Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne odżywa

Data publikacji: 2010-05-10, data aktualizacji: 2010-05-11

Wolumen obrotów w I kwartale osiągnął poziom 22,4 mld euro, co stanowi wzrost o 78% w porównaniu do tego samego okresu w 2009 r.
Wartości kapitałowe za najlepsze nieruchomości wzrosły o 1,5% w ujęciu kwartalnym i jest to największy wzrost od połowy 2007 r.
Nieruchomości handlowe skupiały największe zainteresowanie – aktywność w tym sektorze wzrosła o 125% w stosunku do 1 kw. 2009 r.
Udział w rynku zagranicznych nabywców wzrósł w ciągu kwartału z 33% do 38%.
Stopy kapitalizacji za najlepsze nieruchomości spadły o 13 punktów bazowych, podwajając spadek odnotowany w połowie 2009 r. do poziomu 26 pb.
Rynek najmu wyraźnie się ustabilizował – czynsze spadły jedynie o 0,2% w stosunku do średniego spadku kwartalnego obserwowanego w 2009 r. (1,9%)
Czynsze ogółem mogą odnotować dalszy spadek, jednak do końca roku pojawi się więcej obszarów wzrostu – oczekuje się podniesienia czynszów za najlepsze powierzchnie w 2011 r.
Oczekuje się, że pobudzenie popytu, wynikające z poprawy nastrojów oraz sytuacji na rynku cen, przyczyni się do wzrostu wolumenu inwestycji do poziomu 110 mld euro w br.; stopy kapitalizacji spadną o 50-60 pb.
Rynki drugorzędne będą miały jednak zdecydowanie mniejsze szanse na rozwój ze względu na nadpodaż oraz dalszy spadek cen.
Polska w pierwszej piątce najbardziej atrakcyjnych krajów w całej Europie.


Jak pokazują najnowsze badania firmy Cushman & Wakefield dalszy wzrost popytu, szczególnie ze strony graczy zagranicznych, poprawa nastrojów na rynku dłużnym, wzrost udziału transakcji o wyższych wartościach oraz zwiększenie się pola zainteresowań inwestorów przyczyniły się do pobudzenia aktywności na europejskim rynku nieruchomości komercyjnych w I kwartale. Chociaż popyt wciąż skupia się przede wszystkim na najlepszych nieruchomościach oraz głównych rynkach – 75% obrotów przypada na czołową piątkę krajów: Wlk. Brytanię, Niemcy, Szwecję, Francję oraz Holandię – wraca zainteresowanie innymi rynkami jak Polska, Czechy, Norwegia i do pewnego stopnia Turcja.

 

David Hutchings, dyrektor europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield, o rynku polskim powiedział: „Skuteczność strategii, jaka przyjęła Polska wobec konkurentów w rywalizacji o kapitał inwestycyjny jest godna podziwu. Polska szybko przesunęła się z dalekiej pozycji, jaką zajmowała jeszcze 12 miesięcy temu i obecnie znajduje się w pierwszej piątce najbardziej atrakcyjnych krajów w całej Europie. Nie powinno to dziwić, jeśli weźmiemy pod uwagę odnotowany wzrost i poziom ryzyka – czynniki zachęcające inwestorów, którzy ponadto zwracają obecnie większą uwagę niż w okresie przed kryzysem „credit crunch” na wielkość rynku oraz jego płynność”.

 

Inwestorzy nadal pozostają selektywni w swoich wyborach, ostrożnie podchodząc do wyników w skali makro jak i mikro, jednak ich tolerancja na ryzyko wyraźnie wzrosła i przykład upadającej Grecji nie zniechęcił ich do aktywności przynajmniej na rynkach zrównoważonych. Ograniczona podaż inwestycyjna oraz zmniejszone możliwości finansowania powodują, że aktywność nie rośnie w takim tempie, jak można by tego oczekiwać. Obroty w pierwszym kwartale były niższe o 15% w porównaniu do trzech ostatnich miesięcy 2009 r., choć należy zauważyć, że aktywność w pierwszych miesiącach roku zwykle nieco maleje na skutek zmniejszonej presji na szybkie zamykanie transakcji (o 10-15% w porównaniu do zwykle aktywnego ostatniego kwartału).

 

Podsumowując, w pierwszych kilku miesiącach 2010 r. sytuacja na rynku ogółem poprawiła się, jednak pełne ożywienie nadal jest hamowane przez kilka czynników.

 

Według Michaela Rhyddercha, dyrektora Międzynarodowych Rynków Kapitałowych w rejonie EMEA firmy Cushman & Wakefield, „obecnie mamy do czynienia z niezwykle spolaryzowanym i trudnym rynkiem. Popyt inwestycyjny rośnie podobnie jak podaż, jednak większość ukończonej powierzchni nie stanowią powierzchnie najlepszej jakości, oczekiwanej przez nabywców, a wciąż zbyt wysokie ceny nieruchomości drugorzędnych nie równoważą ryzyka i wysokości zainwestowanego kapitału”.

 

Nieco większa dostępność finansowania dłużnego spowodowała wyraźny wzrost zainteresowania transakcjami o wyższych wartościach szczególnie wśród tych inwestorów, którzy chcieliby zainwestować jeszcze zanim nastąpi pełne ożywienie i uciec od wysoce konkurencyjnego rynku w obszarze transakcji małych oraz średnich. Jest to jeden z czynników wpływających na pobudzenie aktywności w sektorze nieruchomości handlowych, który odnotowuje wzrost wartości pojedynczych transakcji oraz transakcji z udziałem portfeli nieruchomości centrów handlowych. Udział nieruchomości handlowych w ogólnych obrotach w 1 kw. wyniósł 43%, co oznacza wzrost w stosunku do 30% z zeszłego roku i jest najwyższym wynikiem w ciągu przynajmniej ostatnich 10 lat. Niemcy wyprzedziły Wlk. Brytanię, stając się największym rynkiem nieruchomości handlowych w ciągu kwartału. Na dalszych miejscach znajdują się Norwegia, Włochy oraz Holandia.

 

W najlepszej sytuacji pozostaną prawdopodobnie nieruchomości handlowe, które postrzegane są jako aktywa o niskim poziomie ryzyka i zmienności, co przy odpowiednim zarządzaniu pozwala na osiągnięcie większego wzrostu przychodów. Dodatkowo inwestorzy oczekują także szybszego zwrotu z rosnących czynszów.
Wszystkie sektory obecnie wykazują jednak dość jednolite tendencje w osiąganych wynikach. Spadki stóp kapitalizacji np. kształtowały się w przedziale od 11 do 13 pb w ciągu kwartału, podczas gdy czynsze obniżyły się jedynie o 0,1% dla powierzchni handlowych oraz tylko o 0,3% dla powierzchni biurowych oraz przemysłowo-magazynowych.



Patrząc z szerszej perspektywy geograficznej można zauważyć większe różnice i inwestorzy muszą być wyczuleni na polaryzację wyników pomiędzy krajami w Europie. W Wlk. Brytanii, Turcji oraz Szwecji odnotowano niewielki wzrost czynszów, podczas gdy w Bułgarii, Irlandii, Słowacji, Rumunii i Grecji zaobserwowano dalszy znaczny spadek. Stopy kapitalizacji spadły średnio o 26 pb od czerwca zeszłego roku. Biorąc pod uwagę poszczególne kraje zakres spadków jest jednak większy (zob. wykres 4) – spadek o 122 pb dla Wlk. Brytanii i podobnie dla Rosji oraz przy braku zmian w kilku innych krajach. Ogółem spadki stóp kapitalizacji notowane są w coraz większej liczbie krajów – w pierwszym kwartale odnotowano spadek w 20 krajach, 11 wykazały stabilny poziom i jedynie w Grecji zaobserwowano dalszy wzrost.

 

Prognozy
W opinii Davida Hutchingsa, dyrektora europejskiego działu badań firmy Cushman & Wakefield: „Zbyt wysoki wzrost cen może zahamować poprawę nastrojów, a pogłębiająca się niepewność w takich kwestiach jak zadłużenie rządów krajów europejskich potęguje obawy o losy ożywienia gospodarczego. Ostatnie dane ekonomiczne wskazują jednak na wzrost aktywności w wielu obszarach. Przy stopach procentowych pozostających na niskim poziomie możemy mówić o korzystnym środowisku dla rozwoju sektora nieruchomości. W istocie, patrząc na rynek najlepszych nieruchomości, ci, którzy obawiają się, że obecnie poprawa stóp kapitalizacji następuje zbyt szybko, biorąc pod uwagę stan rynku najemcy, nie doszacowują tempa stabilizacji czynszów, a tym bardziej nie doceniają wpływu ogromnego wzrostu płynności inwestycyjnej, zapewnionej przez politykę banków centralnych oraz rządowe interwencje jak również wpływu niskich stóp procentowych. Złagodzenie warunków finansowania w połączeniu z bardziej optymistycznymi prognozami makroekonomicznymi przyczynią się w ciągu 2010 r. do dalszego usztywnienia stóp kapitalizacji, których spadek według naszych obecnych szacunków zwiększył się ogółem do 50-60 pb”.

 

„Biorąc pod uwagę wzrost aktywności o ok. 50% oczekujemy w tym roku dalszego znacznego zwiększenia wielkości obrotów do poziomu 110 mld euro” – dodał Rhydderch. – „Największą aktywność będą wykazywać trzy główne rynki europejskie, Wlk. Brytania, Niemcy i Francja. Pozostałe większe rynki zachodnie jak Włochy i Holandia nie pozostaną jednak w tyle. Wzrost zainteresowania będzie można zaobserwować w krajach nordyckich, szczególnie w Szwecji i Norwegii, poprawi się postrzeganie gospodarek Europy Środkowej, a kraje wschodzące też mają duże szanse na wzrost notowań, z Turcją na czele i Rosją zyskującą w oczach graczy oportunistycznych”.

 

Choć zgodnie z prognozami wartość najlepszych nieruchomości będzie rosła, jak zauważa Rhydderch, „jednak nie wszystkie obszary rynku zyskają na ożywieniu w sektorze nieruchomości. Popyt inwestycyjny na najlepsze powierzchnie wyprzedza podaż i w niedalekiej przyszłości ta tendencja będzie dotyczyła również rynku najmu. W wielu rejonach rynku drugorzędnego podaż jest jednak większa od popytu ze strony zarówno najemców, jak i inwestorów, co sprawia, że korekta cen w przypadku nieruchomości drugorzędnych jeszcze się nie zakończyła”.


Polecane ogłoszenia:

Błękitne Aleje Bielany Wrocławskie
ul. Błękitna
Mieszkania willowe, oferowane w inwestycji Błękitne aleje wyróżniają się wysoką jakością wykonania, dużą przestrzenią z możliwością własnej... Nowoczesne osiedle Błękitne Aleje powstaje przy ul. Błękitnej w Bielanach Wrocławskich, w pobliżu Zamku Topacz. Świetna lokalizacja, przemyślany...
19. Dzielnica - lokale użytkowe Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa 43a lok. U1

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i...INFORMACJE O INWESTYCJI Największe, nowe osiedle w centrum miasta Doskonała lokalizacja – obok stacji II linii metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła...

Viva Piast Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 5 to kolejny etap osiedla usytuowanego w Mistrzejowicach, którego głównym celem jest stworzenie przyjaznego i harmonijnego otoczenia dla...

Viva Piast 6 Kraków Mistrzejowice
ul. Powstańców

Nowoczesne, dziewięciokondygnacyjne budynki z funkcjonalnie zaprojektowanymi mieszkaniami zlokalizowane zaledwie 15 minut od centrum Krakowa –...Viva Piast 6 to kolejny etap popularnego osiedla w krakowskich Mistrzejowicach, zaprojektowanego z myślą o stworzeniu przyjaznej i harmonijnej...

Piękna Warka Warka
ul. Owocowa
Domy szeregowe oferowane w inwestycji Piękna Warka wyróżniają się nowoczesną architekturą, funkcjonalnym wnętrzem i najwyższą...Nowe osiedle w Warce jest zaprojektowane z dbałością o detale, estetykę a przede wszystkim o bezpieczeństwo. Design nawiązuje do najnowszych...
Apartamenty Przy Agorze 6 Warszawa Bielany (Wrzeciono)
ul. Przy Agorze 6

Wyjątkowa lokalizacja w sercu Bielan, w bliskim sąsiedztwie Lasu Bielańskiego, pełnej infrastruktury miejskiej – licznych żłobków, przedszkoli...Apartamenty Przy Agorze 6 to najnowsza propozycja mieszkaniowa od dewelopera Home Invest. Wyjątkowo atrakcyjny i elegancki budynek powstanie w...

Warszawski Świt Warszawa Targówek (Bródno)
ul. Warszawski Świt 5

Warszawski Świt to nowy punkt na mapie prawobrzeżnej Warszawy – jednocześnie blisko centrum.  Doskonale rozwinięta komunikacja miejska umożliwia...Świt daje początek każdemu dniu. To czas pobudki nie pozbawionej zapału do działania i stawiania czoła kolejnym wyzwaniom. Poczuj Warszawski Świt!...

Apartamenty Oszmiańska II Warszawa Targówek
ul. Oszmiańska 20, 22

Starannie zaprojektowane dwa budynki zlokalizowane na pograniczu Targówka i Pragi Północ, niedaleko nowej stacji metra Targówek Mieszkaniowy....Apartamenty Oszmiańska to nowa inwestycja w Warszawie, zlokalizowana na pograniczu Targówka i Pragi Północ przy ul. Oszmiańskiej 20. Zaledwie 5...

19. Dzielnica V etap Warszawa Wola (Czyste)
ul. Kolejowa/Przyokopowa

Wielokrotnie wyróżniana i nagradzana inwestycja zlokalizowana w centrum stolicy. Jej wyjątkowy design tworzą nowoczesna architektura i... 19. Dzielnica to nowa część miasta, rozwijająca się w centrum Warszawy, tuż obok stacji metra Rondo Daszyńskiego oraz węzła komunikacyjnego przy...

Dworska Enklawa Sosnowiec Zagórze
ul. Dworska 40 (róg Dworskiej i Popiełuszki)
Mieszkania na osiedlu Dworska Enklawa zostały zaprojektowane tak, aby swoje lokum znalazł każdy, zgodnie ze swoimi potrzebami. Do wyboru są zarówno...
Apartamenty Białej Koniczyny Warszawa Mokotów (Stegny)
ul. Białej Koniczyny 5
Zaciszny Mokotów Odkryj zieloną enklawę blisko centrum Warszawy! Zamieszkaj w kameralnych Apartamentach Białej Koniczyny na Dolnym Mokotowie....
Braniborska 80 Wrocław Stare Miasto
ul. Braniborska 80
Braniborska 80 jest doskonałą propozycją dla tych, którzy szukają wygody miejskiego życia. Jej świetna lokalizacja umożliwia łatwe poruszanie się...
Zobacz wszystkie ›