Reperkusje kryzysu instytucji finansowych i spowolnienia gospodarczego odzwierciedlają się nie tylko w ograniczeniu dostępności finansowania przez banki zakupu nieruchomości ale również w podrożeniu kosztów kredytów już udzielonych w latach poprzednich. Jest to niestety też przyczyną tego, że duża ilość osób, które kupiły mieszkania wcześniej, czyli potencjalni sprzedający, ma obecnie problemy ze spłatą zaciągniętego kredytu. Wynika to z kilku powodów. Po pierwsze ogromna większość udzielanych kredytów była we frankach szwajcarskich, których kurs waluty znacznie wzrósł i w związku z tym wzrosła również znacznie wysokość kwoty kredytu liczona w złotówkach. Po drugie ceny nieruchomości spadły i różnica pomiędzy możliwą do sprzedaży ceną mieszkania a wysokością kwoty kredytu do spłaty wzrosła czasami o kilkadziesiąt procent. I po trzecie wreszcie - część kredytobiorców, którzy przed kryzysem mieli dobrą sytuację finansową i stabilną pracę, utraciło część swoich dochodów lub wręcz straciło dobrą posadę. Splot tych wszystkich czynności prowadzi do sytuacji, że części osób po prostu nie stać na spłatę kredytu hipotecznego. Czego w takim razie mogą się one spodziewać i jakie będą procedury działania banków udzielających kredytów w celu odzyskania swoich pieniędzy?
Szukanie porozumienia z bankiem
Bank nie od razu oczywiście rzuci się do naszego mieszkania i nie zacznie od razu egzekucji. W pierwszym rzędzie będą to monity do kredytobiorcy przypominające o nieuregulowanych ratach do zapłacenia. Nie należy się wtedy obrażać na bank i udawać, że się ich nie otrzymało. Koniecznym jest wtedy udanie się do banku i próba znalezienia polubownego rozwiązania. Bank może na przykład zaproponować obniżenie rat kredytu poprzez wydłużenie okresu kredytowania lub wprowadzenie kilkumiesięcznej karencji w spłacie kapitału. Nie jest to znaczne obniżenie rat, ale już zawsze coś. Przy naprawdę trudnej sytuacji bank może wyrazić zgodę nawet na odroczenie spłaty kilku rat kredytu choć dzieje się to w drodze dużego wyjątku. Ostatecznie, jeżeli powyższe rozwiązania nie rozwiązują problemu, bank może wyrazić zgodę, aby dłużnik sprzedał samodzielnie swoje mieszkanie w celu spłaty całkowitej swojej należności, co chroni dłużnika przed dodatkowymi kosztami postępowania komorniczego.
Egzekucja
Jednak nie zawsze rozwiązania polubowne są możliwe, ponieważ bank z kredytobiorcą nie mogą znaleźć porozumienia lub kredytobiorca wręcz unika kontaktu z bankiem. W takim przypadku bank wykorzysta podpisany przez nas załącznik do umowy kredytowej, który jest oświadczeniem o poddaniu się przez nas egzekucji. Jest w nim określona kwota zadłużenia, do której bank może wystawić bankowy tytuł egzekucyjny oraz termin, do którego bank może wystąpić o nadanie temu tytułowi klauzuli wykonalności. Dzięki temu bank nie będzie musiał skierowywać sprawy do rozpatrzenia przez sąd i czekać na wynik jego postępowania w przewlekłych procesach o zapłatę, ale na podstawie swoich ksiąg lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych może on wystawiać własne dokumenty zwane bankowymi tytułami egzekucyjnymi. Tytuły te po zaopatrzeniu ich w sądowe klauzule wykonalności stanowią już tytuły wykonawcze, które są podstawą wszczęcia przez komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. Bankowy tytuł egzekucyjny w znaczny sposób przyśpiesza proces samej egzekucji. Bank może bowiem dokonywać egzekucji różnymi sposobami. Na przykład z wynagrodzenia za pracę lub z emerytury czy renty. Może zająć rachunek bankowy z oszczędnościami dłużnika. Może zarekwirować jego samochód, meble czy inne wartościowe ruchomości. Ale przede wszystkim skupi się na odzyskaniu swoich pieniędzy z nieruchomości, która była kredytowana.
Sąd
Jest jednak parę przypadków, w których bank nie może w tak prosty sposób wystawić bankowego tytułu egzekucyjnego. Musi w takim przypadku wytoczyć kredytobiorcy zwykły proces o zapłatę, w którym przedstawia dowody nie wywiązania się kredytobiorcy ze spłaty zobowiązań. Jednak każda z tych dróg prowadzi do wszczęcia egzekucji komorniczej - a co za tym idzie - uruchamia się cały proces windykacyjny, który w świetle prawa wykorzystuje również środki przymusu państwowego i skutek jest identyczny jak w przypadku rozpoczęcia procedury poprzez bankowy tytuł egzekucyjny.
Wykorzystanie hipoteki nieruchomości
Jednak przede wszystkim zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na kredytowanej nieruchomości i to właśnie z tej nieruchomości bank będzie chciał odzyskać swoje pieniądze. Hipoteka ta jest wpisana w IV dziale księgi wieczystej. Jest ona prawem rzeczowym, czyli bez względu na to czyją nieruchomość stanie się własnością, wierzyciel może dochodzić z niej swoich roszczeń. Bank nie jest więc właścicielem nieruchomości i nie staje się właścicielem nieruchomości, jak wiele osób sądzi, ale może swoje roszczenia egzekwować. Właściciel taką nieruchomość może sprzedać i pozbyć się w ten sposób kłopotów, jednak żaden świadomie dokonujący wyborów kupujący nie kupi nieruchomości obciążonej hipoteką. Chyba, że część środków z jej sprzedaży zostanie przeznaczona na spłatę zadłużenia wobec banku. Właściciel nie może jednak doprowadzić do sytuacji, w której wartość nieruchomości znacząco by się zmniejszyła i bank może zażądać, aby takich działań kredytobiorca zaniechał. Przedmiotem hipoteki może stać się sam grunt, budynek, lokal mieszkalny lub użytkowy. Zabezpieczeniem hipoteki może być każde prawo własności, użytkowania wieczystego, a także każde prawo spółdzielczo- własnościowe. Bank może więc zaspokoić swoje roszczenia z zabezpieczonej nieruchomości niezależnie od tego, czyją jest ona własnością. Jeżeli kredytobiorca przestałby być właścicielem nieruchomości, bank może w dalszym ciągu egzekwować swoje należności, ale tylko z tej nieruchomości. Poza tym banki nigdy nie zgadzają się, aby hipoteka na ich rzecz znajdowała się na innym niż pierwsze miejscu. O kolejności zaspokojenia różnych wierzycieli będzie decydować data wpisu poszczególnych hipotek i im wcześniejszy był wpis tym wyższe pierwszeństwo w zaspokojeniu wierzyciela. Hipoteka na pierwszym miejscu dotyczy też sytuacji, gdyby wobec dłużnika toczyło się więcej postępowań egzekucyjnych. Gdyby komornik sprzedał nieruchomość dłużnika, bank ma pierwszeństwo w zaspokojeniu swoich roszczeń.
Kredyty hipoteczne całe szczęście są jednymi z najlepiej spłacanych pośród wszelkich innych produktów kredytowych. Ich niespłacalność jest znikoma. Jednak dla tej niewielkiej liczby osób, które z przyczyn najczęściej losowych przestały być zdolne spłacać raty swojego kredytu, niesie to daleko idące konsekwencje. Wiadomo, że każde zadłużenie się jest ryzykiem zarówno dla banku jak i osoby zadłużającej się. W przypadku zakupu nieruchomości jest to ryzyko, którego najczęściej nie możemy nie ponieść, gdyż w inny sposób zakupu nieruchomości nie sfinansujemy. Dla banku ryzyko również jest duże, ponieważ może się zawsze zdarzyć tak jak obecnie, że często wartość nieruchomości jest niższa niż kwota kredytu do spłaty. Bank może oczekiwać długich lat, zanim to, co pożyczył, odzyska. I między innymi dlatego banki stosują szereg zabezpieczeń umożliwiających im szybsze odzyskanie swoich pieniędzy.
Autor: Tomasz Maciejewski, doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
