Hipoteka odwrócona, oferowana w Polsce stosunkowo niedługo - opiera się o zapisy umowy o dożywocie. Jakie są jej zasady? Co oznacza zwrot „służebność osobista mieszkania?” Czy umowę o dożywocie można rozwiązać?
Na pytania odpowiada Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu hipotecznego DOM.
Umowa o dożywocie jest uregulowana przez Kodeks Cywilny (art. 908-916). Jej istotą jest przeniesienie własności nieruchomości przez jej dotychczasowego właściciela (Dożywotnika) na rzecz innej osoby (Nabywcy) – w zamian za dożywotnie utrzymanie. W relacji senior-fundusz, Dożywotnikiem jest senior, natomiast Nabywcą – instytucja oferująca odwróconą hipotekę. Co do zasady, Nabywca powinien przyjąć Dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz własnym kosztem zorganizować pochówek. Strony mogą jednak postanowić, że utrzymanie będzie polegało na comiesięcznym, dożywotnim wypłacaniu Dożywotnikowi pewnej kwoty pieniężnej, oraz możliwości dożywotniego zamieszkiwania nieruchomości, jak ma to miejsce właśnie w przypadku odwróconej hipoteki. Wówczas ważne jest, aby ten drugi zapis ujawnić w księdze wieczystej, w postaci służebności osobistej mieszkania. To zagwarantuje seniorowi możliwość zamieszkiwania we własnym domu, bez względu na to, kto będzie jego właścicielem. To ważne, zwłaszcza gdy zachodzi obawa sprzedaży nieruchomości osobom trzecim.
Umowa o dożywocie wygasa z chwilą śmierci Dożywotnika. Wyjątkowo jednak sąd może rozwiązać ją na żądanie jednej ze stron.
Co się dzieje z klientem instytucji udzielającej odwróconej hipoteki, jeśli nieruchomość zostanie wykupiona przez inny podmiot, lub instytucja zbankrutuje? Wątpliwości rozwiewa Małgorzata Rosińska, prawnik Funduszu Hipotecznego DOM.
Zapisy umowy o dożywocie, na której w Polsce opiera się odwrócona hipoteka, skutecznie zabezpieczają interesy seniora (Dożywotnika). W przypadku przeniesienia własności nieruchomości przez Fundusz (Nabywcę) na inną osobę (np. w drodze sprzedaży), wszystkie nałożone na niego umową obowiązki przejdą na nowego właściciela. Oznacza to, że senior nadal będzie otrzymywał miesięczne renty hipoteczne, tylko będzie je wypłacał ktoś inny. Dotyczy to również służebności osobistej mieszkania, ujawnionej w księdze wieczystej, czyli zapisu o możliwości dożywotniego zamieszkiwania swojego domu. Nowy nabywca nieruchomości, z którą związana jest służebność, musi respektować prawo seniora do zamieszkiwania w niej, inaczej łamie obowiązujące w naszym kraju prawo.
Czynnością, która zabezpiecza interes klienta przed upadłością instytucji oferującej odwróconą hipotekę czy sprzedażą przez komornika jej majątku jest ujawnienie prawa dożywocia w księdze wieczystej. Warto to zrobić, gdyż w takiej sytuacji senior korzysta ze szczególnej ochrony, którą gwarantuje mu art. 313 Prawa upadłościowego i naprawczego oraz art. 1000 § 3 Kodeksu postępowania cywilnego. Według tych zapisów, przysługujące mu prawa do comiesięcznej renty i zamieszkiwania swojego domu nadal będą obowiązywać, pomimo sprzedaży nieruchomości, czy to w drodze postępowania egzekucyjnego czy też upadłościowego. W praktyce oznacza to, że wszystkie wynikające z umowy dożywocia obowiązki względem seniora przejdą na nowego właściciela nieruchomości. A w konsekwencji senior będzie mógł nadal mieszkać w tej nieruchomości i pobierać comiesięczną rentę.
