Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group ocenia iż spadek cen nieruchomości trwający już pięć lat będzie się powoli kończył.
Mija 10 lat od czasu, kiedy w 2002 r. redNet wydał słynny raport pt. "Czy najgorsze już za nami?". Prognozowano w nim znaczącą poprawę koniunktury w budownictwie mieszkaniowym, i to wbrew opiniom wielu analityków, wieszczących przedłużenie kryzysu. Okazało się, że eksperci redNet mieli rację: w latach 2004-2007 mieliśmy do czynienia z hossą i wzrostami cen nawet po kilkadziesiąt procent rocznie. Po 10 latach eksperci RPG przygotowali kolejny raport, który zaprezentowany zostanie 14 listopada na konferencji "Rynek mieszkaniowy w latach 2012-2022. Czy czeka nas stracona dekada". Tytuł brzmi złowieszczo?
Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group: Policzyliśmy, jaki jest rzeczywisty deficyt mieszkaniowy.
Na podstawie danych GUS z Narodowego Spisu Powszechnego przeprowadzonego w 2011 r. szacujemy, że ten deficyt, który jeszcze niedawno politycy oceniali na 3 mln mieszkań, obecnie wynosi zaledwie około 630 tys. Tyle właśnie rodzin nie ma jeszcze własnego mieszkania.
Co się stało? Cud?
Przez ostatnie kilkadziesiąt lat ludności w Polsce nie przybywało. A jednocześnie każdego roku oddawano do użytku rocznie średnio ok. 150 tys. mieszkań. Luka na rynku nieruchomości powoli wypełniała się. Na sytuację tę miały wpływ też procesy demograficzne. Jeżeli na kobietę przypada 1,4 dziecka, jeżeli mamy bardzo dużą liczbę singli, to skutkuje to zmianą zapotrzebowania na wielkość mieszkań: nie potrzeba mieszkań 100-metrowych, wystarczą tylko 50-metrowe.
Czy to oznacza, że możemy ogłosić wkrótce koniec problemu chronicznego braku mieszkań?
Z całą pewnością mogę zadeklarować, że rząd, który wygra najbliższe wybory w 2015 r., będzie mógł spokojnie obiecać, że całkowicie zlikwiduje problem deficytu mieszkaniowego w Polsce i ta obietnica z całą pewnością ma szansę realizacji.
Nie ma więc szans na powrót hossy na rynku mieszkaniowym?
Nie będzie to taki rynek jak do tej pory. W przyszłości nie będzie oddawane do użytku 150 tys. mieszkań rocznie, ale znacznie mniej. Żeby rynek się rozwijał w dotychczasowym tempie - musi się zwiększać liczba ludności. Skoro przez wiele ostatnich lat rodziło się w Polsce zaledwie około 400 tys. dzieci, to - jak łatwo wyliczyć - liczba ludności w kolejnych dziesięcioleciach będzie spadać. Za pewien czas będzie nas w Polsce nie 37 mln, ale 32 mln.
Jak wybrać mieszkanie? Na co zwracać uwagę, by wybrać najlepsze
Czy to oznacza, że w branży budowlanej będziemy mieli do czynienia z bessą? Co zrobić, by branża mogła się rozwijać tempie dotychczasowym?
Żeby podtrzymać dotychczasowy popyt na mieszkania, musiałoby się rodzić powyżej 500 tys. dzieci rocznie. Stąd też ostatnie wysiłki rządu, by zahamować niekorzystne procesy demograficzne, które mogą mieć zły wpływ nie tylko na budownictwo, ale też całą gospodarkę.
- Spadek cen nieruchomości trwa już pięć lat, ale wiele wskazuje, że ten trend będzie się już powoli kończył - ocenia Robert Chojnacki, prezes redNet Property Group.
Jaki to będzie miało wpływ na ceny mieszkań?
Trzeba pamiętać, że cena zależy nie tylko od liczby osób, które chcą kupić mieszkanie, ale również od możliwości nabywczych, a więc m.in. od poziomu płac, ale również od oprocentowania kredytu. Mimo że deficyt mieszkaniowy prawie zostanie zlikwidowany, to liczba mieszkań na 1000 mieszkańców, czyli stopień nasycenia mieszkaniami, będzie w Polsce stosunkowo niska, zwłaszcza jeśli porównamy to do sytuacji w wielu innych krajach Zachodu.
Duży wpływ na ceny ma to, na jakie mieszkanie Polacy mogą sobie pozwolić.
A w ciągu ostatnich pięciu lat siła nabywcza przeciętnej rodziny na rynku mieszkaniowym na skutek systematycznego wzrostu płac i jednoczesnego spadku przeciętnej ceny systematycznie rośnie. Ten wzrost sięga prawie 50 proc., tj. za przeciętną pensję można kupić o 50 proc. więcej powierzchni mieszkaniowej niż w szczycie hossy. Faktem jednak jest, że nadal siła nabywcza na rynku mieszkaniowym jest dużo niższa niż przed okresem hossy z lat 2004-2007. Istotne znaczenie może mieć polityka kredytowa. Niższe oprocentowanie kredytów, którego spodziewamy się w najbliższym czasie, spowoduje dalsze zwiększenie siły nabywczej.
Na razie jednak ceny jeszcze spadają?
Tak, ale możliwości tego spadku się wyczerpują. Warto zauważyć, że ten spadek cen nieruchomości trwa już pięć lat. W ostatnim okresie mieliśmy do czynienia z okresowo zwiększoną podażą mieszkań. Jednym z czynników ją kształtujących była ustawa deweloperska. Sprawiła, że wiele firm przyśpieszyło inwestycje. Drugi czynnik kreujący nadpodaż wiąże się z tym, że wielu deweloperów, zachęconych prosperity w latach 2005-2006, podjęło decyzję o zakupie gruntów. Wszyscy oni w pewnym momencie zdali sobie sprawę, że nigdy, a przynajmniej w najbliższym czasie, nie odzyskają pieniędzy - takie ceny na nieruchomości nie wrócą; więc mogą albo czekać na lepsze lata, albo budować i próbować odzyskać zainwestowane pieniądze. To spowodowało, że powstał nawis podażowy mieszkań. Jednak z drugiej strony od trzeciego kwartału 2012 r. deweloperzy wprowadzają mniej projektów, niż aktualnie się sprzedaje mieszkań. W efekcie w ciągu kilku lat rynek wróci do równowagi.
Jak długo potrwa likwidacja nawisu podażowego?
Około 2-3 lat.
Jak długo zatem ceny będą jeszcze spadać?
Sądzę, że kilka miesięcy. Zwłaszcza w początkach roku, kiedy przestanie działać program "Rodzina na swoim". Pamiętajmy, że siła nabywcza pensji rośnie, a zwiększą ją jeszcze spadające stopy procentowe. Dzisiaj mamy kredyty na poziomie 6-7 proc. Jeśli jednak spadną do poziomu 4 proc. - znów może spowodować to wzrost popytu na mieszkania. Właśnie hossa z lat 2004-2007 spowodowana była tanimi kredytami, wówczas walutowymi.
Ale taka hossa i takie ceny, jakie mieliśmy w latach 2007-2008, nie powrócą?
Na pewno nie.
