- Cały 2009 rok będzie dla developerów w porównaniu z 2008 bardzo słaby - mówi Jarosław Szanajca, prezes zarządu Dom Development
Rz: Jak głębokie jest załamanie w branży deweloperskiej?
Jarosław Szanajca: W 2008 roku u wielu deweloperów w porównaniu z początkiem roku sprzedaż spadła nawet o 80 proc. Rok zakończył się więc bardzo niskim poziomem sprzedaży. Branża weszła w niespotykany do tej pory kryzys.
I dalej w nim tkwi?
Tak, choć od lutego obserwujemy pewne ożywienie. Rośnie liczba transakcji. Tyle że fundamentem rynku mieszkaniowego jest dostępność kredytów hipotecznych, a ona na razie się nie zwiększyła. Kupują głównie klienci z gotówką oraz tacy, którzy są w bardzo dobrej sytuacji kredytowej. Zdecydowali się na zakup, uznając, że ceny już spadły, a jest jeszcze bardzo duży wybór mieszkań. Ale póki nie ruszy rynek kredytów hipotecznych, nie mamy co mówić o strukturalnym ożywieniu. Oczywiście zwyżki sprzedaży mogą być nawet kilkudziesięcioprocentowe z miesiąca na miesiąc, tylko że cały czas jest to wzrost przy bardzo małej bazie.
Czy rządowy program dopłat do odsetek do kredytów „Rodzina na swoim” faktycznie pomaga deweloperom? Okazuje się bowiem, że większość osób korzystających z kredytów z dopłatą kupuje mieszkania na rynku wtórnym.
Ten program pomaga także deweloperom. Bez niego byłoby wyraźnie mniej transakcji. Tylko że jest to produkt, który ma bardzo wiele zalet, ale i bardzo wiele wad, co utrudnia wzięcie takiego kredytu. Chodzi głównie o brak dostępu do programu dla bezdzietnych osób samotnych oraz niemożność sfinansowania np. garażu, przez co klient musi mieć jeszcze większy udział własny. Odblokowanie tego produktu zdecydowanie pomogłoby deweloperom, bowiem większość popytu poszłaby na rynek pierwotny.
Czy jest jakiś segment rynku mieszkaniowego, który zachowuje się wyraźnie lepiej?
Na pewno rynek mieszkań popularnych jest w lepszej kondycji niż rynek mieszkań o podwyższonym standardzie. Na rynku apartamentowym jest bardzo duża nadpodaż.
W jakiej kondycji są w tej chwili firmy? Mówiono nawet, że dojdzie do bankructw, a na razie to tylko pojedyncze przypadki.
Jest to dość trudny okres i widać już sygnały, że niektóre mniejsze firmy mogą mieć kłopoty. Ale widać także, że prawdziwe firmy deweloperskie o zdrowych fundamentach są w lepszej kondycji oraz są bardziej odporne, niż większość specjalistów początkowo prognozowała. Dlatego nie spodziewam się żadnych spektakularnych bankructw.
Jakie są w tej chwili największe problemy deweloperów?
Mogę tu wymienić płynność oraz niską sprzedaż mieszkań i słabą dostępność do kredytów. Walcząc z tymi problemami, firmy po prostu nie rozpoczynają nowych inwestycji.
Jaka będzie druga połowa tego roku i przyszły rok?
Jak powiedziałem, nie drgnął jeszcze rynek kredytów hipotecznych. Dlatego spodziewam się, że oznaki ożywienia będą na razie płytkie. Nie oczekuję w tym roku istotnego odbicia. Cały 2009 rok w porównaniu z 2008 będzie bardzo słaby. Pamiętajmy, że 2008 rok do połowy był jeszcze przyzwoity. Pewne odbicie będzie możliwe najwcześniej w 2010 r.
A co z wynikami spółek, zwłaszcza w kontekście przejścia części firm na nowe zasady rachunkowości?
Przychody i zyski będą rozpoznawane w chwili oddawania mieszkań do użytku. Zatem nie będą pokazywały aktualnej sytuacji, ale historyczną sprzedaż. Dlatego „na papierze” spółki będą pokazywały dobre, nawet bardzo dobre wyniki. Natomiast w tej chwili ważna jest sprzedaż mieszkań i dostęp do środków finansowych. Kondycja firm głównie od tego będzie zależeć i tym będzie wyznaczana.
Spodziewa się pan przejęć spółek lub banków ziemi od konkurentów?
Nie przypuszczam, żeby w tym roku miały miejsce większe transakcje. Jeśli już miałoby się coś dziać, to prędzej w przyszłym roku. Na razie widać, że firmy koncentrują się na płynności, dlatego też mają kłopoty z finansowaniem tego typu transakcji. Z drugiej strony, jeszcze nie ma jakichś dramatycznych prób sprzedaży banków ziemi czy projektów za na tyle niskie ceny, by zainteresować innych deweloperów lub kapitał spekulacyjny.
