Przymierzasz się do zakupu nowego „M”? Pamiętaj, by dobrze zapoznać się z umową sprzedaży takiego lokalu. Bo choć obowiązująca od kilku lat „ustawa deweloperska” skutecznie zabezpieczyła interesy nabywców, eliminując z rynku większość nierzetelnych deweloperów, wciąż warto kierować się dobrą, sprawdzoną zasadą - ostrożności nigdy dość!
Nie ma co kryć: umowa deweloperska czy umowa przenosząca własność nieruchomości to wyjątkowo skomplikowane dokumenty i tylko nieliczni potrafią skutecznie i w całości zweryfikować ich poprawność. Rozsądek podpowiada zatem, by przed podpisaniem takiej umowy poprosić o pomoc doświadczonego prawnika. I to nie byle jakiego - najlepiej, by był to fachowiec dobrze zorientowany w sprawach hipotek, prawa budowlanego etc. Są jednak w tych dokumentach i takie elementy, które możemy sprawdzić samodzielnie. Jak? Ot, choćby pytając o nie... samego dewelopera. - Jedną z najważniejszych informacji, jaką winniśmy wiedzieć, nim zdecydujemy się podpisać umowę z firmą budowlaną czy deweloperem, jest to, czy realizuje on zadanie inwestycyjne w oparciu o ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Zgodnie z jej zapisami, powierzone deweloperowi środki będą wykorzystane wówczas zgodnie z przeznaczeniem, czyli na budowę naszego mieszkania. To rzecz podstawowa, gwarantująca bezpieczeństwo naszego kapitału, dlatego każdej firmie, która nie spełnia tego warunku, warto przyglądać się z dużą uwagą. Oczywiście, dotyczy to wyłącznie tych inwestycji, które są w trakcie budowy, w przypadku gotowych realizacji nie ma raczej obaw o to, że pieniądze zostaną przez dewelopera sprzeniewierzone lub nieuczciwie wykorzystane - wyjaśnia Krzysztof Białowicz, Kierownik Projektu Działu Nieruchomości w firmie Alex T. Great Doradcy Finansowi.
No dobrze, ale jak sprawdzić, czy inwestor rzeczywiście buduje mieszkania w oparciu o wspomnianą wyżej ustawę? Najprościej - prosząc go o udostępnienie prospektu informacyjnego. To dokument, który zawiera wszelkie informacje na temat realizowanego projektu (termin realizacji poszczególnych etapów inwestycji, sposób zagospodarowania terenu, informacje o dotychczasowych dokonaniach inwestycyjnych itd.), łącznie ze szczegółowymi informacjami dotyczącymi wybranego mieszkania czy domu. I każdy szanujący się deweloper udostępni taki prospekt bez problemu! Jeśli nie - to pierwszy znak, że może mieć coś do ukrycia.
Inwestor powinien także przedłożyć, na życzenie klienta, wszelkie dokumenty dotyczące budowy: nr księgi wieczystej, na której powstaje nowa inwestycja, wypis i wyrys z rejestru gruntów czy pozwolenie na budowę. - Oczywiście, nie każdy potrafi właściwie zinterpretować zapisy takich dokumentów, ale już sam fakt, że deweloper chętnie i bez słowa sprzeciwu przekaże nam wszystkie te informacje, może dowodzić, że rzeczywiście nie ma nic do ukrycia. A z pakietem takich dokumentów warto wówczas, dla pewności, odwiedzić jeszcze wyspecjalizowaną kancelarię prawną, która szybko zweryfikuje wszelkie zawarte w nich dane. Co więcej, dobrym rozwiązaniem może być też wizyta u doradcy finansowego, zwłaszcza, jeśli kupujemy mieszkanie na kredyt. Doradcy finansowi bardzo dobrze znają lokalny rynek nieruchomości, mają też mnóstwo znajomości w bankach, są więc w stanie bardzo szybko sprawdzić, czy realizowana przez dewelopera inwestycja pozbawiona jest wad prawnych - dodaje Krzysztof Białowicz.
Doskonałym narzędziem do weryfikacji wiarygodności firm z rynku budowlanego jest też Internet - szukajmy informacji także tam: na forach internetowych, w serwisach nieruchomości czy wśród najbliższych znajomych w serwisach społecznościowych (np. na Facebook’u).
A i to nie wszystko, bo warto także pofatygować się do... banku. Zwłaszcza, gdy deweloper, od którego zamierzamy kupić mieszkanie, realizuje swoją inwestycję w oparciu o kredyt tam zaciągnięty. Wówczas seria pytań skierowanych do pracownika bankowego pomoże nam rozwiać wiele wątpliwości – wszak banki, które udzielają kredytów inwestycyjnych deweloperom, bardzo drobiazgowo sprawdzają rzeczywiste możliwości i doświadczenia tego typu firm. Powód takiej kontroli? To oczywiste - powierzają im przecież swoje własne pieniądze.
Oczywiście, pracownik banku nie na każde pytanie będzie w stanie odpowiedzieć, dlatego tu także warto poprosić o pomoc doradcę finansowego. Choćby, ze względu na jego dobre relacje w instytucjach finansowych. - Doświadczony doradca hipoteczny bez trudu sprawdzi, czy wybrana inwestycja realizowana jest w oparciu o kredyt czy środki własne dewelopera. Co więcej, taki doradca może też zdobyć informacje na temat sytuacji finansowej firmy budowlanej czy jej zobowiązań finansowych. A każda taka informacja pozwala już dokładniej, pełniej, precyzyjniej ocenić, czy deweloper rzeczywiście zasługuje na nasze zaufanie i można mu powierzyć swoje pieniądze - podkreśla specjalista ds. nieruchomości z Alex T. Great.
Oczywiście, na rynku nieruchomości wciąż pojawiają się nowe firmy deweloperskie, które nie mają jeszcze doświadczeń w realizacji inwestycji mieszkaniowych. Czy od razu trzeba je wykluczyć? - Z pewnością nie, ale w takim wypadku zalecam jeszcze większą ostrożność. Z całą pewnością wiarygodność takiej firmy budować będzie, wspomniana wcześniej, ustawa deweloperska. Jeśli firma bez doświadczenia godzi się na to, by spełnić wszystkie jej wymogi, to już dobry znak. Ale oczywiście niczego to jeszcze nie gwarantuje, dlatego ponownie zalecam pomoc osoby, która dobrze zna rynek i rządzące nim reguły, potrafi sprawnie czytać wszelkie dokumenty finansowe czy budowlane, jakie deweloper zechce przekazać. Doradca hipoteczny szybko sprawdzi wszelkie kruczki zawarte takiej dokumentacji. A w razie własnych wątpliwości, będzie dobrze wiedział, do kogo on sam ma udać się po pomoc. Jeśli zatem ktoś ma w planach zakup nowego mieszkania, z całą pewnością warto dokładnie sprawdzić wszelkie niuanse dotyczące takiej inwestycji. To naprawdę najlepszy sposób, by do minimum ograniczyć późniejsze kłopoty. Dlatego zalecam raz jeszcze, by pytać, pytać, pytać. Najlepiej, doświadczonych specjalistów - tłumaczy Krzysztof Białowicz z Alex T. Great Doradcy Finansowi.
Opracował:
Tomasz Kulpa
Tomasz Kulpa
