Rynek mieszkaniowy - sierpień 2010
Wbrew trendowi utrzymującemu się już kilka miesięcy, w sierpniu obniżyła się średnia cena mieszkań sprzedanych. I to niemało, bo o ponad półtora procent (121 zł). Średnia cena zakupu m. kw. mieszkania w Polsce wyniosła 6 975 PLN/mkw. wobec 7096 zł w lipcu i tym samym powróciła do poziomu z maja.
Wśród transakcji dominują lokale z inwestycji najbardziej dostępnych cenowo – zarówno pod względem ceny metra kwadratowego, jak i ceny całkowitej mieszkania. Dodatkowo, wybierane są te mieszkania, które są najtańsze w ramach wybranej inwestycji. Warto podkreślić, że sierpień okazał się pod względem sprzedaży miesiącem znacznie lepszym od poprzedniego. W biurach sprzedaży deweloperów tłumaczone jest to na różne sposoby – od trwających upałów w lipcu po kontynuację zwykłej reguły, która mówi, że zawsze jeden z miesięcy wakacyjnych jest wyraźnie silniejszy od drugiego. Nałożyła się na to także rosnąca konkurencja banków na rynku kredytów hipotecznych, ułatwiająca sfinansowanie zakupu nieruchomości. Nadal widać ją również w przedstawianych przez nas co miesiąc obliczeniach zdolności kredytowej 3-osobowej rodziny z 6,5 tys. zł wpływów netto. Przy 20 proc. wkładzie własnym średnia zdolność kredytowa dla 30-letniego zadłużenia w złotych wzrosła o prawie 10 tys. zł do 594,6 tys. zł – wynika ze wspólnego raportu redNet Consulting, firmy monitorującej rynek nieruchomości oraz doradcy finansowego Gold Finance.
Spadła również średnia cena mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach Polski. Na koniec sierpnia 2010 wynosiła 7 512 PLN/m. kw. i była o 0,8 proc. niższa niż na koniec lipca 2010 (7571 zł). Tym razem wyraźniej na wskaźniki wpłynęła spora liczba inwestycji wprowadzonych do sprzedaży, ze znacznie niższą ceną od dotychczas dostępnej oferty.
Między ceną oferowaną a transakcyjną ponad 500 zł różnicy
Różnica pomiędzy średnią ceną mieszkań sprzedanych a średnią ceną oferty, utrzymuje się nadal na relatywnie niskim poziomie -7,1 proc. Różnica pomiędzy wskaźnikami cenowymi jest wyższa niż w poprzednich miesiącach, pomimo tego że zdecydowana większość nowych inwestycji, które są wprowadzane na rynek, to projekty tanie, z segmentu popularnego. Ciągle zatem podaż próbuje wyjść naprzeciw zapotrzebowaniu i stara się dopasować do popytu. To zjawisko wpływać będzie na dalsze obniżanie, a co najmniej utrzymanie obecnego poziomu cenowego średniej oferty. Tymczasem cena mieszkań sprzedanych zapewne nadal będzie oscylować na poziomie
7 000 PLN/m. kw. w skali całego kraju. Dopiero oczekiwane przyspieszenie tempa sprzedaży w czasie jesiennej fali zakupów może przyczynić się do jej wzrostu.
Najtrudniej porozumieć się kupującym i sprzedającym w Gdańsku i Krakowie
Porównując średnie ceny lokali, które zostały sprzedane ze średnią ceną ofert, można zaobserwować, że największe dysproporcje cenowe utrzymują się w Gdańsku i całej aglomeracji trójmiejskiej. Sprzedają się tu mieszkania średnio o ponad 15 proc. tańsze od lokali oferowanych. Wynika to po części ze specyfiki rynku trójmiejskiego, gdzie znaczną część oferty stanowią drogie mieszkania i apartamenty położone na obszarach nadmorskich, podczas gdy większość transakcji przypada na tańsze lokale na obrzeżach miasta (przede wszystkim na Chełmie z dzielnicą Gdańsk Południe). Z dwucyfrową różnicą pomiędzy poziomem cenowym mieszkań sprzedanych oraz całej oferty mamy także do czynienia w Krakowie, gdzie kupowane są mieszkania o ponad 12 proc. tańsze od dostępnych na rynku. Na rynkach mieszkaniowych w pozostałych miastach wskaźniki cenowe są bardziej wyrównane: we Wrocławiu sprzedają się mieszkania o około 9 proc. tańsze od średniej oferty, w Warszawie i Poznaniu różnica ta kształtuje się na poziomie 6 proc. Jeszcze mniejsze dysproporcje odnotowano w sierpniu w Łodzi (około 4 proc.) i Katowicach (niecałe 3 proc.). Są to jednak rynki charakteryzujące się najmniejszą płynnością sprzedaży, gdzie deweloperzy zmuszeni są w jak największym stopniu dostosować swoją ofertę do oczekiwań nabywców, aby móc osiągnąć satysfakcjonujące tempo sprzedaży.
Deweloperzy najbardziej spuścili z tonu we Wrocławiu i Gdańsku
W sierpniu praktycznie na każdym rynku (z wyjątkiem Krakowa) zaobserwowano spadek ceny dostępnej oferty. Taka sytuacja wynikała z liczniejszego wprowadzania do sprzedaży przez deweloperów nowych projektów mieszkaniowych, bardzo często wycenionych poniżej średniego poziomu wcześniejszej oferty. Zjawisko to było szczególnie widoczne we Wrocławiu, gdzie rozpoczęto sprzedaż mieszkań w czterech dużych inwestycjach o cenach odbiegających in minus od lokali dotychczasowo dostępnych na rynku. Zaowocowało to spadkiem wskaźnika cenowego oferty o ponad 9 proc. Na pozostałych rynkach zmiana średniej ceny oferty była zdecydowanie mniejsza (poniżej 1 proc.), jedynie w Gdańsku i całej aglomeracji trójmiejskiej sięgała prawie 3 proc. Jedynym miastem, gdzie zaobserwowano wzrost wskaźnika cenowego oferty mieszkań w sierpniu był Kraków, jednak zmiana ta była nieznaczna - 0,6 proc.
Taniej niż w lipcu kupowali ostatnio mieszkańcy:
Wrocławia, Gdańska i Warszawy
W odniesieniu do ceny mieszkań sprzedanych w skali całego kraju obserwowaliśmy spadek tego wskaźnika o około 1,7%. Spośród poszczególnych rynków większe obniżki ceny mieszkań sprzedanych odnotowano tylko we Wrocławiu i aglomeracji trójmiejskiej. W Gdańsku w minionym miesiącu kupowano lokale o 1,6 proc. tańsze niż przed miesiącem, w Warszawie różnica ta wynosiła 1,2 proc. W pozostałych miastach zmiany ceny mieszkań sprzedanych w stosunku do lipca nie przekraczały 1 proc. W Krakowie, Łodzi i aglomeracji śląskiej wskaźnik cenowy mieszkań sprzedanych praktycznie nie uległ zmianie, a w Katowicach odnotowano jego nieznaczny wzrost (o 0,4 proc.).
W nadchodzących miesiącach oczekiwane jest jesienne ożywienie sprzedaży. Dodatkowo wspierane ono będzie poprzez proces liczniejszego rozpoczynania sprzedaży nowych inwestycji, których wprowadzenie na rynek planowane jest we wrześniu i październiku. Szeroka oferta zarówno mieszkań gotowych jak i tych znajdujących się na wcześniejszym etapie realizacji daje potencjalnym nabywcom większe możliwości wyboru. Jest to szczególnie istotne w związku ze specyfiką projektów wprowadzanych do sprzedaży po kryzysie. Deweloperzy rozpoczynają obecnie więcej tańszych projektów, uplasowanych w segmencie popularnym, oferujących mniejsze metrażowo mieszkania – poszukiwane przez szerokie grono nabywców. Dostosowana do oczekiwań rynku struktura lokali w tych inwestycjach oraz ich atrakcyjna cena sprawiają, że coraz większa część nabywców jest w stanie zaakceptować wyższe ryzyko związane z zakupem mieszkania na etapie tzw. „dziury w ziemi” oraz długi okres oczekiwania na jego ukończenie. Musi być jednak spełniony warunek, że wybrane mieszkanie i jego końcowa cena są bardziej atrakcyjne od oferty w inwestycjach bardziej zaawansowanych pod względem realizacji.
Zdolność kredytowa rośnie dalej, ale już mniej spektakularnie niż wcześniej
Banki dalej liberalizują podejście do zdolności kredytowej. W sierpniu 3-osobowa rodzina z wpływami 6,5 tys. zł miesięcznie, jeśli miała pieniądze na wkład własny, mogła średnio dostać ok. 10 tys. zł więcej kredytu w złotych niż jeszcze w lipcu. W przypadku zadłużenia na 30 lat, z 20 proc. wkładem własnym banki średnio były gotowe dać niemal 595 tys. zł kredytu wobec 584,9 tys. zł w lipcu. Gdy klient pożyczał na całą nieruchomość było to 586 tys. zł. Średnia wartość kredytu na 100 proc. LtV w PLN spadła w sierpniu o 12 tys. zł. Stało się to za sprawą BPH. Bank od zeszłego miesiąca zaczął udzielać tego typu kredytów, ale ma bardzo rygorystyczne podejście do zdolności kredytowej osób, które nic wcześniej nie odłożyły na mieszkanie. Naszej modelowej rodzinie BPH udzieli kredytu na 96 proc. wartości nieruchomości w PLN jedynie w wysokości 275 tys. zł. Bank ten jednak w przypadku kredytu na 80 proc. LtV podwyższył możliwości finansowania o 112 tys. zł do 448 tys. zł. Jest to jednak nadal najniższa możliwa do uzyskania na rynku kwota. Niewiele więcej pożyczy także Lukas Bank i DnB Nord.
Po drugiej stronie są: BOŚ - deklaruje, że pożyczy blisko 795 tys. zł oraz Bank Pocztowy - 714 tys. zł i Millennium - 707 tys. zł. Na dodatek dwa ostatnie banki od lipca zwiększyły podane kwoty o kilkaset złotych. Po ok. 10 tys. zł maksymalną zdolność podwyższyli w sierpniu: PKO BP, Pekao, ING BSK i Nordea Bank. Do kalkulatorów z czerwca powrócił Kredyt Bank i w efekcie zdolność kredytowa jego potencjalnego klienta skoczyła dla złotego i euro o ponad 10 proc., w naszym przypadku o ok. 60 tys. zł. W DB PBC możliwości kredytowe w złotych i euro wzrosły o ok. 25 tys. zł.
Generalnie średni kredyt na 80 proc. wartości nieruchomości w euro wyniósł na koniec sierpnia po wzroście o 4,2 tys. zł prawie 498 tys. zł. Tu również liderem jest BOŚ, tuż za nim znajduje się Kredyt Bank. Na pożyczenie sporych kwot w euro gotowi są także Alior i Nordea. Banki w sierpniu utrzymały maksymalną zdolność kredytową w euro, lub ją zwiększały (PKO BP, Kredyt Bank, DB PBC). Wyjątkiem okazał się BPH, który odjął 44 tys. zł i obecnie pożyczy najwyżej 450 tys. zł.
Dla odmiany jednak BPH podwyższył maksymalną kwotę pożyczaną we frankach szwajcarskich o 34 tys. zł do 525 tys. zł i to we franku pożyczy więcej niż w złotych czy euro. Nie dorównuje jednak Alior Bankowi, który naszej rodzinie pożyczy we franku 565 tys. zł.
Autor: Halina Kochalska, Analityk Gold Finance
Marcin Gołębiowski, redNet Consulting
