Jakie wyzwania i szanse kształtują warszawski rynek mieszkaniowy w 2025 roku?
Rok 2025 przynosi znaczące zmiany na rynku mieszkaniowym w Warszawie. Choć w pierwszym kwartale odnotowano niewielki wzrost sprzedaży nowych mieszkań (o 2,4% względem końcówki 2024 roku), uwagę zwraca przede wszystkim rosnąca liczba dostępnych lokali. Według danych CBRE, podaż mieszkań systematycznie się zwiększa, co – w połączeniu z obniżką stóp procentowych – może wpłynąć na ożywienie rynku w drugiej połowie roku. Jednocześnie dynamicznie rozwija się sektor wynajmu instytucjonalnego, do którego deweloperzy kierują coraz większe nakłady.
Czy sprzedaż mieszkań w Warszawie odbudowuje się po spowolnieniu?
W pierwszym kwartale 2025 roku sprzedano 3 070 nowych mieszkań w Warszawie – o 19% więcej niż w trzecim kwartale 2024 roku, który przyniósł najniższy wynik w ostatnich latach. Mimo tego wzrostu, liczba transakcji nadal pozostaje poniżej średniej z ostatniego pięciolecia (ok. 4 100 mieszkań kwartalnie). Niska aktywność zakupowa to efekt utrzymujących się wysokich cen ofertowych oraz ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych.
Dlaczego rosnąca podaż mieszkań może zmienić sytuację nabywców?
Jak pokazują dane CBRE i Tabelaofert.pl, na koniec pierwszego kwartału 2025 roku liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży wzrosła do 16 070 lokali. To dobra wiadomość dla potencjalnych nabywców – większy wybór może przełożyć się na korzystniejsze warunki zakupu. Dla deweloperów oznacza to jednak dłuższy cykl sprzedaży, konieczność stosowania promocji i większą elastyczność cenową.
Jak zmieniają się ceny mieszkań w Warszawie?
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań na koniec pierwszego kwartału 2025 roku wyniosła 18 188 zł za mkw., co oznacza wzrost o 5,3% r/r. Lokale, które faktycznie znalazły nabywców, były sprzedawane średnio po 17 497 zł za mkw. Jeszcze wyższy poziom – 19 444 zł za mkw. – osiągnęły mieszkania wprowadzone na rynek po raz pierwszy, co potwierdza dalszą presję cenową, mimo ograniczonego popytu.
Czy niższe stopy procentowe ożywią rynek mieszkaniowy?
Majowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej o obniżeniu stóp procentowych może stanowić impuls do zwiększenia aktywności zakupowej. Spadek wskaźnika WIBOR, odczuwalny już przed zmianą polityki monetarnej, wpływa na obniżenie rat kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. To z kolei poprawia zdolność kredytową części klientów i może zwiększyć zainteresowanie zakupem mieszkań.
Jakie znaczenie ma rozwój rynku wynajmu instytucjonalnego?
Odpowiedzią na ograniczony popyt i rosnące ceny zakupu mieszkań jest intensyfikacja inwestycji w sektorze PRS. Tylko w pierwszym kwartale 2025 roku uruchomiono wynajem 2 240 lokali w ramach siedmiu nowych projektów. W skali całego roku planowane jest wprowadzenie ponad 8 200 mieszkań na wynajem, choć część z nich trafi na rynek dopiero w 2026 roku. To wyraźny sygnał, że wynajem instytucjonalny staje się jednym z głównych kierunków rozwoju rynku mieszkaniowego w stolicy.
