Barometr cen mieszkań portalu Tabelaofert.pl
Grill i majówka zamiast szturmu na biura sprzedaży. Wzrost cen wyhamował na dobre.
Ceny mieszkań na 15 lokalnych rynkach mieszkaniowych w Polsce zmieniły się nieznacznie, co jest wynikiem nie tyle modyfikacji cenników przez deweloperów, a korekty struktury bieżącej oferty. Co jednak równie istotne, aż o 21,8 proc. spadła sprzedaż nowych mieszkań w stosunku do średniej sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy (luty, marzec, kwiecień) - wynika z najnowszych danych portalu Tabelaofert.pl.
W maju nie mieliśmy do czynienia ze szturmem klientów na biura sprzedaży. Poszukujący spokojnie i bez pośpiechu wybierali w bogatej obecnie ofercie nowych mieszkań, które w niektórych przypadkach taniały (Toruń, Bydgoszcz, Metropolia śląska), jak i drożały (np. 8 największych miast czy Kielce). Szczegółowa analiza przeprowadzona przez portal Tabelaofert.pl pokazuje jednak, że zmiany cen wynikały przede wszystkim ze zmiany struktury oferty.
Jeżeli do sprzedaży wchodziły droższe projekty – cena rosła, czego najlepszym przykładem jest wzrost średniej ceny m² w Kielcach, który wyniósł 3,7 proc. w ujęciu miesięcznym (10 038 zł/m2). To właśnie w tym mieście do sprzedaży weszły nowe, duże projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia w Toruniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania w bardzo atrakcyjnych cenach na obrzeżach miasta, co spowodowało spadek średniej ceny m² o 2,8 proc. (do 11 463 zł/m2).
Na wzrosty cen wpływ miały też powracające do oferty małe mieszkania, których cena za m² jest zawsze wyższa od średniej, co w praktyce podnosi wartość dla całego miasta. Ponadto, jeżeli z oferty wypadały (sprzedały się) tańsze mieszkania, to cena średnia rosła, a jeżeli sprzedawały się droższe (np. mniejsze) lokale, to średnia cena spadała.
Jeżeli do sprzedaży wchodziły droższe projekty – cena rosła, czego najlepszym przykładem jest wzrost średniej ceny m² w Kielcach, który wyniósł 3,7 proc. w ujęciu miesięcznym (10 038 zł/m2). To właśnie w tym mieście do sprzedaży weszły nowe, duże projekty w bardzo dobrych lokalizacjach. Z odwrotną sytuacją mieliśmy do czynienia w Toruniu, gdzie w sprzedaży pojawiły się mieszkania w bardzo atrakcyjnych cenach na obrzeżach miasta, co spowodowało spadek średniej ceny m² o 2,8 proc. (do 11 463 zł/m2).
Na wzrosty cen wpływ miały też powracające do oferty małe mieszkania, których cena za m² jest zawsze wyższa od średniej, co w praktyce podnosi wartość dla całego miasta. Ponadto, jeżeli z oferty wypadały (sprzedały się) tańsze mieszkania, to cena średnia rosła, a jeżeli sprzedawały się droższe (np. mniejsze) lokale, to średnia cena spadała.
Obecnie nominalnie najdroższym miastem jest oczywiście Warszawa, gdzie średnia cena m² wynosi 17 065 zł/m², a najtańszym Radom – 8 528 zł/m².
„Dane za maj 2024 roku pokazują, że uczestnicy rynku mieszkaniowego wykazali się rozsądkiem i rozwagą w obliczu zapowiedzi dotyczących programu kredyt #nastart. Klienci, zamiast rzucić się do biur sprzedaży i kupowania lub chociaż rezerwowania mieszkań (jak w sposób całkowicie nieuprawniony sugerowały niektóre portale), wybrali grilla na majówce, relaks nad morzem lub w górach, całkowicie ignorując teorie o mającej lada moment nastąpić kolejnej fali wzrostów cen lub chociaż masowym wykupywaniu mieszkań. A jeżeli była jakakolwiek reakcja na ogłoszenie programu, to raczej wyczekiwanie, czy on rzeczywiście będzie i jaki ewentualnie będzie jego ostateczny kształt, co w jakimś sensie tłumaczy spadek sprzedaży” - analizuje Robert Chojnacki, twórca i współwłaściciel portali Tabelaofert.pl oraz luksusowemieszkania.pl.
„Sprzedaż spadła, ponieważ nie będący pod presją znikających ofert klienci czekają również na obniżki stóp procentowych” - dodaje z kolei Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca w REDNET 24, największej firmy sprzedającej projekty mieszkaniowe dla deweloperów.
„Dziś wielu z nich nie ma zdolności na kredyt o stopie zmiennej, a nie chce brać niekorzystnego dla nich kredytu o stopie stałej, co spowodowałoby zablokowanie wysokich rat na wiele lat” - analizuję sytuację Katarzyna Tworska.
Co ważne, również deweloperzy nie uwierzyli w lansowane w mediach teorie o rychłym wzroście cen. W skali kraju ceny wzrosły zaledwie o 0,7%, a zmiany cen dla 15 największych rynków pokazują tylko kosmetyczne ruchy. Ceny, jeżeli się zmieniały, to nie w wyniku podwyżek lub obniżek, ale w efekcie zmiany struktury oferty. Pojawiło się również sporo atrakcyjnych promocji.
„Prognozuję, że stabilizacja cen, przez co rozumiem wzrost równy inflacji, trwać będzie co najmniej do końca roku, niezależnie od losów programu kredyt #nastart, który może co najwyżej wpłynąć na poziom i strukturę sprzedaży, jednak nie na ceny” - podsumowuje Robert Chojnacki.
Tabelaofert.pl
