Dzierżawa to termin najczęściej kojarzony z gruntami, choć jej zastosowanie nie ogranicza się wyłącznie do nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami można dzierżawić także rzeczy materialne oraz prawa. W praktyce najczęściej mówi się jednak o dzierżawie gruntów rolnych. Przyjrzyjmy się bliżej, czym dokładnie jest dzierżawa oraz jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy dzierżawy dla obu stron.
Czym jest dzierżawa?
Dzierżawa to umowa regulowana przepisami Kodeksu cywilnego (art. 693–709). Na jej mocy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy określoną rzecz do używania i czerpania z niej pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz ten może być wyrażony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub w części pożytków uzyskanych z przedmiotu dzierżawy.
Stronami umowy dzierżawy są:
- wydzierżawiający, który oddaje przedmiot dzierżawy i ma prawo do pobierania czynszu,
- dzierżawca, który użytkuje przedmiot dzierżawy i czerpie z niego pożytki w zamian za opłatę czynszową.
Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony (maksymalnie 30 lat) lub nieoznaczony. W przypadku umowy zawartej na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu traktuje się ją jako umowę na czas nieokreślony.
Forma umowy dzierżawy
Jeżeli umowa dzierżawy obejmuje okres dłuższy niż rok, musi być zawarta w formie pisemnej. W przypadku niedochowania tej formy uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony. Dodatkowo, jeśli dzierżawca chce skorzystać z prawa pierwokupu gruntów rolnych, umowa dzierżawy musi mieć formę pisemną z datą pewną.Prawa i obowiązki stron
- Obowiązki dzierżawcy
Dzierżawca jest zobowiązany do:
- terminowego uiszczania czynszu,
- zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym,
- użytkowania go zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki,
- zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym.
Ponadto dzierżawca ma prawo:
- korzystać z przedmiotu dzierżawy i czerpać z niego pożytki,
- żądać obniżenia czynszu w przypadku znacznego zmniejszenia przychodów z przedmiotu dzierżawy,
- domagać się zwrotu kosztów przeznaczonych na zasiewy, jeśli ich nie otrzymał na początku umowy.
- Obowiązki wydzierżawiającego
Wydzierżawiający ma obowiązek:
- oddać przedmiot dzierżawy w stanie zdatnym do użytku zgodnym z jego przeznaczeniem,
- wymagać przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu pierwotnego, jeśli został on uszkodzony z winy dzierżawcy.
Wydzierżawiający ma również prawo do regularnego pobierania czynszu.
Różnice między dzierżawą a najmem
Główna różnica między umową dzierżawy a najmem polega na tym, że w przypadku dzierżawy dzierżawca ma prawo nie tylko do używania przedmiotu, ale także do pobierania z niego pożytków. Najem takiego prawa nie przewiduje.Wypowiedzenie umowy dzierżawy
Umowy dzierżawy zawarte na czas określony wygasają z upływem okresu ich obowiązywania. W przypadku umów na czas nieokreślony obowiązują następujące terminy wypowiedzenia:- rok naprzód na koniec roku dzierżawnego – dla gruntów rolnych,
- 6 miesięcy naprzód przed końcem roku dzierżawnego – dla innych przedmiotów dzierżawy.
Przepisy przewidują również możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy w szczególnych przypadkach, takich jak:
- zwłoka w zapłacie czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności,
- nieprawidłowe użytkowanie przedmiotu dzierżawy,
- zniszczenie przedmiotu dzierżawy z winy dzierżawcy,
- oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub najem bez zgody wydzierżawiającego.
Umowa dzierżawy może również zostać rozwiązana za porozumieniem stron. Dzierżawa to zatem elastyczna forma korzystania z cudzej własności, która pozwala na użytkowanie rzeczy lub praw z możliwością czerpania z nich pożytków. Dzięki uregulowaniom prawnym zapewnia ona zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiającemu ochronę ich interesów.
