Zakup mieszkania lub domu w stanie deweloperskim – co to oznacza?

Osoby, które szukają nowych nieruchomości, często decydują się na standard deweloperski. Jest to opcja pośrednia między stanem surowym zamkniętym a mieszkaniem "pod klucz". Niestety zdarza się, że interpretacja definicji standardu deweloperskiego może różnić się w zależności od regionu czy firmy. Ogólne założenia są jednak niezmienne. Przeczytaj nasz wpis i dowiedz się, kiedy warto wybrać mieszkanie w stanie deweloperskim i co to oznacza.

Stan deweloperski – co to jest?

Co to jest stan deweloperski domu lub mieszkania? Jest to poziom wykończenia, który oferuje deweloper przy sprzedaży nieruchomości. Określa on, jakie prace wykończeniowe zostaną wykonane przed przekazaniem lokalu nabywcy. Co istotne – jest to wyłącznie pojęcie umowne. 

Zawsze jednak mieszkanie w standardzie deweloperskim nie jest gotowe do natychmiastowego zamieszkania. Daje to nabywcy możliwość indywidualnego dostosowania przestrzeni, ale wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów na prace wykończeniowe. W takim standardzie zazwyczaj są już rozprowadzone instalacje (elektryczna oraz wodno-kanalizacyjna), położone tynki na ścianach i sufitach, wylewki pod posadzki, jednak brakuje armatury i białego montażu, czyli ceramiki, gniazdek elektrycznych itp. Dlatego mieszkanie wymaga jeszcze wykonania takich prac, jak malowanie, układanie podłóg, montaż ceramiki w łazience i kuchni oraz oczywiście wybór mebli. 

Ponieważ nie ma ścisłej definicji stanu deweloperskiego, może on obejmować więcej elementów – np. parapety wewnętrzne czy grzejniki. Zawsze należy dokładnie sprawdzić w umowie, czego należy oczekiwać.

Kiedy opłaca się zainwestować w nowe domy lub nowe mieszkania w stanie do wykończenia? Przede wszystkim wtedy, gdy chcemy, by nieruchomość była całkowicie zaprojektowana "po naszemu" – od koloru ścian po rodzaj płytek. Czasem zakup mieszkania w stanie deweloperskim jest tańszy niż zakup mieszkania "pod klucz" – zwłaszcza, gdy chcesz wykonać część prac samodzielnie.

Jak wygląda stan deweloperski mieszkania?

W standard deweloperski mieszkania wchodzą zazwyczaj:

• instalacja wodno-kanalizacyjna – zazwyczaj bez białego montażu;
• instalacja elektryczna – nie zawsze obejmuje gniazdka i osprzęt;
• instalacje gazowe;
• drzwi wejściowe (standard wykończenia deweloperski nie obejmuje drzwi wewnętrznych);
• okna i parapety zewnętrzne;
• tynki na ścianach i suficie;
• betonowe wylewki pod posadzki;
• instalacja grzewcza – w tym grzejniki, jednak zależy to od konkretnej umowy;
• parapety wewnętrzne – nie zawsze spotykane rozwiązanie;
• balustrady balkonowe.

Czasem zdarza się, że w stanie deweloperskim uwzględniane jest również pomalowanie ścian na biało oraz biały montaż, czyli instalacja wyposażenia łazienki i kuchni. 

Umowa z deweloperem powinna ściśle określać wszystko. Dlatego gdy nastąpi odbiór mieszkania od dewelopera, nie będzie się nieprzyjemnie zaskoczonym!

Stan deweloperski domu – co wchodzi w skład?

Jak wygląda stan deweloperski domu? Podobnie jak stan deweloperski mieszkania, jednak obejmuje najczęściej także:

• wykończenie elewacji;
• ocieplenie budynku;
• montaż dachów i rynien;
• schody;
• wyrównanie terenu wokół budynku.

Stan deweloperski może obejmować także położenie chodnika i krawężników oraz montaż ogrodzenia.

O tym wszystkim powinien mówić prospekt informacyjny – to właśnie nim należy szukać informacji o tym, czego spodziewać się po firmie oferującej nowe domy na sprzedaż. Dodatkowo w umowie deweloperskiej powinien znaleźć się załącznik dokładnie opisujący standard wykończenia. Muszą być tam także wymienione kary umowne za usterki lub opóźnienia w wykonaniu obiecanych elementów.

Gdy będzie dokonywany odbiór techniczny mieszkania, możesz dla pewności skorzystać z usług specjalisty (jak rzeczoznawca budowlany).

Sprawdź 7 najczęściej popełnianych błędów przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Formalności i koszty związane z umową deweloperską

Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Akt notarialny wymagany jest przez  tzw. „Ustawę deweloperską” („Ustawa deweloperska” to ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym). Notariusz czuwa nad zgodnością umowy z prawem i dba o zabezpieczenie interesów obu stron. 

Zgodnie z praktyką, koszty notarialne związane z zawarciem samej umowy deweloperskiej (w tym taksa notarialna i opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej) są zazwyczaj dzielone po połowie między dewelopera a nabywcę.

Zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ cena zakupu zawiera podatek VAT. Co  ważne: nabywca ponosi całość kosztów notarialnych związanych z ostateczną umową przenoszącą własność (umową przyrzeczoną), która następuje po zakończeniu budowy i odbiorze mieszkania.

Finansowanie zakupu i ochrona środków nabywcy

Dla finansowania zakupu najczęstszy jest kredyt hipoteczny, wymagający wkładu własnego. Wkład własny wynosi od kilku do kilkudziesięciu procent wartości lokalu/domu.

Ochronę środków zapewnia rachunek powierniczy, na który trafiają transze płatności kupującego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) dodatkowo chroni wpłaty w razie upadłości dewelopera.

Płatności realizowane są w transzach zgodnie z harmonogramem płatności powiązanym z postępem prac budowlanych. Deweloper ma obowiązek udostępnić prospekt informacyjny - kluczowe źródło wiedzy o inwestycji.

Etapy finalizacji transakcji: od odbioru technicznego do wpisu w księdze wieczystej

Proces finalizacji rozpoczyna odbiór techniczny mieszkania. Nabywca ma prawo zgłosić wszelkie usterki, które trafiają do protokołu odbioru. Po odbiorze następuje podpisanie umowy przeniesienia własności u notariusza.

Kolejnym etapem jest złożenie wniosku o wpis prawa własności do księgi wieczystej (KW). Jeśli jest kredyt hipoteczny, wymagany jest też wpis hipoteki. Należy uwzględnić związane z tym opłaty sądowe.

Prawa nabywcy po odbiorze i stałe koszty utrzymania

Po odbiorze kluczowe jest prawo do rękojmi. Rękojmia obejmuje 5-letni okres odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne nieruchomości.

Stałe koszty utrzymania obejmują:

• czynsz administracyjny (części wspólne, zaliczki na media, fundusz remontowy wspólnoty);
• coroczny podatek od nieruchomości.

Dodatkowo, należy doliczyć koszty eksploatacji, a często osobne opłaty za miejsce postojowe i komórkę lokatorską.

Zobacz też: Co należy brać pod uwagę kupując mieszkanie pod inwestycję?

Standard deweloperski – na co warto zwrócić uwagę?

Standard stanu deweloperskiego różni się w zależności od firmy. Kluczowe dokumenty definiujące zakres prac to prospekt informacyjny oraz załącznik do umowy deweloperskiej, opisujący standard wykończenia. Jeśli interesują Cię nowe mieszkania na sprzedaż, zawsze czytaj dokładnie te dokumenty przed podpisaniem umowy.

Moment odbioru technicznego mieszkania to ostatnia szansa na bezpłatne wykrycie i zgłoszenie usterek, które trafiają do protokołu odbioru. Aby profesjonalnie zweryfikować jakość wykonania i zgodność z umową, stanowczo zalecamy zatrudnienie specjalisty (np. rzeczoznawcy budowlanego lub firmy zajmującej się audytem technicznym). Taka inwestycja chroni przed przyszłymi, kosztownymi naprawami.

Sprawdź dokładnie zapisy dotyczące kar umownych w umowie deweloperskiej. Upewnij się, że przewidziane są sankcje finansowe na wypadek opóźnienia po stronie dewelopera (w ukończeniu budowy, odbiorze lub przeniesieniu własności). Jednocześnie pamiętaj, że kary mogą dotyczyć także nabywcy w przypadku opóźnień w płatnościach. Wszelkie wątpliwości konsultuj z prawnikiem.

Podsumowanie

Wybór nieruchomości w stanie deweloperskim daje swobodę aranżacji, ale wymaga ścisłego przestrzegania procedur. Cały proces zakupu to sekwencja kluczowych etapów, na których Twoja czujność jest niezbędna:
* etap umowy i finansowania - podstawą transakcji jest umowa deweloperska. Musi ona szczegółowo określać standard wykończenia oraz harmonogram płatności transz. Finansowanie, najczęściej kredytem hipotecznym, wymaga wkładu własnego, a Twoje wpłaty chronione są przez rachunek powierniczy oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). Konieczna jest także dogłębna weryfikacja dewelopera.
* etap końcowy i ochrona – „momentem prawdy” jest odbiór techniczny mieszkania. To kluczowy etap, gdzie należy sprawdzić zgodność wykonania z umową i zgłosić ewentualne usterki w protokole. Zdecydowanie zaleca się wsparcie rzeczoznawcy budowlanego. Po pomyślnym odbiorze następuje podpisanie aktu przeniesienia własności u notariusza, a następnie wpis prawa własności oraz wpis hipoteki do księgi wieczystej (KW). Pamiętaj też o 5-letniej rękojmi na wady.

Klucz do bezpiecznej transakcji to dokumentacja i profesjonalizm. Upewnij się, że umowa deweloperska jest jasna, a odbiór techniczny mieszkania przeprowadzony jest z pomocą specjalisty. Taka staranność to najlepsza gwarancja, że otrzymasz dom lub mieszkanie, które w pełni odpowiada Twoim oczekiwaniom i chroni Twoje środki finansowe.

Gdzie znaleźć najlepsze inwestycje deweloperskie? Zapraszamy do zapoznania się z naszymi propozycjami. Porównasz u nas oferty od deweloperów z całej Polski. Bez względu na to, czy szukasz spokojnego domku jednorodzinnego czy luksusowego apartamentu, sprawdź nieruchomości w Tabeli Ofert.