Wielu z nas prędzej czy później zostaje postawionych przed samym sobą z koniecznością podjęcia jakiegoś ruchu związanego z wyborem miejsca zamieszkania. O ile przy wynajmie nieruchomości mieszkaniowej proces jest mniej złożony, tak przy zakupie jest kilka ważnych do spełnienia punktów. Decyzja oczywiście nie jest łatwa, gdyż wymaga głębokiej analizy. Dodatkową kwestią skłaniającą do zachowania szczególnej ostrożności jest też fakt inwestowania oszczędności życia lub zaciągnięcie kredytu, który towarzyszyć nam będzie przez kilkadziesiąt lat.
Zobacz wzór umowy - Przedwstępna sprzedaż nieruchomości
Niewątpliwie w pierwszej kolejności należałoby się zastanowić, jak w praktyce powinien wyglądać zakup mieszkania od dewelopera. Jaka powinna być zachowana kolejność działań i czego powinniśmy wymagać od prowadzącego inwestycję. Oczywiście w pierwszej kolejności samo mieszkanie powinno spełniać nasze oczekiwania jeśli chodzi o lokalizację, rozkład czy funkcjonalność. Kolejnym etapem jest kwestia związania się z deweloperem w sposób formalny. Zazwyczaj będzie to umowa przedwstępna zakupu nieruchomości. Taka forma jest najwygodniejsza w większości przypadków, a więc w sytuacjach, gdy np. nieruchomość nie jest jeszcze wyodrębniona lub gdy budynek nie został zgłoszony do użytkowania. W kolejnym etapie następuje okres realizacji inwestycji aż do zgłoszenia budynku do użytkowania, wyodrębnienia lokalu wraz z przeniesieniem własności.
Umowa cywilno-prawna, czy akt notarialny?
Skoncentrujmy się jednak na umowie przedwstępnej, która dla wielu jest dokumentem bardzo niejasnym, budzącym wiele wątpliwości. Umowa przedwstępna może być zawarta w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego.
Oprócz czysto kosztowych i technicznych kwestii istnieje jedna bardzo ważna różnica pomiędzy zawarciem umowy przedwstępnej w formie cywilno-prawnej, a podpisaniem jej w formie aktu notarialnego. Niedotrzymanie warunków wynikających ze zwykłej umowy przedwstępnej może skutkować jedynie stratą przez Kupującego zadatku lub zaliczki, a także innymi konsekwencjami przewidzianymi w treści umowy. Inaczej ma się sprawa z oświadczeniami woli złożonymi w akcie notarialnym. Każda ze stron może żądać spełnienia obowiązku przystąpienia do ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przenoszącej własność. Strona Kupująca może więc wymagać od dewelopera przystąpienia do ostatecznego aktu notarialnego, a w przypadku odmowy udać się do sądu i wnosić o przeniesienie własności bez zgody zbywcy. Oczywiście taka sytuacja nie wyklucza zapłaty ceny określonej w umowie przedwstępnej. Deweloper może z kolei żądać ze strony Kupującego finalizacji transakcji w momencie, gdyby zechciał wycofać się z umowy (pomimo utraty zaliczki/zadatku). Jeśli Kupujący nie będzie chciał wywiązać się ze swego obowiązku, w takim przypadku deweloper może dochodzić swoich praw na podstawie paragrafu 777 kodeksu cywilnego, który traktuje o poddaniu się egzekucji przez Kupującego na rzecz zapłaty ceny za nieruchomość. Sąd sprawdza tylko czy żądanie jest zgodne z zawartym aktem i wystawia klauzulę wykonalności dla takiego oświadczenia. Z tym dokumentem deweloper może udać się do komornika celem ściągnięcia swojej należności od Kupującego.
Podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje nam możliwość dokonania wpisu – roszczenia o przeniesienie własności wybudowanego lokalu – do Księgi Wieczystej, co z pewnością ograniczy deweloperowi możliwość zbycia budowanego lokalu innej osobie np. po wyższej cenie.
Warto zapewnić sobie możliwość wcześniejszego wglądu w zapis umowy przedwstępnej, gdyż w trakcie spotkania z notariuszem nie mamy już możliwości wnikliwej analizy treści dokumentu ze względu na towarzyszący nam stres czy pośpiech.
Najważniejsze elementy umowy przedwstępnej
Umowę można podzielić na kilka punktów, które powinny zawierać następujące informacje:
I. Strony umowy
Na początku umowy powinny znajdować się dane Sprzedającego – nazwa firmy, jej siedziba, adres, NIP, REGON, oznaczenie sądu rejestrowego, w którym przechowywana jest dokumentacja spółki oraz numer, pod którym spółka jest wpisana do rejestru - tzw. nr KRS, wysokość kapitału zakładowego, jak również czy do umowy przystępuje osoba do tego uprawniona np. członek zarządu zgodnie z umową spółki czy pełnomocnik osoby uprawnionej – wówczas musi posiadać stosowne pełnomocnictwo w formie notarialnej od osoby uprawnionej.
II. Przedmiot umowy
Ważne jest, aby umowa określała dokładnie, co jest jej przedmiotem. Powinna się tu znaleźć informacja, kto jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki, na której realizowana jest budowa, wraz ze wzmianką, na jakiej podstawie stała się ona własnością dewelopera z podaniem numeru Księgi Wieczystej i powołaniem się na jej odpowiednie wpisy. Kolejna kwestia to oświadczenie o posiadanym pozwoleniu na budowę z powołaniem się na jego numer. Nie można zapomnieć o dokładnym opisie budynku i lokalu uwzględniając dokładny opis standardu wykończenia budynku i lokalu - najlepiej jeżeli stanowi on osobny załącznik do umowy wraz załącznikami graficznymi, wskazującymi usytuowanie lokalu w budynku oraz jego układ funkcjonalny (rozkład), a także plan zagospodarowania terenu z opisem. W tym miejscu umowy powinien być podany metraż kupowanego lokalu, ilość pomieszczeń przynależnych do niego oraz kondygnacja.
III. Podstawowe zobowiązania stron
Tutaj powinno znaleźć się zobowiązanie dewelopera do sprzedaży nieruchomości oraz terminowego wykonania inwestycji. Należałoby tu uwzględnić zapis traktujący o zapłacie kary przez dewelopera w sytuacji, gdy inwestycja nie zostanie ukończona w terminie (np. 1% wartości nieruchomości za każdy rozpoczęty miesiąc zwłoki w realizacji inwestycji), bez względu na powód braku realizacji. Kolejnym zobowiązaniem, które powinno się zawierać w umowie przedwstępnej to rekompensata w przypadku różnicy w finalnej powierzchni lokalu. Jeśli zmieniłaby się ona na niekorzyść o więcej niż 2%, deweloper zobowiązany jest do wypłaty proporcjonalnej kary. Warto, aby powyższe naruszenia przez dewelopera dawały możliwość odstąpienia od umowy przez stronę kupującą. W przypadku chęci zakupu nieruchomości ze środków uzyskanych z kredytu, deweloper powinien również zobowiązać się do skompletowania wszelkiej niezbędnej dokumentacji. To jest ważny zapis, gdyż często nieudzielenie kredytu lub jego opóźnienie skutkuje nieterminową zapłatą danej transzy, co może być podstawą do rozwiązania umowy przez dewelopera.
IV. Cena nieruchomości
Kupujący powinien zwrócić uwagę, by cena za kupowaną nieruchomość została wyrażona jako wartość brutto i aby obejmowała wartość lokalu wraz z wszystkimi przynależnościami (komórka, piwnica lub taras). Z często zadawanych pytań wynika, że zastanawiamy się nad przekazaniem zaliczki, bądź zadatku. Różnica jest dość duża, gdyż przekazując zaliczkę przy umowie przedwstępnej w sytuacji, gdy dochodzi do jej rozwiązania przez dewelopera – po prostu ją zwraca, jeśli przez Kupującego – może on się domagać zwrotu. Gdy jednak jest przekazany zadatek, to w sytuacji rozwiązania umowy z winy kupującego zadatek przepada. Jeśli umowa nie dochodzi do skutku przez dewelopera, jest on zwracany w podwójnej wysokości, o czym stanowi art. 394 kodeksu cywilnego: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. ”
W umowie jednoznacznie powinny zostać określone przypadki, kiedy cena za lokal mogłaby ulec zmianie – najczęściej jest to zmiana podatku VAT, bądź różnica w powierzchni lokalu po dokonaniu inwentaryzacji. W tej części umowy powinien się znaleźć również harmonogram płatności dokonywanych przez kupującego oraz wymienione konsekwencje niedotrzymania go, w tym również określenie odsetek. Nie należy zapominać o zapisach mówiących o sposobach i terminach rozliczeń, które mogłyby następować w przypadku rozwiązania umowy.
V. Realizacja umowy
Ta część umowy powinna ustalać sposób komunikacji między stronami, warunki na jakich kupujący mógłby dokonać zmian w lokalu, sposób i termin odbioru przedmiotu umowy z zastrzeżeniem, że termin odbioru lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od momentu powiadomienia. Miejsce tu swoje powinien również znaleźć zapis dotyczący warunków gwarancji, informacja o przysługującej rękojmi (obowiązuje ona od daty odbioru protokołu) oraz zasady dokonywania wszelkich napraw.
Powyższe składowe dość szczegółowo określają, co w umowie powinno zostać zawarte. Należy równocześnie zwrócić uwagę na często zawierane kwestie, które nie powinny się w umowie znaleźć i których należy się wystrzegać.
Uważaj na niekorzystne zapisy!
Z zapisów, które są niekorzystne dla kupującego można wyróżnić:
- Zapis dający deweloperom możliwość jednostronnego dokonywania zmian w umowie bez ważnej przyczyny wskazanej w umowie np. „Prace budowlane prowadzone będą zgodnie z Harmonogramem Robót, z tym zastrzeżeniem, że w uzasadnionych przypadkach, Inwestorowi przysługuje prawo modyfikacji Harmonogramu Robót”.
- Kolejnym niezgodnym przykładem jest wprowadzanie klauzul mówiących o tym, że deweloper będzie zarządzał przez okres 2-3 lat – jest to niezgodne z ustawą o własności lokali.
- Niekorzystne jest również dla Kupującego wprowadzanie zapisów uprawniających deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową.
Zarówno w umowie przedwstępnej, jak i końcowej, można zawrzeć jeszcze inne zapisy adekwatne do potrzeb, natomiast nie mogą one oczywiście być sprzeczne z prawem. Ze wskazówek, których możnaby udzielić przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy z deweloperem warto wyszukać wszelkich informacji dotyczących przeszłości działalności danego dewelopera, czy na swoim koncie ma zrealizowane już inwestycje – jeśli tak, to z jakim efektem i czy inwestycja, która nas interesuje jest realizowana ze środków własnych czy z kredytu.
Autor: Omega Kancelarie Prawne
