Doradcy finansowi często spotykają się z dużym niedowierzaniem osób ubiegających się o kredyt hipoteczny, gdy otrzymują one informację, że uzyskanie takiego kredytu wiąże się z kilkutygodniowym lub nawet kilkumiesięcznym okresem oczekiwania. Będąc otoczonym wszechobecnymi reklamami przekonującymi, że kredyt otrzymamy „od ręki” lub w „5 minut”, łatwo można ulec przekonaniu, że kredyt to kredyt i zarówno kredyt gotówkowy, konsumpcyjny czy też hipoteczny to zbliżona grupa produktów dostępna w szybkim czasie. Nawet, jeżeli nie w 5 minut to pewnie w parę dni. Niestety, z reguły jest inaczej i wnioski o kredyty hipoteczne rządzą się zupełnie innymi prawami i zasadami ich analizy.
Na początek przygotowanie dokumentów
Osoba starająca się o kredyt hipoteczny musi przedstawić szereg dokumentów związanych zarówno z kredytowaną nieruchomością jak i z własną sytuacją osobistą i finansową. Już po pierwszej wizycie u doradcy finansowego powinniśmy otrzymać listę wymaganych dokumentów. Oprócz dokumentów tożsamości powinniśmy otrzymać od pracodawcy zaświadczenie o zatrudnieniu na druku banku, w którym chcemy otrzymać kredyt a także przygotować nasze zeznania roczne składane do Urzędu Skarbowego lub PIT 11 otrzymywany od pracodawcy. Oczywiście w przypadku dochodów uzyskiwanych w inny sposób niż poprzez umowę o pracę lista tych dokumentów będzie inna i często bardzo rozbudowana. Dodatkowo trzeba przygotować komplet dokumentów związanych z nieruchomością takich jak księga wieczysta nieruchomości, zaświadczenie ze spółdzielni w przypadku zakupu takiego mieszkania oraz podstawa nabycia kupowanego mieszkania przez obecnego właściciela. Jeżeli przedmiotem transakcji będzie zakup działki, budowa lub też transakcja będzie miała charakter mieszany, to lista dokumentów wydłuży się ze względu na swoją specyfikę.
Od złożenia do uruchomienia
Procesowanie wniosku czyli właśnie ich analiza to dosyć skomplikowany proces. Rozpoczyna się on dopiero po dostarczeniu przez potencjalnego kredytobiorcę wszystkich wymaganych dokumentów zaznaczonych przez doradcę na liście. W szczegółach w różnych bankach proces analizy może wyglądać różnie, generalnie jednak zasada jest wszędzie podobna. Pierwsze działania wykonuje doradca kredytowy, który ma bezpośredni kontakt z klientem. Sprawdza on kompletność otrzymanych dokumentów oraz poprawność wypełnienia wniosku i podbija dokumenty, których zrobił kopię, za zgodność z oryginałem. Często też doradcy wprowadzają dane wniosku do wstępnej analizy, tzw. scoringowej oraz sprawdzają dane wnioskodawców w bankowych rejestrach danych o klientach takich jak BIK czy MIG. Dopiero po pozytywnej weryfikacji, która może trwać nawet kilka dni, przekazują wniosek do dalszej analizy, którą przeprowadza się w Centrach Analiz Kredytowych. Takie centrum najczęściej każdy bank ma jedno na całą Polskę. Wniosek powtórnie jest na tzw. bramce weryfikowany pod względem kompletności i ważności przesłanych dokumentów a następnie trafia dopiero do właściwej analizy. Analiza jest wykonywana w trzech obszarach czyli analiza prawna, techniczna i finansowa. Każda z nich jest wykonywana przez innego analityka ale zdarza się też, że za całą analizę jest odpowiedzialny tylko jeden analityk. Dopiero analitycy wczytują się głęboko w sens otrzymanych dokumentów i wyłapują różne nieścisłości czy rzeczy do dodatkowego wyjaśnienia. Analiza prawna dotyczy zgodności dokumentów z obowiązującymi przepisami prawa. Analiza techniczna ma na celu ocenę kupowanej nieruchomości pod względem jej wartości i stanu technicznego. Analiza finansowa to po prostu ponowne przeliczenie zdolności kredytowej i akceptacja rodzaju uzyskiwanego przez wnioskodawców dochodu. Nie trzeba dodawać, że każdy etap analizy wymaga czasu. Analitycy mają tych wniosków do analizy dosyć sporo, więc w kolejce do każdego z nich wniosek musi swoje odczekać. W przypadku wyłapania przez któregoś z analityków braku jakiegoś dokumentu lub konieczności wyjaśnienia czegoś lub podparcia się innym dokumentem do tego już dostarczonego, wniosek zostaje zawieszony do czasu dostarczenia tego, czego analityk wymaga. Doradca kredytowy otrzymuje wtedy informację o wątpliwościach analityka i musi powiadomić kredytobiorcę, że to lub owo było przez analityka zakwestionowane. Analityk dopiero po otrzymaniu braków zajmie się ponownie wnioskiem. Następnie zostaje podjęta decyzja kredytowa, która najczęściej jest obwarowana dodatkowymi warunkami do wypełnienia przez wnioskodawcę. Doradca więc musi jeszcze raz poprosić wnioskodawcę o dostarczenie dokumentów i dopiero po ich przesłaniu można zacząć przygotowywać umowę kredytową. Umowę z klientem podpisuje znowu doradca kredytowy. Po podpisaniu umowy i dostarczeniu kolejnych niezbędnych dokumentów do uruchomienia kredytu, między innymi aktu notarialnego nabywanej nieruchomości, bank uruchamia kredyt w terminie od 3 do 7 dni roboczych.
Strategie ubiegania się o kredyt
Biorąc powyższe pod uwagę oraz wiedzę, że czas analizy wniosku może się wydłużyć w przypadku banków, które wprowadzają promocyjną, lepszą ofertę, racjonalnym działaniem wnioskodawcy jest składanie wniosku do więcej niż jednego banku. Doradcy finansowi mają wiedzę, ile w jakim banku czeka się w danym momencie na kredyt i z tą wiedzą powinniśmy podjąć właściwe działanie. Albo więc umówmy się ze sprzedającym, żeby zgodził się on na otrzymanie środków za 2 lub 3 miesiące albo składajmy wnioski do kilku banków, np. do tego, w którym chcielibyśmy otrzymać kredyt ze względu na to, że ma najlepsze warunki kredytowe oraz do jednego lub dwóch, w których mamy największe szanse kredyt otrzymać a czas analizy wynosi kilkakrotnie mniej niż w banku, który jest naszym faworytem. To powoduje oczywiście, że banki znowu bardziej się zapychają mając więcej wniosków do obrobienia niż uda się podpisać umów ale w naszej skali mikro takie działanie jest jak najbardziej racjonalne.
Reasumując widać, ze otrzymanie kredytu na zakup mieszkania lub działki to zupełnie coś innego niż otrzymanie kredytu gotówkowego lub konsumpcyjnego. Od złożenia przez nas kompletu dokumentów do doradcy finansowego, zazwyczaj potrzebuje on kilku dni na wysłanie ich do Centrum Analiz Kredytowych. W tym Centrum wniosek jest obrabiany średnio od tygodnia do nawet półtora miesiąca czasu. Następnie kilka dni do tygodnia czekamy na podpisanie samej umowy kredytowej a po złożeniu dokumentów do uruchomienia potrzebujemy dodatkowych kilku dni do znalezienia się środków na koncie sprzedającego. I to wszystko przy założeniu, że nie będzie konieczności uzupełniania jakichś braków lub dodatkowych wyjaśnień! Ile to wszystko w sumie może trwać, niech każdy sobie sam spokojnie przeliczy. Takie są po prostu procedury bankowe i tak w rzeczywistości przebiega procesowanie wniosku kredytu hipotecznego.
Autor: Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
