2018 bardzo dobrym rokiem dla rynku nieruchomości
W ocenie Architekta Finansów Adama Paczosa z serwisu www.doradza.pl., miniony rok był niewątpliwie bardzo dobrym okresem dla deweloperów czy inwestorów indywidualnych. Wskazują na to również dane GUS – w okresie od stycznia do listopada ub. r. oddano do użytkowania więcej mieszkań niż w 2017 r., a dokładniej, mowa o 163,8 tys. lokali mieszkalnych czyli o 2,5 proc. wzroście. W 2018 r. wyższa była również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Oczywiście wszystko dzięki popytowi, który jak na razie utrzymuje się na stabilnym poziomie. Wskazują na to m.in. dane podane przez Biuro Informacji Kredytowej. W 2018 r., w porównaniu z 2017 r., wartość udzielonych kredytów na sfinansowanie zakupu mieszkania wzrosła aż o 25,6 proc. Nie można jednak nie zauważyć, że za zgłaszanym popytem stoi coraz lepsza sytuacja polskich gospodarstw domowych, tj. rosnące płace oraz w dalszym ciągu wyjątkowo niskie oprocentowanie kredytów.
Według raportów Narodowego Banku Polskiego, liczba zaciąganych kredytów rosła już od pierwszego kwartału 2018 r., kiedy to udzielono najwięcej kredytów w ciągu ostatniej dekady. Taka tendencja utrzymała się przez cały miniony rok, podkreśla Pan Adam Paczos, który od ponad 10 lat projektuje swoim klientom model finansowy. Należy zaznaczyć, że nie chodziło wyłącznie o nabycie własnego M, ale również zakup pod inwestycje. Pozwalały na to rosnące możliwości finansowe Polaków, którzy za sprawą niskiego oprocentowania szukali alternatywy dla nieopłacalnych depozytów. Szczególnie upodobali sobie zakup małych i średnich mieszkań pod wynajem, co miało niewątpliwy wpływ na napędzanie rynku nieruchomości.
Rośnie popyt, a zatem i ceny
Jak powszechnie wiadomo, ceny wzrastają wraz z popytem. Nie inaczej jest na rynku nieruchomości. W 2018 r. odnotowano znaczny wzrost cen mieszkań, głównie w największych miastach Polski – w samej Warszawie ceny mieszkań wzrosły o ok. 14 proc. Jednak nie tylko poziom popytu wpłynął na taki stan rzeczy. Duży wpływ miał również wzrost cen materiałów budowlanych. Deweloperzy chcąc zrekompensować sobie rosnące koszty budowy podnieśli ceny sprzedawanych mieszkań. Niestety nie szła za tym skłonności klientów do zwiększania wydatków, co pokazało badanie preferencji nabywców prowadzone przez REAS we współpracy z OBIDO.
Przez trzy kwartały z rzędu ubiegłego roku odnotowano spadek sprzedaży. Na sześciu największych rynkach liczba transakcji spadła o 9 proc., a co za tym idzie, deweloperzy notowali gorsze wyniki. Eksperci są jednak zdania, że taki poziom spadku sprzedaży nie wpłynie na obniżenie cen mieszkań w br. Spodziewają się dalszych wzrostów, choć nieco wolniejszych. Takie prognozy oparte są na założeniu, że koszty budowy będą systematycznie rosły oraz uwzględniają problem z dostępnością gruntów. Coraz trudniej bowiem znaleźć wolne tereny pod zabudowę w granicach miast.
Mieszkań wciąż za mało
Czy wzrost cen spowoduje nagłe wyhamowanie rynku nieruchomości? – Cena jest jednym z głównych czynników, jakimi kieruje się nabywca. Jeśli jednak chodzi o zakup mieszkania, obowiązują tu nieco odmienne reguły. Ceny lokali systematycznie rosną, a jednak zainteresowanie nabywców tym rynkiem nie maleje. Popyt może zwalniać, ale nigdy nie zniknie – wyjaśnia Adam Paczos. Jak czytamy w raporcie mBanku na temat rynku nieruchomości z 3 stycznia br., odpowiedzialny za to jest między innymi „głód mieszkań”, rozumiany w kategoriach ekonomicznych, jako niedostateczna podaż wysokiej jakości zasobu mieszkaniowego. Okazuje się, że liczba mieszkań w Polsce w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców (w 2017 r. 371 mieszkań) jest w dalszym ciągu mniejsza od średniej UE oraz OECD (460-480). Ponadto, ich jakość pozostawia również wiele do życzenia. Na jednego mieszkańca Polski przypada obecnie 1,1 pokoju, natomiast średnia dla UE to 1,7 pokoju. W niektórych państwach Europy Zachodniej wskaźnik ten jest znacznie wyższy i przekracza 2,0 izby. Ponadto średnia powierzchnia mieszkania, jak i powierzchnia mieszkalna przypadająca na jednego mieszkańca jest również poniżej średniej dla UE.
Eksperci mBanku wskazują, że w stosunku do wzrostu gospodarczego notowanego w latach 2005-2017, zasób mieszkaniowy powiększał się w zbyt wolo, innymi słowami – budowano zbyt mało i za małe mieszkania. Można zatem przypuszczać, że rynek nie zaspokoił jeszcze potrzeb nabywców, którzy chcą mieszkać coraz lepiej.
Popyt jest i będzie
Warunki gospodarcze, czyli wzrost płac i stopy procentowe utrzymujące się w dalszym ciągu na niskim poziome, silnie wspierały popyt na rynku nieruchomości w 2018 r. Eksperci z mBanku przewidują podobny scenariusz dla 2019 r. W raporcie czytamy: „kilkuprocentowe wzrosty płac oraz stabilne stopy procentowe to scenariusz bazowy co najmniej na najbliższy rok. (…) Trudno zatem doszukiwać się negatywnego scenariusza makroekonomicznego, który generowałby jednoczesny szok niższych dochodów realnych oraz wzrost stóp procentowych”.
Rysunek: źródło mBank
Nic nie wskazuje również na to, że w 2019 r. rynek odnotuje blokadę popytu związaną z podażą kredytu mieszkaniowego, który jest podstawowym źródłem finansowania nieruchomości. Eksperci wskazują, że wzrostów marży na horyzoncie nie widać, a kreacja nowego kredytu mieszkaniowego rośnie.
Ponadto należy zaznaczyć, iż obecny rynek jest znacznie bardziej odporny na scenariusze kryzysowe, z racji braku kreacji kredytów w walutach obcych. Te, które w dalszym ciągu są na rynku, zostały już znacząco nadpłacone, a nabywcy są dobrze przygotowani na ewentualne wahania kursów walut.
Prognozy na 2019 r.
W ocenie Architekta Finansów Adama Paczosa, na chwilę obecną nikt nie jest w stanie jednoznacznie stwierdzić, jaki faktycznie będzie 2019 r. dla rynku nieruchomości. Trzeba zdać sobie sprawę z istnienia wielu determinant, które mogą mieć na niego wpływ. Jednak żadna z nich nie wskazuje na to, że będziemy mieć do czynienia z końcem hossy. Eksperci nie widzą podstaw, aby prognozować wzrost stóp procentowych, spadek płac czy znaczne obniżenie podaży mieszkań.
Raport przygotowany przez mBank, przewiduje dalszy wzrost popytu na nieruchomości, a w najgorszym wypadku utrzymanie się jego poziomu z 2018 r. Nie można jednak nie wziąć pod uwagę wzrostu cen samych mieszkań odnotowanych w ur. Dopiero pierwsze miesiące 2019 r. pokażą czy będziemy mieli do czynienia z dalszym ich wzrostem, wyhamowaniem, czy może spełnią się oczekiwania nabywców i zaczną spadać. Tak czy inaczej, dzięki przewidywanym kolejnym zwiększeniom realnych dochodów z płac w sektorze przedsiębiorstw o około 5-6 proc., nabywcy poradzą sobie z każdym ze scenariuszy.
Źródło: Adam Paczos Architekci Finansów www.doradza.pl
