Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, gdy mieszkania były najdroższe, mogą spać spokojnie, nawet gdy ich zadłużenie przekracza skorygowaną przez rynek wartość zabezpieczenia. Jeśli tylko terminowo spłacają raty, nie muszą się obawiać kłopotów ze strony banku
Bardzo długo problem tracącego wartość zabezpieczenia istniał tylko w teorii, bo nieruchomości systematycznie drożały. W efekcie spora grupa banków optymistycznie udzielała kredytów hipotecznych na kwotę przekraczającą wartość zabezpieczenia.
Komplikacje pojawiły się dopiero wtedy, gdy trend się odwrócił. Wtedy część banków przypomniała sobie o ostrożności. Najdalej posunął się Polbank, który w marcu zaczął wymuszać na swoich klientach renegocjację umów kredytowych. Bank powoływał się przy tym na zapis z umowy, na mocy którego spadek wartości zabezpieczenia poniżej wartości kredytu jest traktowany jako niedotrzymanie przez klienta warunków umowy. To pozwalało bankowi zażądać od kredytobiorcy przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia, przedterminowej spłaty części kredytu lub zaakceptowania wyższej marży. Ponieważ dwa pierwsze warunki były dla większości klientów nie do zaakceptowania, pozostawało im tylko spełnienie trzeciego – zgoda na wzrost oprocentowania.
Wtedy jednak jednoznaczne stanowisko zajęła Komisja Nadzoru Finansowego, która wyraźnie podkreśliła, że niekorzystna dla banków sytuacja na rynku finansowym nie może być wykorzystywana do zwiększania rentowności portfela kredytowego kosztem klientów, np. poprzez podwyższanie marż albo rozszerzanie spreadów walutowych.
Wyjaśniła, że sam spadek zabezpieczenia nie oznacza spadku zdolności kredytowej klienta, może ją za to pogorszyć wzrost obciążeń wynikający ze zmiany warunków kredytu. Komisja oceniła też, że próby modyfikowania umów kredytowych na niekorzyść klientów (zwłaszcza tych, które zostały zawarte niedawno) mogą świadczyć o niedostatecznej jakości procesu zarządzania ryzykiem. Sygnał, że nadzór będzie się „bacznie przyglądał bieżącej praktyce kredytowej banków i bieżącemu zarządzaniu portfelem kredytowym pod kątem generowanego ryzyka” wystarczył, by Polbank wycofał się ze swoich praktyk, a inne banki nie odważyły się na podobną operację.
Jak ocenia Paweł Majtkowski, główny analityk firmy Finamo, formalne podstawy, by to zrobić, miały wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych.
– W każdej umowie kredytowej jest zapisane, że w razie zmiany istotnych warunków kosztowych, bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, a jeśli klient go nie przedstawi, ma prawo wypowiedzieć umowę. Jednak moim zdaniem bankom nie opłaca się korzystać z tego prawa. Przejęcie nieruchomości przez bank bardzo często jest praktycznie niemożliwe. Dlatego gdy klient terminowo płaci raty, w interesie kredytodawcy leży utrzymanie status quo – ocenia Paweł Majtkowski.
Kredytobiorca, który miał pecha i kupił mieszkanie na cenowej górce, może więc spać spokojnie, jeśli tylko terminowo spłaca raty. Choć zapewne spokojny sen utrudni mu świadomość, że zrobił bardzo zły interes, decydując się na zakup nieruchomości w najgorszym możliwym momencie. Musi też zdawać sobie sprawę z tego, że sytuacja, w której zadłużenie jest większe niż wartość zabezpieczenia, ma jeszcze jeden minus – skutecznie blokuje mu możliwość sprzedaży takiej nieruchomości. W normalnych okolicznościach transakcja sprzedaży mieszkania obciążonego przez bank nie jest specjalnie trudna. Potrzebne jest tylko oświadczenie banku, na rzecz którego ustanowiona jest hipoteka, że wykreśli ją, gdy dług zostanie spłacony. Dysponując takim dokumentem bank nabywcy może w zwykłym trybie rozpatrzyć wniosek kredytowy i wydać decyzję kredytową. Jeśli będzie pozytywna, suma odpowiadająca niespłaconej części starego kredytu jest przelewana do banku, zaś nadwyżka na konto sprzedającego.
– Gdy ruch na rynku nieruchomości był większy, nie brakowało transakcji, w których klient sprzedawał stare, nie do końca spłacone mieszkanie, i zaciągał kredyt na większe. Osoba, która kupowała mieszkanie obciążone hipoteką, nie miała kłopotu z uzyskaniem finansowania. Dla banku udzielającego kredytu taka transakcja nie jest szczególnie ryzykowna. Ubezpieczenie pomostowe, które klient musi wykupić, chroni pożyczkodawcę także w sytuacji, gdyby z jakiegoś powodu nie doszło do zwolnienia poprzedniej hipoteki. W dodatku takie problemy zdarzają się niezwykle rzadko – mówi Paweł Majtkowski.
Gdy wartość zadłużenia jest wyższa, niż ustalona przez kupującego i sprzedającego wartość lokalu, ta procedura przestaje działać. Dotychczasowy bank nie zwolni hipoteki, bo nie dostanie całej należnej mu kwoty, dlatego nowo wybrany nie zgodzi się udzielić kupującemu kredytu. By do transakcji w ogóle mogło dojść, sprzedający musi najpierw sam spłacić swojemu bankowi nadwyżkę ponad obecną rynkową wartość domu czy mieszkania.
