Zadatek, a zaliczka z punktu widzenia radcy prawnego i doradcy finansowego

Co oznaczają te terminy?

28-11-2016
Bardzo często Klienci przy zakupie nieruchomości zastanawiają się nie tylko jaką umowę przedwstępną podpisać (cywilną, notarialną), ale co też oznacza termin zaliczka/ zadatek i ile faktycznie należy wykazać środków wkładu własnego.
 
O odpowiedź poprosiliśmy Pana Mecenasa Bartosza Merda
 
Zadatek i zaliczkę przeważnie kojarzymy z zawieraniem umów różnego rodzaju, poczynając od zakupu wyposażenia domu, kończąc na zakupie mieszkania. Oba pojęcia nie powinny być ze sobą mylone czy też stosowane zamiennie, co niestety się zdarza i częstokroć wywołuje poważne skutki dla stron umów. W języku potocznym – nie prawniczym, pojęcie zaliczki i zadatku bywa często zamiennie, w języku prawnym są to dwa różne zastrzeżenia umowne, wywołujące odrębne konsekwencje.
 
Co do zasady zaliczka wpłacona przy zawieraniu umowy jest zaliczana na poczet ceny (podobnie jak zadatek), natomiast gdyby z różnych przyczyn nie doszło do finalizacji umowy, zaliczka podlega zwrotowi w pełnej wysokości jako tzw. świadczenie nienależne. Nienależne, gdyż nie doszło do wykonania umowy przy zawieraniu, której została wpłacona zaliczka. Na potwierdzenie tego co zostało opisane powyżej, niech posłuży następujący przykład: potencjalny nabywca zawiera umowę przedwstępną zakupu nieruchomości, wpłaca przy tym zaliczkę na poczet ceny zakupu nieruchomości, następnie nie dochodzi do zawarcia drugiej umowy - umowy przenoszącej własność tejże nieruchomości. Wtedy to osoba, która otrzymała zaliczkę zmuszona jest ją zwrócić nabywcy. Nie ma tutaj znaczenia przyczyna z jakiej nie została zawarta umowa przenosząca własność.
 
Z kolei zadatek, w odróżnieniu od zaliczki pełni określoną w umowach rolę wynikającą wprost z przepisów prawa cywilnego, a konkretnie z art. 394 Kodeksu Cywilnego. Prawo cywilne stanowi, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie wdając się w szczegóły, jeżeli nasz kontrahent jest nierzetelny, to odstępując od umowy możemy zatrzymać otrzymany zadatek, bądź jeżeli sami go daliśmy, żądać jego dwukrotnej wysokości.
 
Oczywiście, aby dana przy zawieraniu umowy kwota stanowiła zadatek musi to wynikać z treści samej umowy. Zadatek może zostać dany także po zawarciu umowy, w terminie uzgodnionym przez strony. Natomiast, sam zapis umowy zastrzegający zadatek nie jest jeszcze wystarczający, koniecznym jest, aby kwota zadatku została faktycznie przekazana – wpłacona. Zatem, jeżeli umowa, którą podpisujemy zawiera zapisy dotyczące zadatku dla jego skutecznego zastrzeżenia konieczna jest wpłata zadatku – przekazanie kwoty.
 
Istotną kwestią, którą należy jeszcze poruszyć jest wysokość kwoty zadatku. Przyjmuje się, iż zadatek to część ceny jaka ostatecznie ma być zapłacona, zazwyczaj jest to ułamek całości. Przepisy prawa nie przewidują tutaj konkretnych kwot, nie określają jakiej wielkości powinien być to ułamek bądź procent. Przyjmuje się, że kwota zadatku nie powinna, z całą pewnością, przekraczać wysokości ceny, a nawet  jej połowy.
Aby uniknąć ewentualnych komplikacji związanych z wykonywaniem zawartej już umowy lub też odzyskaniem kwoty zadatku, warto określić jego wysokość na rozsądnym poziomie, z reguły nie przekraczającym 10-15 % łącznej kwoty świadczenia (ceny). Z racji ochrony praw konsumentów, inaczej będzie kształtowała się wysokość dopuszczalnego zadatku w relacjach przedsiębiorca – konsument, a inaczej w relacjach samych przedsiębiorców.
 
Przytoczony powyżej art. 394 Kodeksu Cywilnego, pozwala modyfikować stronom umowy zapisy dotyczące zadatku np. sposób i wysokości zwrotu zadatku. Strony mogą ustalić, że tylko w niektórych sytuacjach jedna ze stron będzie zobowiązana do zwrotu dwukrotności zadatku, a w pozostałych do zwrotu wartości zadatku.
Należy zatem uważnie zapoznawać się z podpisywanymi kontraktami, ponieważ może się zdarzyć, że pomimo, że w umowie został przewidziany zadatek, to jednakże umowa będzie przewidywać odstępstwa od ogólnych reguł.
 
Podsumowując, aby znać swoje prawa i obowiązki wynikające z danej umowy, również te dotyczące zadatku, należy zawsze przed zawarciem umowy dokładnie zapoznać się z jej treścią lub skorzystać z pomocy prawnika.
 
Radca Prawny Bartosz Merda
 
A jak powyższa sprawy wygląda z punktu widzenia doradcy finansowego?

a) Im bardziej zależy Ci na zakupie danej nieruchomości – tym większy zadatek powinieneś wykazać.

b) Jeżeli nieruchomość, którą planujesz zakupić jest w bardzo niskiej cenie, a Ty masz pewność dotyczącą finansowania – wówczas wykazując wysoki zadatek zmniejszasz prawdopodobieństwo, że znajdzie się inny kupiec, który przebije Twoją cenę nawet kosztem zwrócenia Ci zadatku przez sprzedającego.

c) Jeżeli masz wątpliwości, że nie otrzymasz finansowania (kredytu hipotecznego), albo sprzedający żąda od Ciebie wysokiego zadatku – wówczas przed podpisaniem umowy przedwstępnej złóż wniosek o kredyt hipoteczny bazując na oświadczeniu nabywcy. Staraj się uzyskać decyzję finansową lub zaparafuj umowę przedwstępną i wyślij wniosek do weryfikacji. Czasami Klienci podpisują mniej zobowiązującą umowę w postaci umowy rezerwacyjnej w której to odwołują się do bardziej precyzyjnego dokumentu (umowy deweloperskiej, umowy przedwstępnej). Potwierdzenie dotyczące zdolności kredytowej można uzyskać m.in. w: ING Banku Śląskim, PKO BP, PeKaO S.A., BZ WBK, Banku Pocztowym, Getin Noble Bank, Idea Bank, Deutsche Bank.

d) Popularnym rozwiązaniem jest model mieszany w postaci: zaliczko-zadatku. Kwotę, którą planujesz przekazać na zakup nieruchomości podziel po połowie – tym samym mniej ryzykujesz.

e) Na rynku pierwotnym w przypadku zakupu mieszkań objętych ustawą deweloperską bardzo często zamiast zaliczki/ zadatku – stosowany jest termin transza. Nie jest to precyzyjne określenie prawnicze (bankowe) i warto by zostało doprecyzowane co przez nie rozumieją strony. W tej konkretnej sytuacji warto dodatkowo dorzucić zapis dotyczący zwrotu wpłaconych środków w przypadku nie uzyskania finansowania w min. 3 bankach.

f) Jeżeli nie masz zbyt wielu oszczędności, albo obawiasz się zakupu za pomocą kredytu hipotecznego – wówczas zaproponuj symboliczny zadatek przykładowo od 2000 do maksymalnie 5000 PLN.

g) Jeżeli dana nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż od dość dawna, mniej osób się nią interesuje, ma status trudno-zbywalnej, wówczas możesz zaproponować sprzedającemu nieruchomości – brak zaliczki/zadatku i podpisanie umowy przedwstępnej na 4-6 tygodni.
 
Zauważalna jest tendencja, według której w większych miejscowościach jest częściej stosowany nie tylko wysoki zadatek, ale również krótszy termin na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza dużymi aglomeracjami bardzo często są mniejsze kwoty zaliczki/zadatku (czasami nawet brak), oraz dłuższy czas na formalności kredytowe.


Adam Paczos
Doradca Finansowy

Polecane ogłoszenia:

Osiedle Familijne - Etap II Kraków Prądnik Czerwony
ul. Dobrego Pasterza 122

Funkcjonalne mieszkania oraz ich wysoka funkcjonalność gwarantują komfort i bezpieczeństwo mieszkańców. Z najwyższego piętra rozciąga się widok... Osiedle Familijne – mieszkanie w Krakowie przyjazne rodzinie.Osiedle Familijne to nowe mieszkania na sprzedaż w Krakowie. Osiedle Familijne...

Nowy Wrocław Kiełczów
ul. Makowa

Inwestycja otoczona jest łąkami oraz lasami co sprzyja wypoczynkowi na świeżym powietrzu. W najbliższej okolicy znajduje się dobrze rozwinięta...KAMERALNE OSIEDLE W ZIELONYM OTOCZENIU, SZEROKI WYBÓR METRAŻY MIESZKAŃ, DOSKONAŁY DOJAZD DO CENTUM WROCŁAWIA – TO OSIEDLE NOWY WROCŁAW...

Villa Sportowa Warszawa Mokotów (Ksawerów)
ul. Sportowa 5
Okolice Woronicza i Niepodległości, to jedno z bardziej pożądanych miejsc do zamieszkania w Warszawie, Villa Sportowa pod względem lokalizacji jest... Villa Sportowa to kameralna inwestycja, nawiązująca swoją architekturą do nowczesnych i stylowych willi miejskich. W budynku zaprojektowano 11...
Osiedle Przylesie Jabłonna
ul. Akademijna/Politechniczna

Kolejny etap domów jednorodzinnych wolnostojących oraz w zabudowie bliźniaczej w podwarszawskiej Jabłonnie. Sprawdzona Spółdzielnia SMLW w...Na Osiedlu Przylesie w Jabłonnie Spółdzielnia buduje IV etap domów jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej. 26 budynków powstaje u...

Osiedle Zielone etap III Gdańsk Jasień (Szadółki)
ul. Potęgowska
Nowy etap inwestycji Osiedle Zielone charakteryzuje duży wybór mieszkań i bardzo dobre połączenia komunikacyjne z centrum Gdańska (pobliska... Osiedle Zielone III to zespół trzech czteropiętrowych budynków zlokalizowanych przy ul. Potęgowskiej, w dynamicznie rozwijającej się południowej...
Apartamenty Conrada Gdynia Mały Kack
ul. Strzelców
Doskonała lokalizacja w sąsiedztwie Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego, podwyższony standard inwestycji w przystępnych cenach. Dobra komunikacja...Apartamenty Conrada to kameralne osiedle zlokalizowane w Gdyni przy ul. Strzelców na terenie dzielnicy Mały Kack. Inwestycję tworzą trzy...
Ogrody Przyjaciół 2 Warszawa Białołęka
ul. Cieślewskich

Dom z ogrodem i kominkiem na kameralnym osiedlu w bardzo atrakcyjnej cenie. Położenie przy granicy lasu daje możliwość przebywania na łonie...Domy w cenie mieszkania! Druga odsłona inwestycji Ogrody Przyjaciół daje Państwu niepowtarzalną okazję zakupu własnego domu w Warszawie w bardzo...

Olimpia Port Wrocław Psie Pole (Swojczyce)
ul. Kolumba/Marca Polo
Najchętniej wybierana inwestycja we Wrocławiu, która położona jest zaledwie 8 min od centrum, w sąsiedztwie parku oraz nadrzecznej promenady....Nowe osiedle społeczne położone bezpośrednio nad Odrą. Ochrona 24h, winda, garaże podziemne. Fitness, place zabaw, ścieżki rowerowe. 8 min jazdy do...
Atrium Park Kraków Prądnik Biały
ul. Bociana 6A

Inwestycja zapewnia przyjazne dla mieszkańców miejsca i tereny rekreacyjne wewnątrz osiedla. Wyjątkowy element budynku to ogólnodostępny taras...ATRIUM PARK to nowoczesna enklawa mieszkaniowa zaprojektowana jako ciekawy zespół powiązanych ze sobą trzech budynków wielorodzinnych. Enklawę...

Kamienica NOVA Kraków Grzegórzki
ul. Prochowa 9
Tuż obok Starego Miasta i Bulwarów Wiślanych. Wyjątkowa inwestycja o wysokim standardzie wykończenia - elementy elewacji z naturalnego kamienia.Kamienica NOVA to luksusowy i elegancki budynek w znakomitej lokalizacji w centrum miasta – na granicy Kazimierza i Grzegórzek, przy kameralnej i...
VICINO Wrocław Krzyki (Tarnogaj)
ul. Jesionowa 35-37

Krzyki to jedna z najatrakcyjniejszych i najszybciej rozwijających się dzielnic Wrocławia. Doskonała komunikacja z centrum miasta (3 linie...Vicino powstaje na Krzykach, przy ulicy Jesionowej 35-37 – ta lokalizacja jest idealnym rozwiązaniem dla osób poszukujących mieszkania z dala od...

Bemowo Park Warszawa Bemowo (Górce)
ul. Łokuciewskiego

Lokalizacja inwestycji zapewnia szybki i łatwy dostęp do pełnej infrastruktury miejskiej, przy jednoczesnej bliskości terenów zielonych i...Mieszkania dostępne w programie MDM. Inwestycja Bemowo Park znajduje się na Bemowie, ul. Łokuciewskiego (zbieg ulic Dywizjonu 303 z Lazurową)...

Zobacz wszystkie ›
zamknij Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Prywatności. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.