Prawa użytkowania wieczystego nie powinno się likwidować, lecz tylko zreformować. Potrzebna jest jednak nowa forma władania nieruchomością
Do takich wniosków doszli uczestnicy dzisiejszej konferencji poświęconej reformie prawa użytkowania wieczystego. Jej organizatorem był Instytut Europejski Nieruchomości, a patronem Ministerstwo Infrastruktury.
– Niedługo użytkowanie wieczyste będzie obchodziło swoje 50-lecie – przypomniała prof. dr hab. Stanisława Kalus z Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. – Prawo to zostało wprowadzone do polskiego systemu prawa, gdy niemożliwa była sprzedaż gruntów państwowych. Dzięki zmianom w uregulowaniach stało się sprawnym narzędziem gospodarki rynkowej.
W opinii prof. Kalus użytkowanie wieczyste pozwala inwestorowi wejść we władanie nieruchomością bez ponoszenia pełnych kosztów jej nabycia. Inna jego zaleta jest taka, że można je ustanowić na długi czas (od 40 do 99 lat) dzięki temu opłaca się inwestorowi ponosić nakłady na nieruchomość gruntową.
Zdaniem prof. Kalus po likwidacji tego prawa powstałaby luka w systemie form władania nieruchomością, w którym jedynym prawem rzeczowym byłoby prawo własności, po nim długo nic, a dopiero potem ograniczone prawa rzeczowe i zobowiązaniowe. Te nie dają jednak tak silnej pozycji władającemu gruntem jak użytkowanie wieczyste. Z tych m.in. powodów prof. Kalus jest zdecydowaną jego zwolenniczką.
Jej poglądów nie podziela prof. Zbigniew Radwański, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.
– Prawo użytkowania wieczystego to relikt doktryny komunistycznej i jak najszybciej powinien przestać istnieć – twierdzi. – Niezbędna jest nowa forma władania nieruchomością, a mianowicie prawo zabudowy.
W tej chwili pracują nad jego założeniami równolegle Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego oraz Ministerstwo Infrastruktury. Komisja chce, żeby było to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na 30 do 100 lat, zarówno na gruncie państwowym, jak i prywatnym. Na jego podstawie będzie można budować na gruncie, pod nim i nad nim.
Najlepiej byłoby – według prof. Radwańskiego – gdyby prawo zabudowy zastąpiło prawo użytkowania wieczystego. Nie jest to jednak możliwe ze względu na prawa nabyte.
Ministerstwo Infrastruktury chce iść dalej.
– Prawo zabudowy powinno być nową formą własności oderwaną od własności gruntu – twierdzi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury. Resort ten pracuje nad założeniami ustawy dotyczącej odrębnej własności obiektów budowlanych.
Zdaniem Mirosława Gdesza, współautora propozycji Ministerstwa Infrastruktury, czas najwyższy zerwać ze starą zasadą jeszcze prawa rzymskiego, że to, co wybudowane na gruncie, należy do jego właściciela (super ficies sol o cedit).
– Zasada ta nie wytrzymuje próby czasu, zwłaszcza w dużych aglomeracjach – uważa Gdesz. – Dzisiaj w miastach buduje się nie tylko na powierzchni działek, ale także pod i nad nimi.
W efekcie są problemy z uregulowaniem stanu prawnego obiektów, jak np. tunelu warszawskiego metra czy hotelu Marriott na warszawskim lotnisku Okęcie, który stoi nie na gruncie, tylko na wielokondygnacyjnym parkingu
– Samo ograniczone prawo – według Gdesza – nie wystarczy. Inwestor nie miałby bowiem możliwości wzięcia kredytu. Byłoby to możliwe po ustanowieniu odrębnej własności obiektów postawionych na, pod lub nad cudzym gruntem.
