, kończąc na zakupie mieszkania. Oba pojęcia nie powinny być ze sobą mylone czy też stosowane zamiennie, co niestety się zdarza i częstokroć wywołuje poważne skutki dla stron umów. W języku potocznym – nie prawniczym, pojęcie zaliczki i zadatku bywa często zamiennie, w języku prawnym są to dwa różne zastrzeżenia umowne, wywołujące odrębne konsekwencje.
 
Co do zasady zaliczka wpłacona przy zawieraniu umowy jest zaliczana na poczet ceny (podobnie jak zadatek), natomiast gdyby z różnych przyczyn nie doszło do finalizacji umowy, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości jako tzw. świadczenie nienależne. Nienależne, gdyż nie doszło do wykonania umowy przy zawieraniu, której została wpłacona zaliczka. Na potwierdzenie tego co zostało opisane powyżej, niech posłuży następujący przykład: potencjalny nabywca zawiera umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłaca przy tym zaliczkę na poczet ceny zakupu nieruchomości, następnie nie dochodzi do zawarcia drugiej umowy - umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości. Wtedy to osoba, która otrzymała zaliczkę zmuszona jest ją zwrócić nabywcy. Nie ma tutaj znaczenia przyczyna z jakiej nie została zawarta umowa przenosząca własność.
 
Z kolei zadatek, w odróżnieniu od zaliczki pełni określoną w umowach rolę wynikającą wprost z przepisów prawa cywilnego, a konkretnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego. Prawo cywilne stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie wdając się w szczegóły, jeżeli nasz kontrahent jest nierzetelny, to odstępując od umowy możemy zatrzymać otrzymany zadatek, bądź jeżeli sami go daliśmy, żądać jego dwukrotnej wysokości.
 
Oczywiście, aby dana przy zawieraniu umowy kwota stanowiła zadatek musi to wynikać z treści samej umowy. Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Natomiast, sam zapis umowy zastrzegający zadatek nie jest jeszcze wystarczający, koniecznym jest, aby kwota zadatku została faktycznie przekazana – wpłacona. Zatem, jeżeli umowa, którą podpisujemy zawiera zapisy dotyczące zadatku dla jego skutecznego zastrzeżenia konieczna jest wpłata zadatku – przekazanie kwoty.
 
Istotną kwestią, którą należy jeszcze poruszyć jest wysokość kwoty zadatku. Przyjmuje się, iż zadatek to część ceny jaka ostatecznie ma być zapłacona, zazwyczaj jest to ułamek całości. Przepisy prawa nie przewidują tutaj konkretnych kwot, nie określają jakiej wielkości powinien być to ułamek bądź procent. Przyjmuje się, że kwota zadatku nie powinna, z całą pewnością, przekraczać wysokości ceny, a nawet  jej połowy.
Aby uniknąć ewentualnych komplikacji związanych z wykonywaniem zawartej już umowy lub też odzyskaniem kwoty zadatku, warto określić jego wysokość na rozsądnym poziomie, z reguły nie przekraczającym 10-15 % łącznej kwoty świadczenia (ceny). Z racji ochrony praw konsumentów, inaczej będzie kształtowała się wysokość dopuszczalnego zadatku w relacjach przedsiębiorca – konsument, a inaczej w relacjach samych przedsiębiorców.
 
Przytoczony powyżej art. 394 Kodeksu Cywilnego, pozwala modyfikować stronom umowy zapisy dotyczące zadatku np. sposób i wysokości zwrotu zadatku. Strony mogą ustalić, że tylko w niektórych sytuacjach jedna ze stron będzie zobowiązana do zwrotu dwukrotności zadatku, a w pozostałych do zwrotu wartości zadatku.
Należy zatem uważnie zapoznawać się z podpisywanymi kontraktami, ponieważ może się zdarzyć, że pomimo, że w umowie został przewidziany zadatek, to jednakże umowa będzie przewidywać odstępstwa od ogólnych reguł.
 
Podsumowując, aby znać swoje prawa i obowiązki wynikające z danej umowy, również te dotyczące zadatku, należy zawsze przed zawarciem umowy dokładnie zapoznać się z jej treścią lub skorzystać z pomocy prawnika.
 
Radca Prawny Bartosz Merda
 
A jak powyższa sprawy wygląda z punktu widzenia doradcy finansowego?

a) Im bardziej zależy Ci na zakupie danej nieruchomości – tym większy zadatek powinieneś wykazać.

b) Jeżeli nieruchomość, którą planujesz zakupić jest w bardzo niskiej cenie, a Ty masz pewność dotyczącą finansowania – wówczas wykazując wysoki zadatek zmniejszasz prawdopodobieństwo, że znajdzie się inny kupiec, który przebije Twoją cenę nawet kosztem zwrócenia Ci zadatku przez sprzedającego.

c) Jeżeli masz wątpliwości, że nie otrzymasz finansowania (kredytu hipotecznego), albo sprzedający żąda od Ciebie wysokiego zadatku – wówczas przed podpisaniem umowy przedwstępnej złóż wniosek o kredyt hipoteczny bazując na oświadczeniu nabywcy. Staraj się uzyskać decyzję finansową lub zaparafuj umowę przedwstępną i wyślij wniosek do weryfikacji. Czasami Klienci podpisują mniej zobowiązującą umowę w postaci umowy rezerwacyjnej w której to odwołują się do bardziej precyzyjnego dokumentu (umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej). Potwierdzenie dotyczące zdolności kredytowej można uzyskać m.in. w: ING Banku Śląskim, PKO BP, PeKaO S.A., BZ WBK, Banku Pocztowym, Getin Noble Bank, Idea Bank, Deutsche Bank.

d) Popularnym rozwiązaniem jest model mieszany w postaci: zaliczko-zadatku. Kwotę, którą planujesz przekazać na zakup nieruchomości podziel po połowie – tym samym mniej ryzykujesz.

e) Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu mieszkań objętych ustawą deweloperską bardzo często zamiast zaliczki/ zadatku – stosowany jest termin transza. Nie jest to precyzyjne określenie prawnicze (bankowe) i warto by zostało doprecyzowane co przez nie rozumieją strony. W tej konkretnej sytuacji warto dodatkowo dorzucić zapis dotyczący zwrotu wpłaconych środków w przypadku nie uzyskania finansowania w min. 3 bankach.

f) Jeżeli nie masz zbyt wielu oszczędności, albo obawiasz się zakupu za pomocą kredytu hipotecznego – wówczas zaproponuj symboliczny zadatek przykładowo od 2000 do maksymalnie 5000 PLN.

g) Jeżeli dana nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż od dość dawna, mniej osób się nią interesuje, ma status trudno-zbywalnej, wówczas możesz zaproponować sprzedającemu nieruchomości – brak zaliczki/zadatku i podpisanie umowy przedwstępnej na 4-6 tygodni.
 
Zauważalna jest tendencja, według której w większych miejscowościach jest częściej stosowany nie tylko wysoki zadatek, ale również krótszy termin na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza dużymi aglomeracjami bardzo często są mniejsze kwoty zaliczki/zadatku (czasami nawet brak), oraz dłuższy czas na formalności kredytowe.


Adam Paczos
Doradca Finansowy

Polecane ogłoszenia:

Aleksandria Aleksandrów Łódzki
ul. Piłsudskiego
Lokalizacja inwestycji poza Łodzią zapewnia ciszę oraz spokój, a jednocześnie dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej Aleksandrowa Łódzkiego....Kompleks mieszkaniowy Aleksandria zlokalizowany jest w Aleksandrowie Łódzkim przy ulicy Marszałka Józefa Piłsudskiego. Aleksandrów Łódzki położony...
Willa Akacja Pruszków
ul. Akacjowa
Willa Akacja to inwestycja zlokalizowana w zacisznej części Pruszkowa. Na pięciu kondygnacjach zaplanowano 48 mieszkań, do których przynależą...Willa Akacja to nowoczesna, kameralna inwestycja znajdująca się w urokliwym zakątku Pruszkowa pod Warszawą. Modna lokalizacja, eleganckie...
Osiedle Meteos Wrocław Psie Pole (Sołtysowice)
al. Poprzeczna 53-55
Kameralna inwestycja na wrocławskich Sołtysowicach. W okolicy dużo zieleni i niska zabudowa. Lokalizacja pozwala na szybki dojazd zarówno do... Meteos to nowoczesny 3-piętrowy budynek mieszczący 50 komfortowych mieszkań. Dominują tu lokale dopasowane do potrzeb młodych par i ich rodzin....
Comfort City Rubin Warszawa Białołęka
ul. Dionizosa 7
Głównym atutem inwestycji jest niezwykle bogata oferta układów mieszkań w metrażach od 25 do 75 mkw. Pozwala to znaleźć mieszkanie doskonale...Comfort City Rubin to pierwszy z jedenastu planowanych zespołów budynków (trzy-, sześcio- i ośmiopiętrowych), w najnowszej inwestycji BARC Warszawa...
Murapol Śląskie Ogrody Katowice Wełnowiec-Józefowiec
ul. Bytkowska 103
Śląskie Ogrody zostały umiejscowione przy ulicy Bytkowskiej, w sąsiedztwie rozległych terenów rekreacyjnych Parku Śląskiego. Deweloper zaplanował...Komfortowe mieszkania w sąsiedztwie Parku Śląskiego i licznych miejsc rekreacji, 10 minut od Śródmieścia, kameralne budynki w naturalnym otoczeniu...
Cicha Dolina Warszawa Wilanów
ul. Bruzdowa 104

Drewniane okna z szybami antywłamaniowymi, szerokie drzwi tarasowe prowadzące do ogródka, poddasze do indywidualnej aranżacji oraz konstrukcja...Szukasz cichego i spokojnego miejsca, dokąd nie dociera wielkomiejski zgiełk? Pragniesz zamieszkać w malowniczej i wyjątkowej okolicy? Chcesz mieś...

Mirabelkowa Aleja Łódź Polesie (Złotno)
ul. Podchorążych 49
Mirabelkowa Aleja PP to kolejny etap znanego mieszkańcom Łodzi osiedla w zabudowie szeregowej. Inwestycja położona jest przy ulicy Podchorążych na...Mirabelkowa Aleja, to nowoczesna inwestycja w zabudowie szeregowej, która łączy się harmonijnie z zielonym otoczeniem, w jakim jest położona....
Olimpia Port Wrocław Psie Pole (Swojczyce)
ul. Kolumba/Marca Polo
Najchętniej wybierana inwestycja we Wrocławiu, która położona jest zaledwie 8 min od centrum, w sąsiedztwie parku oraz nadrzecznej promenady....Nowe osiedle społeczne położone bezpośrednio nad Odrą. Ochrona 24h, winda, garaże podziemne. Fitness, place zabaw, ścieżki rowerowe. 8 min jazdy do...
River Point Wrocław Śródmieście
ul. Mieszczańska
Kompleks apartamentów realizowany przez Archicom to inwestycja, która pozwala w pełni korzystać z uroków Wrocławia. Wyjątkowa lokalizacja osiedla...Inwestycja River Point to zespół 3 apartamentowych budynków wkomponowanych w nadrzeczny krajobraz Kępy Mieszczańskiej. Wyjątkowa architektura...
Osiedle Natura etap II Zgorzała
ul. Gogolińska 9

Segmenty i mieszkania zlokalizowane w otoczeniu zieleni, jednocześnie blisko Warszawy (zaledwie 200 metrów od granicy miasta). To doskonała...Osiedle Natura to Twoje miejsce blisko natury. Jeśli marzysz o mieszkaniu w otoczeniu zieleni, chcesz cieszyć się ciszą i spokojem, a życie w stylu...

19. Dzielnica IV etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 49

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...19. Dzielnica / Etap IV INFORMACJE O INWESTYCJI• Największe, nowe osiedle w centrum miasta • Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra...

Osiedle Łąkowa Łódź Polesie
ul. Łąkowa 27A-D
Osiedle Łąkowa zlokalizowane jest w otoczeniu wszelkiej potrzebnej do codziennego życia infrastruktury. W niewielkiej odległości znajdują się... wygodne mieszkania od 36 do 114 m2 własny ogródek, balkon lub taras wózkownia/rowerownia w każdej klatce schodowej przystanki tramwajowe i...
Zobacz wszystkie ›
Promocje i Premiery Mieszkaniowe Zapisz się na newsletter i dowiedz się pierwszy
Subskrybuje już 18 427 osób
Chcę otrzymywać premierowe oferty oraz informacje o promocjach
Później
Tak
Wystąpił błąd, nie udało się wysłać danych.
Oferta, do której wysłano zgłoszenie jest nieaktywna. Zapisz się na nasz newsletter, aby dowiedzieć o się pierwszy o podobnych ofertach.
Drogi użytkowniku, ciastka zostały usunięte.
Wystąpił nieoczekiwany błąd, nie udało się wysłać danych, proszę odświeżyć stronę.
Dziękujemy, wkrótce otrzymasz od nas pierwsze informacje o podobnych ofertach i promocjach.