Jak pokazują dane przygotowane przez firmę doradczą Cushman & Wakefield przyrost podaży powierzchni magazynowej w roku 2009 wyhamował. Na skutek wycofania się inwestorów z realizacji projektów spekulacyjnych na rynek weszło jedynie ok. 857.000 mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli o blisko połowę mniej niż w 2008 r. Całkowite zasoby magazynów w Polsce wyniosły nieco ponad 6 mln mkw.
Deweloperzy w minionym roku nie tylko zaprzestali spekulacyjnej budowy hal magazynowych, ale także zrezygnowali z powiększania swoich banków ziemi. Nawet spadające ceny gruntów przemysłowych nie zachęciły inwestorów do wznowienia zakupów. Zachowawcze podejście deweloperów do rozszerzania swojej oferty wynikało ze znacznego spadku aktywności najemców oraz z trudności w dostępie do kapitału. Warunkiem koniecznym do rozpoczynania nowych inwestycji było w 2009 roku zabezpieczenie części powierzchni umowami najmu (pre-lease) jeszcze na etapie planowania projektów. Popyt w 2009 r. zmniejszył się dwukrotnie w porównaniu do poprzedniego roku i wyniósł 765.000 mkw. (wliczając w to renegocjacje i przedłużanie istniejących kontraktów). Nowe umowy najmu podpisano na jedynie 539.000 mkw. powierzchni (w roku 2008 aż 1.540.000 mkw.).
Popyt spadał szybciej niż podaż, co spowodowało wzrost ilości pustostanów w prawie wszystkich regionach. Na koniec 2009 r. w Polsce było blisko 1 mln mkw. wolnej powierzchni magazynowej, z czego najwięcej w regionie warszawskim 424.000 mkw. (17,1% całkowitych zasobów regionu), oraz na Górnym Śląsku 202.000 mkw. (18,8% zasobów regionu). W Polsce Centralnej, głównie w regionie Rawy Mazowieckiej i Piotrkowa Trybunalskiego, bez najemców pozostawało około 157.000 mkw. magazynów (17,1% zasobów). Wrocław oferował 86.000 mkw. wolnej powierzchni (16,6% zasobów), a Poznań 80.000 mkw. (9,3% zasobów). Wszystkie te regiony zanotowały wzrost współczynnika pustostanów. Jedynie na trzech rynkach wskaźnik ten nieznacznie spadł w porównaniu z danymi z końca 2008 r.: w Trójmieście z 5,9% do 5,4%, w Szczecinie ze 100% do 93,5% (zawarto pierwszą umowę najmu), w Krakowie z 2,7% do 0%.
Zasoby wolnej powierzchni i współczynnik pustostanów
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010
W regionach oferujących najwięcej wolnej powierzchni na wynajem najemcom łatwiej było wynegocjować bardzo atrakcyjne warunki najmu. Wzrost pustostanów miał również wpływ na spadek czynszów oraz rozszerzanie ofert zachęt pozaczynszowych, obniżających efektywny koszt najmu magazynu, co zachęciło najemców do renegocjowania warunków dotychczasowych umów. Jednak w lokalizacjach takich jak Łódź, Gdańsk czy Kraków, gdzie dostępność atrakcyjnej powierzchni była minimalna, stawki czynszów odnotowały wzrost zarówno w wymiarze nominalnym, jak i efektywnym. Równocześnie wzrosły koszty najmu powierzchni w projektach realizowanych na specjalne zamówienie najemcy.
Rynek Warszawy
Region Warszawy, skupiający blisko 2,5 mln mkw. magazynów, pozostaje największym rynkiem magazynowym w Polsce. Podaż nowej powierzchni w 2009 r. w regionie stołecznym wyniosła 282.000 mkw. Z tego jedynie około 5.800 mkw. dostarczono w strefie Warszawa Miasto. Pozostałą powierzchnię oddano do użytku w strefie Warszawa Okolice, m.in. w nowo powstałych parkach magazynowych: ProLogis Park Błonie II, Panattoni Park Ożarów, Tulipan Park Warszawa, oraz w rozbudowywanych o nowe magazyny istniejących parkach: Europolis Park Błonie czy ProLogis Park Nadarzyn.
W minionym roku Warszawa była niekwestionowanym liderem na rynku najmu, z popytem na poziomie 216.000 mkw., co dało rynkowi stołecznemu 28% udział w całkowitym wolumenie transakcji. Zarejestrowany popyt był jednak o 59% niższy niż w roku poprzednim. Tradycyjnie już ponad 80% powierzchni wynajętej na rynku stołecznym przypadło na strefę Warszawa Okolice. Głównymi najemcami w strefie Warszawa Okolice byli operatorzy logistyczni, a w strefie Warszawa Miasto firmy dystrybuujące dobra szybkozbywalne oraz artykuły biurowe i papiernicze.
Mała dostępność wolnej powierzchni w strefie Warszawa Miasto, spowodowała wzrost stawek czynszowych w tym rejonie. Najwyższe nominalne czynsze kształtowały się w przedziale 4,50-6,25 EUR/mkw./miesiąc, a efektywne – 3,80-5,75 EUR/mkw./miesiąc.
Rynki regionalne
Największą podaż nowej powierzchni magazynowej zanotowano w 2009 r. na Górnym Śląsku (283.000 m2). Na koniec roku zasoby powierzchni magazynowej wyniosły w tym regionie 1 mln mkw. Podaż powierzchni w regionie Polski Centralnej wyniosła w 2009 r. ok. 120.000 mkw. Zasoby Wrocławia wzrosły o 86.000 mkw., a Poznania o 70.000 mkw. W Krakowie ukończony został Panattoni Park Kraków o powierzchni 16.900 mkw.
Zasoby powierzchni magazynowej i roczna podaż
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010
Wśród rynków regionalnych największy popyt zanotowano na Górnym Śląsku. W regionie tym wynajęto 184.000 mkw., czyli 24% mniej niż rok wcześniej, roczny spadek popytu był tu najniższy w kraju. Znaczący spadek popytu odczuł region Polski Centralnej, gdzie firmy wynajęły jedynie 75.000 mkw., czyli 3,5-krotnie mniej niż w roku ubiegłym. W regionie Polski Centralnej (w Woli Bykowskiej niedaleko Piotrkowa Trybunalskiego) zawarto największą umowę na rynku nieruchomości magazynowych w 2009 r. – wynajem 35.000 mkw. w Europolis Park Poland Central przez firmę FM Logistic.
We Wrocławiu z kolei popyt wyniósł 137.000 mkw., czyli 25% mniej niż w 2008 r. W Poznaniu wynajęto 102.000 mkw. i tu zawarto drugą największą zeszłoroczną transakcję najmu – wynajem 30.000 mkw. w Panattoni Park Poznań I przez firmę odzieżową H&M. Specjalnie na potrzeby firmy deweloper wybuduje pierwszy w Polsce magazyn ekologiczny.
Popyt na rynku powierzchni magazynowej
Źródło: Dział Doradztwa Cushman & Wakefield, styczeń 2010
Na rynkach regionalnych najemcy mogli liczyć na czynsz za wynajem powierzchni magazynowych już od 3,00 EUR/mkw./miesiąc. Najniższe stawki odnotowano w regionach o dużej dostępności wolnej powierzchni, czyli w Rawie Mazowieckiej i Piotrkowie Trybunalskim. Regiony o niskich zasobach wolnej powierzchni notowały najwyższe stawki czynszu nominalnego. Czynsze w magazynach zlokalizowanych w Krakowie osiągały poziom 5,5 EUR/mkw./miesiąc.
Prognoza
Na koniec 2009 r. na skutek spadku aktywności deweloperskiej w Polsce w budowie pozostawało jedynie 159.000 mkw. powierzchni magazynowej. Dla porównania na koniec 2008 r. było to ponad 1 mln mkw.
Tomasz Olszewski, Partner, Dyrektor działu powierzchni przemysłowych i magazynowych w Cushman & Wakefield, powiedział: „Jeśli nie zostaną rozpoczęte nowe inwestycje, to już w połowie 2010 roku może zabraknąć atrakcyjnej powierzchni na wynajem w wielu regionach Polski. W związku z tym oczekujemy, że w pierwszej kolejności deweloperzy wznowią realizację projektów na rynkach o niskim udziale wolnej powierzchni w całkowitych zasobach magazynowych”.
