Najbardziej powszechnym sposobem finansowania zakupu mieszkania jest kredyt mieszkaniowy. Podjęcie decyzji o jego zaciągnięciu musi być poprzedzone odpowiednią analizą warunków pod jakimi udzielany jest kredyt, gdyż stanowi on wieloletnie obciążenie dla domowego budżetu. Należy upewnić się, że jest się w pełni świadomym wszelkich kosztów wynikających z zobowiązania kredytowego. W ten sposób unikniemy niepotrzebnych, dodatkowych kosztów, które mogłyby powstać w czasie jego spłacania.
Gdzie znaleźć informacje o kosztach?
Źródłem wiedzy o podstawowych kosztach kredytu mieszkaniowego jest umowa kredytowa. Znajdziemy tam informację w szczególności na temat prowizji i marży banku. Do umowy dołączona jest tabela opłat i prowizji, z której dowiemy się o pozostałych kosztach kredytowania. Niekiedy banki posługują się regulaminem udzielania kredytów mieszkaniowych czy hipotecznych, w którym znajdują się zasady naliczania kosztów. Najbardziej uszczuploną wiedzę zasięgniemy z reklam. Lepiej odwiedzić stronę internetową danego banku i odszukać tabelę opłat i prowizji, jednak finalne warunki kosztowe ustalane są indywidualnie.
Podstawowe koszty kredytu
Oprocentowanie
Odsetki to inaczej koszt pożyczonych nam pieniędzy rozłożony w czasie. Są one naliczane w skali roku od kwoty kredytu do końca, aż do całkowitej spłaty. Na wysokość oprocentowania składa się marża banku oraz stopa referencyjna. Źródłem dochodu banku jest wyłącznie marża, natomiast stopa referencyjna jest kosztem pozyskania pieniędzy przez bank na kredyt, którego chce nam udzielić. Najpierw bowiem bank musi sam zdobyć pieniądze, by móc udzielić nam kredytu. Tak więc stopa referencyjna dotyczy rynku międzybankowego i stanowi procent po jakim banki udzielają sobie kredytów. Koszt ten jest przenoszony na kredytobiorcę. Jeśli chodzi o marżę, przy kredycie mieszkaniowym warto postarać się, by jej wartość była jak najmniejsza, gdyż bezpośrednio wpływa na wysokość miesięcznych rat i jest stała.
Prowizja
Bank nalicza sobie jednorazową opłatę za udzielenie kredytu. Stanowi ona dany procent od wartości kredytu. Można uniknąć płacenia prowizji, ale wtedy należy spełnić określone przez dany bank warunki. Zazwyczaj będzie to wymóg posiadania konta bankowego w danym banku, karty kredytowej, wykupienia ubezpieczenia, albo skorzystanie z produktu oszczędnościowego. Przy tego typu roszadach należy być ostrożnym. Może się zdarzyć, że będzie nas to więcej kosztowało niż zapłacenie prowizji na normalnych warunkach. Niektóre banki oferują możliwość doliczenia prowizji do kwoty kredytu, co oznacza wyższe comiesięczne raty.
Koszty pozostałe
Kierowanie się wyłącznie wysokością prowizji, marży i miesięcznej raty nie jest słuszne. Całkowity koszt kredytu obejmuje więcej elementów. Jeśli się z nimi zapoznamy, będzie nam znacznie łatwiej porównać oferty poszczególnych banków i wybrać tę najkorzystniejszą i najlepiej dopasowaną do naszych możliwości.
Wycena nieruchomości
Gotowość do udzielenia kredytu na daną nieruchomość bank udzieli dopiero wtedy, gdy upewni się, że mieszkanie, na które chcemy zaciągnąć kredyt, stanowi odpowiednie zabezpieczenie tego kredytu. Po określeniu wartości nieruchomości bank jest w stanie określić czy kwota kredytu o jaką ubiega się kredytobiorca jest adekwatna do wartości tej nieruchomości. Jeśli bank odrzuci wniosek, nie otrzymujemy zwrotu pieniędzy.
Ubezpieczenie pomostowe
Ubezpieczenie pomostowe stanowi opłatę za oczekiwanie na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Początek okresu kredytowania jest obarczony największym ryzykiem dla banku. Podczas, gdy my już najprawdopodobniej zamieszkujemy w świeżo nabytym mieszkaniu, nieruchomość ta nie pełni jeszcze roli zabezpieczenia kredytu i najpewniej nie będzie jeszcze przez kilka lub kilkanaście miesięcy. Zapis, o który obowiązek ma ubiegać się kredytobiorca, pojawia się z reguły po kilku miesiącach, ale długość okresu oczekiwania może ulec zmianie. W mniejszych miejscowościach proces ten przebiega dosyć szybko, czego nie można powiedzieć o większych miastach. Najdłużej jednak czeka się na wpis w przypadku nowo wybudowanych nieruchomości, które jeszcze nie posiadają księgi wieczystej. W tym czasie kredytobiorca bierze na siebie koszt podwyższonego ryzyka pod postacią ubezpieczenia pomostowego, który jest doliczany do comiesięcznej raty. Ubezpieczenie to może występować jako procentowa opłata od kwoty kredytu za ustalony okres, albo zwiększonej marży kredytowej. Tego typu ubezpieczenie płacimy do czasu, aż dostarczymy do banku prawomocny wpis hipoteki do księgi wieczystej. Nie należy martwić się, gdy nie wykorzystamy czasu jaki był początkowo założony. Banki zwykle zwracają nam odpowiednią kwotę.
Oblicz swoją zdolność kredytową
Ubezpieczenie niskiego wkładu
Koszt tego rodzaju ubezpieczenia ponoszą osoby, które nie wniosły wkładu własnego. Choć czasem banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu na całą wartość nieruchomości, zazwyczaj od kredytobiorcy wymaga wkładu na poziomie kilkunastu procent (do końca 2015 roku próg wynosi 10%, po Nowym Roku już 15%, a docelowo 20% w 2017 roku). Jeśli kredytobiorca tego nie zrobi, zobowiązany jest ubezpieczyć brakujący wkład. Polega to na płaceniu danego procenta od kwoty brakującego wkładu do czasu zebrania obowiązującego wkładu w drodze spłaty rat pożyczonego kapitału. Zwykle opłaca się je za okres kilku lat z góry.
Ubezpieczenie nieruchomości
Obowiązkowo ubezpieczona musi być sama nieruchomość, która stanowi zabezpieczenie kredytu. Ubezpieczenie to obowiązuje przez cały okres kredytowania, a jego wysokość zależy od zakresu ochrony oraz cenniku wybranego przez nas ubezpieczyciela.
Ubezpieczenie na życie
Możliwe, że bank będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia kredytu na wypadek śmierci lub trwałej utraty zdolności do pracy kredytobiorcy. Jeśli nastąpi takie zdarzenie w czasie kredytowania, cały ciężar jednorazowej spłaty kredytu przechodzi na zakład ubezpieczeń. Klient ma obowiązek ubezpieczyć się od kwoty nie niższej niż kwota kredytu mieszkaniowego.
Promesa kredytowa
Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z deweloperem, spółdzielnią lub indywidualnym sprzedawcą, nierzadko musimy przedłożyć promesę kredytową będącą obietnicą banku udzielenia kredytu mieszkaniowego na określonych warunkach. Jest to koszt rzędu kilkuset złotych.
Prowizja za wcześniejszą spłatę kredytu
W przypadku, gdy chcemy kredyt lub jego część, tzw. nadpłatę, spłacić wcześniej, musimy liczyć się z tym, że najprawdopodobniej bank upomni się o opłatę. W praktyce dzieje się tak w pierwszych kilku latach kredytowania, zwykle później banki nie pobierają prowizji.
Prowizja za podwyższenie kwoty kredytu
W trakcie budowy nieruchomości może wystąpić sytuacja, że kwota kredytu okaże się niewystarczająca. Banki przewidują taką okoliczność i dają możliwość zwiększenia kwoty kredytu mieszkaniowego. Opłata za tego typu operację wynosi kilka procent od kwoty zwiększenia kredytu.
Prowizja za prolongatę kredytu
Jeśli chcielibyśmy przedłużyć okres kredytowania z przyczyn losowych, możemy przesunąć termin spłaty ostatniej raty o kilka lat. Miesięczne raty zmniejszą się, aczkolwiek odbije się to na zwiększonym całościowym koszcie kredytu. Równie dobrze prolongata może oznaczać zawieszenie spłaty kredytu na pewien okres.
Wyróżnienie poszczególnych kosztów stanowi poglądowe spojrzenie na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego. W zależności od przyjętych warunków i naszych potrzeb jego wysokość może się znacząco różnić. Istotne jest, by dokładnie zapoznać się z ofertą banków zwracając uwagę na szczegóły w celu uniknięcia niepotrzebnych, dodatkowych opłat. Jeśli nie mamy doświadczenia w tym temacie, rozsądnym posunięciem będzie skonsultowanie tej decyzji z kimś zaufanym, kto potrafi odnaleźć się w gąszczu formalności np. doradcą kredytowym, który pomoże nam wybrać najlepszą ofertę dopasowaną do naszych możliwości. Będziemy mieli wtedy pewność, że nie zadłużamy się pochopnie.
Skorzystaj z kalkulatora i porównaj oferty kredytowe banków
Skorzystaj z kalkulatora i porównaj oferty kredytowe banków
