W razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ wydający decyzję o warunkach zabudowy musi wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, konkretny obszar i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy terenu
Tak wynika z wyroku WSA w Krakowie z 15 maja 2009 r., II SA/Kr 15/09
Jaki był problem
Wójt gminy decyzją z września 2008 r. ustalił warunki zabudowy dla budowy domu jednorodzinnego oraz szczelnego zbiornika na ścieki wraz z przyłączem kanalizacyjnym. Decyzja została jednak zakwestionowana, bo toczył się spór o rozgraniczenie gruntów sąsiedzkich.
"Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich ustawowych przesłanek"
Samorządowe kolegium odwoławcze nie uwzględniło odwołania. Przypomniało, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyduje o tym, kiedy jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Szczegółowy tryb ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w przepisach wykonawczych.
W ocenie SKO na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie ma znaczenia to, czy toczy się postępowanie rozgraniczeniowe. Decyzja o warunkach zabudowy nie ma bowiem wpływu na prawa rzeczowe dotyczące nieruchomości, w tym również na prawa związane z własnością gruntu, a w szczególności ustaleniem przebiegu granic nieruchomości.
W sytuacji, gdy strona ubiegać się będzie o udzielenie pozwolenia na budowę, to na tym etapie postępowania niezbędne jest złożenie oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i wówczas istotne jest, jak przebiegają granice nieruchomości. Na tym etapie sporządzany jest także projekt zagospodarowania, w którym to projekcie następuje umiejscowienie budynku na danej działce. Zatem dopiero przy kolejnym etapie postępowania kwestia przebiegu granic może mieć znaczenie.
WSA uchylił jednak zaskarżoną decyzję.
Skąd to rozstrzygnięcie
Podkreślił, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy następuje po stwierdzeniu występowania łącznie pięciu przesłanek.
W ocenie WSA ustalenie przesłanek warunków zabudowy wymaga wiedzy fachowej. Dlatego ustawodawca postanowił, że sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy należy powierzyć osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Oczywiście taki projekt musi być poprzedzony ustaleniami faktycznymi i prawnymi dokonanymi przez rzeczoznawcę.
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ wydający decyzję o warunkach zabudowy musi wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie tych warunków, obszar analizowany i przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
W ocenie sądu znaczenie dla sprawy ma zwłaszcza to, czy teren, na którym ma być zlokalizowana inwestycja, ma dostęp do drogi publicznej.
