zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności . Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Zadatek, a zaliczka z punktu widzenia radcy prawnego i doradcy finansowego

Co oznaczają te terminy?

2016-11-28
Bardzo często Klienci przy zakupie nieruchomości zastanawiają się nie tylko jaką umowę przedwstępną podpisać (cywilną, notarialną), ale co też oznacza termin zaliczka/ zadatek i ile faktycznie należy wykazać środków wkładu własnego.
 
O odpowiedź poprosiliśmy Pana Mecenasa Bartosza Merda
 
Zadatek i zaliczkę przeważnie kojarzymy z zawieraniem umów różnego rodzaju, poczynając od zakupu wyposażenia domu, kończąc na zakupie mieszkania. Oba pojęcia nie powinny być ze sobą mylone czy też stosowane zamiennie, co niestety się zdarza i częstokroć wywołuje poważne skutki dla stron umów. W języku potocznym – nie prawniczym, pojęcie zaliczki i zadatku bywa często zamiennie, w języku prawnym są to dwa różne zastrzeżenia umowne, wywołujące odrębne konsekwencje.
 
Co do zasady zaliczka wpłacona przy zawieraniu umowy jest zaliczana na poczet ceny (podobnie jak zadatek), natomiast gdyby z różnych przyczyn nie doszło do finalizacji umowy, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości jako tzw. świadczenie nienależne. Nienależne, gdyż nie doszło do wykonania umowy przy zawieraniu, której została wpłacona zaliczka. Na potwierdzenie tego co zostało opisane powyżej, niech posłuży następujący przykład: potencjalny nabywca zawiera umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłaca przy tym zaliczkę na poczet ceny zakupu nieruchomości, następnie nie dochodzi do zawarcia drugiej umowy - umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości. Wtedy to osoba, która otrzymała zaliczkę zmuszona jest ją zwrócić nabywcy. Nie ma tutaj znaczenia przyczyna z jakiej nie została zawarta umowa przenosząca własność.
 
Z kolei zadatek, w odróżnieniu od zaliczki pełni określoną w umowach rolę wynikającą wprost z przepisów prawa cywilnego, a konkretnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego. Prawo cywilne stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie wdając się w szczegóły, jeżeli nasz kontrahent jest nierzetelny, to odstępując od umowy możemy zatrzymać otrzymany zadatek, bądź jeżeli sami go daliśmy, żądać jego dwukrotnej wysokości.
 
Oczywiście, aby dana przy zawieraniu umowy kwota stanowiła zadatek musi to wynikać z treści samej umowy. Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Natomiast, sam zapis umowy zastrzegający zadatek nie jest jeszcze wystarczający, koniecznym jest, aby kwota zadatku została faktycznie przekazana – wpłacona. Zatem, jeżeli umowa, którą podpisujemy zawiera zapisy dotyczące zadatku dla jego skutecznego zastrzeżenia konieczna jest wpłata zadatku – przekazanie kwoty.
 
Istotną kwestią, którą należy jeszcze poruszyć jest wysokość kwoty zadatku. Przyjmuje się, iż zadatek to część ceny jaka ostatecznie ma być zapłacona, zazwyczaj jest to ułamek całości. Przepisy prawa nie przewidują tutaj konkretnych kwot, nie określają jakiej wielkości powinien być to ułamek bądź procent. Przyjmuje się, że kwota zadatku nie powinna, z całą pewnością, przekraczać wysokości ceny, a nawet  jej połowy.
Aby uniknąć ewentualnych komplikacji związanych z wykonywaniem zawartej już umowy lub też odzyskaniem kwoty zadatku, warto określić jego wysokość na rozsądnym poziomie, z reguły nie przekraczającym 10-15 % łącznej kwoty świadczenia (ceny). Z racji ochrony praw konsumentów, inaczej będzie kształtowała się wysokość dopuszczalnego zadatku w relacjach przedsiębiorca – konsument, a inaczej w relacjach samych przedsiębiorców.
 
Przytoczony powyżej art. 394 Kodeksu Cywilnego, pozwala modyfikować stronom umowy zapisy dotyczące zadatku np. sposób i wysokości zwrotu zadatku. Strony mogą ustalić, że tylko w niektórych sytuacjach jedna ze stron będzie zobowiązana do zwrotu dwukrotności zadatku, a w pozostałych do zwrotu wartości zadatku.
Należy zatem uważnie zapoznawać się z podpisywanymi kontraktami, ponieważ może się zdarzyć, że pomimo, że w umowie został przewidziany zadatek, to jednakże umowa będzie przewidywać odstępstwa od ogólnych reguł.
 
Podsumowując, aby znać swoje prawa i obowiązki wynikające z danej umowy, również te dotyczące zadatku, należy zawsze przed zawarciem umowy dokładnie zapoznać się z jej treścią lub skorzystać z pomocy prawnika.
 
Radca Prawny Bartosz Merda
 
A jak powyższa sprawy wygląda z punktu widzenia doradcy finansowego?

a) Im bardziej zależy Ci na zakupie danej nieruchomości – tym większy zadatek powinieneś wykazać.

b) Jeżeli nieruchomość, którą planujesz zakupić jest w bardzo niskiej cenie, a Ty masz pewność dotyczącą finansowania – wówczas wykazując wysoki zadatek zmniejszasz prawdopodobieństwo, że znajdzie się inny kupiec, który przebije Twoją cenę nawet kosztem zwrócenia Ci zadatku przez sprzedającego.

c) Jeżeli masz wątpliwości, że nie otrzymasz finansowania (kredytu hipotecznego), albo sprzedający żąda od Ciebie wysokiego zadatku – wówczas przed podpisaniem umowy przedwstępnej złóż wniosek o kredyt hipoteczny bazując na oświadczeniu nabywcy. Staraj się uzyskać decyzję finansową lub zaparafuj umowę przedwstępną i wyślij wniosek do weryfikacji. Czasami Klienci podpisują mniej zobowiązującą umowę w postaci umowy rezerwacyjnej w której to odwołują się do bardziej precyzyjnego dokumentu (umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej). Potwierdzenie dotyczące zdolności kredytowej można uzyskać m.in. w: ING Banku Śląskim, PKO BP, PeKaO S.A., BZ WBK, Banku Pocztowym, Getin Noble Bank, Idea Bank, Deutsche Bank.

d) Popularnym rozwiązaniem jest model mieszany w postaci: zaliczko-zadatku. Kwotę, którą planujesz przekazać na zakup nieruchomości podziel po połowie – tym samym mniej ryzykujesz.

e) Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu mieszkań objętych ustawą deweloperską bardzo często zamiast zaliczki/ zadatku – stosowany jest termin transza. Nie jest to precyzyjne określenie prawnicze (bankowe) i warto by zostało doprecyzowane co przez nie rozumieją strony. W tej konkretnej sytuacji warto dodatkowo dorzucić zapis dotyczący zwrotu wpłaconych środków w przypadku nie uzyskania finansowania w min. 3 bankach.

f) Jeżeli nie masz zbyt wielu oszczędności, albo obawiasz się zakupu za pomocą kredytu hipotecznego – wówczas zaproponuj symboliczny zadatek przykładowo od 2000 do maksymalnie 5000 PLN.

g) Jeżeli dana nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż od dość dawna, mniej osób się nią interesuje, ma status trudno-zbywalnej, wówczas możesz zaproponować sprzedającemu nieruchomości – brak zaliczki/zadatku i podpisanie umowy przedwstępnej na 4-6 tygodni.
 
Zauważalna jest tendencja, według której w większych miejscowościach jest częściej stosowany nie tylko wysoki zadatek, ale również krótszy termin na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza dużymi aglomeracjami bardzo często są mniejsze kwoty zaliczki/zadatku (czasami nawet brak), oraz dłuższy czas na formalności kredytowe.


Adam Paczos
Doradca Finansowy

Polecane ogłoszenia:

River Point Wrocław Śródmieście
ul. Mieszczańska
Kompleks apartamentów realizowany przez Archicom to inwestycja, która pozwala w pełni korzystać z uroków Wrocławia. Wyjątkowa lokalizacja osiedla...Inwestycja River Point to zespół 3 apartamentowych budynków wkomponowanych w nadrzeczny krajobraz Kępy Mieszczańskiej. Wyjątkowa architektura...
Bukowy Park II Łomianki
ul. Kościelna Droga 6

Deweloper SŁAWBUD rozpoczął sprzedaż drugiego etapu cieszącej się dużym powodzeniem inwestycji Bukowy Park. Na chętnych do zamieszkania w...Inwestycja Bukowy Park II to segmenty w Łomiankach o powierzchni 80-100 (120) m² z poddaszem oraz z działką. Osiedle położone w sąsiedztwie niskiej...

19. Dzielnica IV etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 49

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...19. Dzielnica / Etap IV INFORMACJE O INWESTYCJI• Największe, nowe osiedle w centrum miasta • Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra...

Nowy Wrocław Kiełczów
ul. Makowa

Inwestycja otoczona jest łąkami oraz lasami co sprzyja wypoczynkowi na świeżym powietrzu. W najbliższej okolicy znajduje się dobrze rozwinięta...KAMERALNE OSIEDLE W ZIELONYM OTOCZENIU, SZEROKI WYBÓR METRAŻY MIESZKAŃ, DOSKONAŁY DOJAZD DO CENTUM WROCŁAWIA – TO OSIEDLE NOWY WROCŁAW...

Osiedle Sokola Święta Katarzyna
ul. Jastrzębia/Sokola

Osiedle Sokola to doskonałe miejsce dla wszystkich, którzy marzą o własnym domu z ogródkiem, w spokojnej i urokliwej okolicy. Gotowe domy...Inwestycja w sprzedaży.Już 12 sprzedanych segmentów! Proponujemy Państwu do sprzedaży, budynki mieszkalne jednorodzinne, w zabudowie szeregowej i...

Bemowo Park Warszawa Bemowo (Górce)
ul. Łokuciewskiego

Lokalizacja inwestycji zapewnia szybki i łatwy dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej, przy jednoczesnej bliskości terenów zielonych i... Inwestycja Bemowo Park znajduje się na Bemowie, ul. Łokuciewskiego (zbieg ulic Dywizjonu 303 z Lazurową), jest realizowana przez dewelopera Dor...

Osiedle Lawendowa 3 Zielonki
ul. Na Piaski

Funkcjonalne rozkłady mieszkań trzypokojowych podzielone są na strefę dzienną i nocną. Dodatkowa przestrzeń w postaci ogródków lub poddaszy...W ośmiu budynkach w zabudowie bliźniaczej Osiedla Lawendowa 3 znajdzie się 16 mieszkań.  Połowa lokali mieszkalnych do swej dyspozycji będzie miała...

Ilumino Łódź Śródmieście
ul. Kilińskiego 121/123
Ilumino to osiedle wyróżniające się lokalizacją. Położone jest w samym „sercu” Łodzi, niedaleko ulicy Piotrkowskiej i skrzyżowania ulic Kilińskiego...Ilumino obejmuje 243 funkcjonalne mieszkania o metrażach od 32 do 122 m2. Trzy połączone budynki o pięciu, dziewięciu i trzynastu piętrach tworzą...
Atrium Park Kraków Prądnik Biały
ul. Bociana 6A

Inwestycja zapewnia przyjazne dla mieszkańców miejsca i tereny rekreacyjne wewnątrz osiedla. Wyjątkowy element budynku to ogólnodostępny taras...ATRIUM PARK to nowoczesna enklawa mieszkaniowa zaprojektowana jako ciekawy zespół powiązanych ze sobą trzech budynków wielorodzinnych. Enklawę...

Hill Park Apartments Warszawa Bielany (Młociny)
ul. Pasymska

Oferta mieszkaniowa składająca się z dużych (od 145 do ponad 220 mkw.), dwupoziomowych apartamentów, wyróżnia Hill Park Apartment na tle innych...GOTOWY APARTAMENT NA BIELANACH Biuro Sprzedaży Hill Park Apartments przygotowało dla nowych Klientów specjalną ofertę! Zobacz luksusowy apartament...

Osiedle Przylesie - budynki 14 i 17 Jabłonna
ul. Akademijna

Osiedle zlokalizowane w podwarszawskiej miejscowości Jabłonna dzieli zaledwie 20 km od centrum stolicy. Kameralna zabudowa, własne ujęcie wody...Osiedle Przylesie w Jabłonnie Zamieszkaj 20 km od centrum Warszawy, na osiedlu z własnym ujęciem wody, boiskiem i pięknym widokiem na rozległe...

Osiedle Listopadowa II Jabłonna
ul. Listopadowa / Zacisze

Kameralne osiedle bliźniaków i domów wolnostojących znajduje się w doskonałej lokalizacji na granicy Jabłonny i Legionowa. Dogodne połączenia...Położone na granicy Jabłonny i Legionowa ogrodzone osiedle domów jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej. Prestiżowa lokalizacja...

Zobacz wszystkie ›