W prognozach dotyczących 2015 roku za najważniejsze czynniki, które miały znacząco wpłynąć na rynek kredytów uznawano zwiększone wymogi związane z wkładem własnym oraz nowelizację programu MdM. Nieoczekiwanie jednak już w styczniu polskim rynkiem „wstrząsnął” Szwajcarski Bank Narodowy (SNB), później też się dużo działo.
A co nas czeka w 2016 roku? Niewątpliwie też będzie się działo, czego pierwsze oznaki mamy w postaci rosnących marż kredytów spowodowanych zapowiedzią wprowadzenia podatku bankowego.
Uwolnienie kursu, to wzrost rat i salda
W dniu 15 stycznia 2015 r. Szwajcarski Bank Narodowy podjął decyzję o zaprzestaniu obrony kursu EUR/CHF na poziomie 1,20, co natychmiast przełożyło się na umocnienie kursy szwajcarskiej waluty. Frank szwajcarski umocnił się także względem złotego – przez chwilę kurs CHF/PLN przekroczył nawet 5 złotych, ale ostatecznie ukształtował się na poziomie około 3,95 złotego, wahając się w przedziale od 3,80 do 4,10 w ciągu całego 2015 roku. Tak duży wzrost kursu przełożył się na wzrost salda zadłużenia wszystkich kredytobiorców frankowych, a także częściowo na wzrost raty kredytowej. Wzrost miesięcznych opłat został zniwelowany przez spadek oprocentowania, gdyż jednocześnie z decyzją o uwolnieniu kursu franka szwajcarskiego, SNB podjął decyzję o obniżeniu stóp procentowych. Libor 3-miesięczny, tak istotny dla kredytobiorców, przyjął wartości ujemne i spadł do poziomu około ‑0,80%. Po kilku miesiącach, gdy wszystkie banki zaktualizowały już swoje harmonogramy i uwzględniły, także za sprawą nacisków UOKiK, ujemny Libor miesięczne raty niemal wróciły do poziomu sprzed tego „czarnego czwartku” 2015 roku. Nie należy jednak zapominać o problemie znacznie wyższego salda zadłużenia, który ciągle pozostaje nierozwiązany.
Ustawa uchwalona, problem nierozwiązany
W 2015 roku parlament przyjął ustawę dotyczącą przewalutowania kredytów frankowych. W myśl przepisów kredyt miałby zostać zamieniony na kredyt złotowy po kursie z dnia uruchomienia, z jednoczesnym rozliczeniem różnic w wysokości zapłaconych rat kredytowych. W pierwszej kolejności ustalana byłaby różnica miedzy aktualnym zadłużeniem kredytu frankowego, a zadłużeniem, jakie byłoby w przypadku kredytu złotowego zaciągniętego w tym samym momencie. Część tej kwoty podlegałaby umorzeniu – pierwotnie proponowano umorzenie 50%. Kredytobiorca musiałby dopłacić także różnicę między zapłaconymi ratami swojego kredytu, a analogicznego kredytu złotowego, gdyż w większości przypadków kredytobiorcy frankowi w swoich ratach zapłacili mniej niż kredytobiorcy złotowi. W toku prac parlamentarnych przyjęta została poprawka, która wbrew rządowi znacznie podwyższała kwotę, która miałby podlegać umorzeniu. Gdyby przepisy weszły w życie w nowym kształcie umorzone zostałoby 90% różnicy sald między kredytem frankowym, a analogicznym kredytem złotowym. Zbyt duże ryzyko przyjęcia tych przepisów spowodowało, że rządząca koalicja zdecydowała się na wstrzymanie procesowania ustawy i tym samym przepisy trafiły „do kosza” wraz z końcem kadencji parlamentu.
Rata kredytu złotowego bez zmian
Mniej powodów do niepokoju mieli kredytobiorcy, którzy zadłużyli się w naszej rodzimej walucie. Nowy rok witali oni z najniższymi w historii ratami swoich kredytów za sprawą cyklu obniżek stóp procentowych przeprowadzonych w poprzednich miesiącach. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła jeszcze w marcu stopy procentowe o 50 punktów bazowych, a Wibor 3 miesięczny ostatecznie ukształtował się na poziomie 1,65-1,75%. W ciągu roku raty spadły zatem o dodatkowe ok. 4%, a cały rok 2015 kredytobiorcy mogą uznać za udany. Jeszcze nigdy w historii, niezależnie od daty zaciągnięcia zobowiązania ich płatności nie były tak niskie.
Euro – spadek oprocentowania i kursu
W 2015 roku powody do zadowolenia mogły mieć także osoby zadłużone w euro. Decydujący o oprocentowaniu Euribor spadł z poziomu około 0,17% na początku roku do ‑0,12% pod koniec 2015 roku. Złoty umocnił się także nieznacznie wobec europejskiej waluty, co w połączeniu z niższym oprocentowaniem przełożyło się także na spadek miesięcznej raty kredytów w euro.
Niższe stopy procentowe to wyższa zdolność, ale KNF grozi
Niskie stopy procentowe w Polsce przełożyły się w oczywisty sposób na wzrost zdolności kredytowej. Niskie oprocentowanie, to niska rata, więc kredytobiorcy nie muszą przeznaczać, aż tak dużo na spłatę miesięcznej raty. Zatem przy takim samym dochodzie możliwe jest zaciągnięcie wyższego kredytu. Przykładowo, małżeństwo z jednym dzieckiem zarabiające dwukrotność średniego wynagrodzenia w Polsce, w styczniu tego roku mogło zaciągnąć kredyt w średniej wysokości około 475 tysięcy złotych. Jednak z początkiem października w części banków odnotowaliśmy gwałtowne spadki maksymalnych kwot. W bankach liczących najkorzystniej zdolność kredytową dostępne kwoty spadły nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Opisywana powyżej rodzina w październiku mogła średnio uzyskać kredyt w wysokości 455 tysięcy złotych. Zmiany te spowodowane zostały naciskami Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która zwróciła uwagę części banków na niewłaściwie, zbyt liberalne zasady liczenia zdolności kredytowej. Zakładane przez banki zbyt niskie koszty utrzymania mogły w przyszłości powodować kłopoty ze spłatą zbyt wysokich kredytów.
Marże niemal bez zmian, aż do grudnia…
Przez niemal cały kończący się rok marże kredytowe nie podlegały dużym zmianom. Po podwyżkach w 2013 i 2014 roku rok bieżący charakteryzował się względną stabilnością w tym zakresie. W styczniu dla kredytu w wysokości 250 tys. zł, przy założeniu posiadania 20% środków własnych średnia marża wynosiła 1,87%. W kolejnych miesiącach obserwowaliśmy zmiany od 1,85 do 1,90, ostatecznie osiągając na koniec listopada poziom 1,86%. Duży wzrost marż w części banków przyniósł grudzień. W reakcji na zapowiedź wprowadzenia podatku bankowego w 2016 roku w kilku instytucjach podniesiono marże o 0,40-0,65 p.p., obejmując tymi droższymi warunkami nie tylko nowe wnioski, ale także te pozostające w procesie, jeśli nie została jeszcze podpisana umowa kredytowa. Zatem wielu osobom ubiegającym się o kredyt warunki cenowe zostały drastycznie zmienione w trakcie.
Mieszkanie dla Młodych – nowelizacja i przyspieszenie
Program Mieszkanie dla Młodych od początku jego wprowadzenia w 2014 roku cieszył się umiarkowanym zainteresowaniem. W 2014 roku wykorzystane zostało tylko nieco ponad 1/3 zarezerwowanych na dopłaty środków. Stało się to jedną z przyczyn nowelizacji przepisów, która weszła w życie 1 września 2015 roku. Najważniejszą zmianą było dołączenie do programu nieruchomości z rynku wtórnego, co przełożyło się na zwiększenie podaży oraz aktywowanie w programie mieszkańców mniejszych miejscowości, gdzie rynek pierwotny nie jest zbyt rozwinięty. Zmieniono także poziomy dopłat – po nowelizacji rodzina z 2 dzieci może otrzymać dopłatę w wysokości 20% wartości odtworzeniowej, a rodzina z 3 dzieci w wysokości 30%. Dodatkowo zwiększono dla rodzin z 3 dzieci metodologię wyliczania dopłaty, w skutek czego realny poziom otrzymywanej dopłat wzrósł w ich przypadku nawet o 160% w stosunku do kwot wypłacanych przed nowelizacją. Zniesiony został także limit wieku kredytobiorcy oraz warunek braku innej nieruchomości dla rodzin z 3 dzieci. Skumulowanie tych wszystkich zmian spowodowało przyspieszenie liczby składanych wniosków oraz wartości zarezerwowanych dopłat.
Większy wkład własny nie taki straszny
Czynnikiem, który w znacznym stopniu miał wpłynąć na rynek kredytowy było wdrożenie kolejnego etapu Rekomendacji S w zakresie wymaganego wkładu własnego. Kwota udzielonego w 2015 roku kredytu nie mogła przekroczyć 90%, co w praktyce oznaczało konieczność wniesienia 10% środków własnych. Przypomnijmy, że jest to wartość dwukrotnie wyższa niż w roku 2014. Wbrew wielu opiniom nie zahamowało to akcji kredytowej, okazało się, że wielu Polaków posiada oszczędności, które może przeznaczyć na wkład własny. Wyższy wkład własny oczywiście ograniczył części osób możliwość ubiegania się o kredyt, ale rozłożone w perspektywie kilku lat dochodzenie do docelowych 20% środków własnych pozwala wielu osobom świadomie zgromadzić niezbędne środki własne.
Rekomendacja U – masz swobodny wybór polisy
Do końca marca 2015 roku banki miały obowiązek wprowadzić w swoich politykach Rekomendację U dotyczącą rynku bankassurance, czyli ubezpieczeń oferowanych wraz z kredytami. Najważniejszą zmianą, jaką wprowadziły nowe regulacje jest swoboda wyboru ubezpieczenia przy ubieganiu się o kredyt. Banki mogą co prawda w dalszym ciągu wymagać od kredytobiorców ubezpieczeń, np. na życie czy nieruchomości, ale nie mogą wymagać przystąpienia do ubezpieczenia w konkretnym towarzystwie ubezpieczeniowym. Dzięki możliwościom uwzględniania indywidulanych polis ochrona ubezpieczeniowa jest lepiej dopasowana do potrzeb kredytobiorców i ubezpieczonych.
Fundusz Wsparcia Kredytobiorców – pomoc w spłacie raty?
W odpowiedzi na wstrzymanie procesowania ustawy o pomocy kredytobiorcom frankowym przyjęte zostały przepisy o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Przewidują one utworzenie ze środków pochodzących z banków specjalnego funduszu, który ma pomagać wszystkim kredytobiorcom mieszkaniowym w spłacie ich rat. Ze wsparcia będą mogły skorzystać osoby bezrobotne lub te których rata kredytu przekracza 60% dochodu netto. Pomoc wynosić będzie 1500 złotych miesięcznie, które będą wypłacane przez maksymalnie 18 miesięcy. Będzie to oczywiście pomoc zwrotna – kredytobiorca będzie musiał przystąpić do zwrotu środków po 2 latach od wypłaty ostatniej transzy pomocy.
Rok 2016 – co nas czeka?
Będzie drożej
W nadchodzącym roku rynek kredytowy może przejść duże przeobrażenia. Najważniejszą zmianą będzie wprowadzenie podatku bankowego, którym zostaną obłożone wszystkie aktywa banku przekraczające wartość 4 mld złotych. Skutkiem tego będzie podwyższenie cen usług bankowych. Część tych zmian obserwujemy już w tym roku – kilka banków podwyższyło marże kredytowe, a inne zapowiedziały ich wzrost w pierwszych dniach stycznia nadchodzącego roku. Jakiego poziomu marż możemy zatem oczekiwać? Gdyby bank całą kwotę podatku bankowego chciał uwzględnić w odsetkach zapłaconych przez kredytobiorcę, to marża odsetkowa powinna wzrosnąć o około 0,35-0,40 p.p. Trzeba jednak pamiętać, że podatek banki będą musiały zapłacić także od kredytów udzielonych wiele lat temu z marżami znacznie niższymi, często poniżej 1,00 punktu procentowego. Zatem istnieje pokusa, aby nowych kredytobiorców w znacznie większym stopniu obciążyć kosztami nowego podatku. Możemy więc oczekiwać, że w perspektywie najbliższych tygodni marże wzrosną w jeszcze większym stopniu, niż obserwowane aktualnie podwyżki o 0,40-0,65 p.p. Przyszły rok nie będzie z pewnością okresem, kiedy kredyty będą tanie. Można liczyć na spadek Wiboru, za sprawą niższych stóp procentowych, ale marże nowych kredytów osiągną poziom co najmniej taki, jaki był w końcu 2008 i pierwszej połowie 2009 roku.
Nowa RPP – czy obniży stopy procentowe?
W styczniu i lutym 2016 roku czekają nas zmiany w składzie Rady Polityki Pieniężnej, która decyduje o poziomie stóp procentowych NBP. Ponadto w połowie przyszłego roku czeka nas także zmiana na stanowisku Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Nowych członków wybierze parlament i można przypuszczać, że RPP zasilą osoby, które będą zwolennikami dalszych obniżek stóp procentowych. Przełoży się to na spadek Wiboru i z perspektywy kredytobiorców będzie to oznaczało dalszy spadek rat w 2016 roku.
Wkład własny – 10% czy 15%?
W 2016 roku banki muszą wdrożyć także kolejny etap Rekomendacji S. Zgodnie z jej zapisami kwota kredytu nie może przekroczyć 85% wartości nieruchomości, ale możliwe będzie udzielenie kredytu do 90% pod warunkiem ubezpieczenia brakującej kwoty wkładu własnego lub zastosowania innych przewidzianych Rekomendacją zabezpieczeń. Możemy zatem przypuszczać, że część banków będzie wymagać większego 15% wkładu własnego, ale w części instytucji w dalszym ciągu uzyskamy kredyt z 10% wkładem własnym.
Mieszkanie dla Młodych – czy wystarczy środków?
Nadchodzący rok będzie także czasem dynamicznego wykorzystania środków w programie Mieszkanie dla Młodych. Osoby zainteresowane dopłatami powinny śledzić poziom wykorzystania środków. Jeśli trend z końca 2015 roku zostanie utrzymany, to możemy spodziewać się, że pula na rok bieżący zostanie wyczerpana w lipcu-wrześniu tego roku. Duża liczba złożonych wniosków po nowelizacji przepisów każe przypuszczać, że środki w 2016 roku skończą się jeszcze przed wakacjami. Jednak dynamika wniosków raczej powinna spadać. Wynika to z rosnących wymagań banków, czy wzrostu marż. Ponadto w pierwszych miesiącach po nowelizacji, spotkaliśmy się z tzw. „odłożonym popytem” – wiele osób zwlekało ze złożeniem wniosków, czekając na nowe przepisy. W kolejnych miesiącach możemy zatem liczyć, że wniosków o dopłatę będzie spływać nieco mniej. Zatem środków powinno wystarczyć na nieco dłużej, tym niemniej wszyscy zainteresowani powinni śledzić wykorzystanie limitu w trakcie roku.
Podatek bankowy, wyższe marże czy wręcz ograniczenia akcji kredytowej to najważniejsze czynniki, które mogą kształtować rynek w 2016 roku. Kredyt mieszkaniowy będzie produktem trudniej dostępnym niż dotychczas i należy oczekiwać spadku akcji kredytowej w nadchodzącym okresie.
