Jak odebrać mieszkanie od dewelopera? Najczęstsze usterki budowlane.

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie dokumenty i narzędzia warto zabrać przy odbiorze mieszkania,
• na co zwrócić szczególną uwagę przy odbiorze mieszkania, by wychwycić potencjalne wady,
• co należy zrobić, jeśli zauważymy istotną wadę w mieszkaniu,
• jakie są procedury reklamacyjne po odbiorze technicznym mieszkania.

Odsłuchaj artykuł:

Zanim umówimy się z deweloperem na odbiór naszego wymarzonego mieszkania, warto się do tego odpowiednio przygotować. Nie chodzi tu bynajmniej o gorączkowe zgłębianie szczegółowej wiedzy z zakresu budownictwa, elektryki czy wykończeń wnętrz, ale przyswojenie kilku podstawowych zasad. Przy odbiorze możemy również skorzystać z pomocy profesjonalnego inspektora budowlanego – koszt takiej usługi nie powinien przekroczyć 500 zł.

Kiedy najlepiej dokonać odbioru i co warto ze sobą zabrać?

Nowe mieszkania na sprzedaż nie zawsze są perfekcyjne, dlatego tez należy je sprawdzić przez odbiorem. Najlepszym czasem na oględziny jest dzień, w którym możesz sobie zarezerwować więcej czasu - ok. 3 godziny. To standardowy czas, jaki należy przeznaczyć na dokładną weryfikację. Kluczowe jest, aby odbiór odbył się przy świetle dziennym.

Dlaczego światło dzienne? Umożliwia to łatwe dostrzeżenie wszelkich niedoróbek, skaz na tynkach, pęknięć czy niedoskonałości kolorów. Ponadto na własne oczy przekonasz się, czy mieszkanie jest tak słoneczne, jak zapewniano Cię przy podpisywaniu umowy deweloperskiej.

Nie spiesz się! Obejrzyj dokładnie wszystkie pomieszczenia. Pamiętaj, że deweloper nie ma prawa Cię pospieszać – to Twoje przyszłe mieszkanie i masz prawo do wnikliwej kontroli. Koniecznie zabierz ze sobą kompletną dokumentację oraz zestaw narzędzi, które pomogą Ci w weryfikacji. Dokumenty to:

• umowa deweloperska - kluczowy dokument regulujący prawa i obowiązki obu stron;
• prospekt informacyjny - zawiera m.in. opis budynku, standardów technicznych i otoczenia. Jest to jeden z podstawowych dokumentów do weryfikacji zgodności stanu faktycznego z ofertą;
• standard wykończenia - precyzyjny dokument opisujący materiały, kolory i parametry (np. rodzaj okien, drzwi, grzejników), na podstawie którego oceniasz, czy wszystko zostało wykonane zgodnie z ustaleniami;
• rzut mieszkania - plan pomieszczeń z wymiarami;
• schematy instalacji (elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, wentylacyjnej) – otrzymasz je od dewelopera.

Na ich podstawie będziesz oceniać poszczególne elementy, porównując, czy to, co masz zapisane w dokumentach, znajduje odzwierciedlenie w rzeczywistości.

Zalecane narzędzia to:

• dalmierz laserowy - do weryfikacji metrażu (powierzchni użytkowej) i wymiarów pomieszczeń zgodnie z rzutem;
• poziomica i kątownik - do sprawdzenia pionów i poziomów ścian, posadzek oraz weryfikacji, czy kąty w rogach mają 90°;
• probówka i żarówka z oprawką - do sprawdzenia poprawności działania gniazdek i punktów oświetleniowych.

Na co zwracać uwagę?

Oględziny najlepiej rozpocząć od dokładnego pomiaru wszystkich pomieszczeń. Użycie dalmierza laserowego jest o tyle ważne, że faktyczny metraż mieszkania na sprzedaż może się okazać mniejszy niż na planie. Szczególną uwagę zwróć na mieszkania położone na poddaszach, gdzie z powodu skosów łatwiej o nieścisłości. Dopuszczalna różnica w powierzchni nie powinna przekraczać 3% w stosunku do projektu. Różnice w pomiarach odnotowujemy oczywiście w protokole odbioru, co będzie się później wiązało z korektą ceny nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że może się również okazać, że faktyczny metraż jest większy niż zapisany w umowie przedwstępnej  - wtedy musisz dopłacić różnicę w należności, chyba że umowa stanowi inaczej.

Oceniając standard wykończenia, zwracamy uwagę na to, czy rodzaj i marka zastosowanych materiałów są zgodne z prospektem informacyjnym i umową. Na przykład - jeśli w umowie mieliśmy zapisane okna drewniane, a zamontowano plastikowe lub też na balkonie są zwykłe płytki zamiast mrozoodpornych, jest to już niezgodne ze standardem wykończenia i możemy domagać się wymiany tych materiałów bądź gratyfikacji finansowej.

Bardzo ważnym elementem mieszkania są ściany i podłogi – przyjrzyjmy się im bardzo uważnie. W całym mieszkaniu ściany powinny trzymać pion (dopuszczalne odchylenie to +/- 1 cm na wysokości mieszkania), a podłogi – poziom. Do weryfikacji użyj poziomicy. Bezwzględnie sprawdź kąty proste za pomocą kątownika – to kluczowe dla bezproblemowego montażu szafek i płytek. Na tynkach nie powinniśmy dostrzec żadnych nierówności, pęcherzy ani zarysowań.

Jeśli natomiast zauważymy pęknięcia na połączeniach ścian, będzie to świadczyło o nieodpowiednim połączeniu ściany działowej z nośną. Warto pamiętać również o takich niedociągnięciach wykonawców jak położenie zbyt dużej ilości tynku na styku ścian oraz nadmiar wylewki przy ścianach i w narożnikach podłóg, co często utrudnia, a czasem wręcz uniemożliwia właściwe położenie wykładziny czy parkietu.

Oprócz oglądania tynków, należy je także opukać w kilku miejscach. Dźwięk pusty lub dudniący świadczy o tzw. „głuchych tynkach” (odspojeniu tynku od podłoża), co jest poważną wadą do natychmiastowej naprawy. Koniecznie sprawdź też obecność i stan dylatacji obwodowych przy ścianach i w narożnikach podłóg – są one niezbędne, aby posadzka mogła pracować i nie pękać.

Zobacz też, co należy brać pod uwagę kupując mieszkanie pod inwestycję?

Jaki standard wykończenia i urządzenia mieszkania?

Pamiętajmy, aby dokładnie obejrzeć całą stolarkę okienną i drzwiową. Jeśli okna i drzwi balkonowe są właściwie obsadzone, ich otwarte skrzydła będą stały nieruchomo, a przy otwieraniu i zamykaniu nie będą się ocierały o ościeżnice.

Aby to sprawdzić, musimy każde z nich otworzyć i zamknąć. Zwróćmy też uwagę na to, aby okna były szczelne, zawiasy nie skrzypiały, wszystkie zamki działały jednakowo, a na ramach i szybach nie było żadnych pęknięć i zadrapań. Sprawdź też stan i prawidłowe zamocowanie parapetów – zarówno wewnętrznych, jak i zewnętrznych – pod kątem uszkodzeń mechanicznych. Oceniając drzwi wejściowe, warto wcześniej poznać ich typ i producenta oraz dokładnie określić wszystkie części składowe, aby na miejscu nie mieć wątpliwości, czy na pewno wszystko zamontowano zgodnie z umową.

Sprawdźmy ze schematem wszystkie instalacje – rozmieszczenie gniazdek (elektrycznych, telefonicznych, telewizyjnych), kratek wentylacyjnych, doprowadzenie wody (podejścia do grzejników, podłączenia dla pralki, zmywarki, itp.). Ważne też, aby upewnić się, że w okolicach przyłączy wody nie ma żadnych zacieków. Do sprawdzenia oświetlenia i prądu przydatne nam będą probówka (sprawdzenie prądu w gniazdkach) i oprawki z żarówkami (zamontujemy je do drutów wystających ze ścian i sufitu).

Szczególną uwagę poświęćmy instalacji grzewczej. Skontrolujmy prawidłowe mocowanie grzejników i sprawdźmy obecność oraz działanie głowic termostatycznych, jeśli są przewidziane w standardzie. Jeśli w mieszkaniu występuje instalacja gazowa, konieczne jest sprawdzenie protokołu z próby szczelności (choć samemu nie powinniśmy jej testować). Ponadto zweryfikujmy instalacje teletechniczne – upewnijmy się, że doprowadzony jest światłowód lub inna infrastruktura sieciowa zgodna z umową.

Jeśli odbieramy mieszkanie wykończone pod klucz, dodatkowo musimy zwrócić uwagę na glazurę, terakotę i biały montaż. Płytki najłatwiej jest dokładnie opukać – głuchy odgłos świadczy o tym, że w danym miejscu odstają one od ściany. Biały montaż, czyli wannę, umywalkę, sedes, trzeba przede wszystkim dokładnie obejrzeć i sprawdzić, czy nie ma na nich żadnych uszkodzeń oraz czy są dobrze podłączone i umocowane.

Na koniec zostanie nam jeszcze balkon, komórka lokatorska i miejsce garażowe. W przypadku balkonu zwróćmy uwagę na to, czy materiał użyty do wyłożenia posadzki jest nieuszkodzony i zgodny z wcześniejszymi ustaleniami oraz czy balustrady spełniają określone normy: na stalowych nie może być rdzy, drewniane muszą być odpowiednio polakierowane, itp. W komórce i garażu sprawdźmy dokładnie, czy otrzymaliśmy te miejsca, które mamy zapisane w umowie oraz, czy zgadzają się ich metraże.

Odbiór techniczny w świetle Ustawy Deweloperskiej

 

Odbiór techniczny mieszkania jest prawnym wymogiem regulowanym przez Ustawę Deweloperską (Ustawa o ochronie praw nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego).

Procedura ta musi odbyć się przed przeniesieniem własności (podpisaniem aktu notarialnego) i jest formalnym etapem weryfikacji zgodności nieruchomości z umową deweloperską. Ma na celu przede wszystkim ochronę praw nabywcy, umożliwiając mu zgłoszenie wad i usterek (roszczenia regulowane są również przez przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi).

Nowa ustawa deweloperska wprowadziła dodatkowe zabezpieczenia, takie jak obowiązkowy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG).

Protokół odbioru

Kiedy zbierzemy już wszystkie uwagi, należy je bezwzględnie wpisać do protokołu odbioru. Wpisujmy wszystko, co udało nam się zauważyć – nawet najdrobniejsze usterki, gdyż protokół jest kluczowym dokumentem prawnym i podstawą do dochodzenia roszczeń (rękojmia). Obowiązkowa jest dokumentacja fotograficzna wad.

W tym samym protokole deweloper ma obowiązek określić terminy napraw wskazanych przez nas wad i niedoróbek. Deweloper ma ustawowy obowiązek ustosunkowania się do zgłoszonych wad w terminie do 14 dni od daty odbioru i ich naprawy w ciągu 30 dni, chyba że usunięcie wady wymaga dłuższego czasu (co musi być uzasadnione).

Jeśli stan lokalu utrudnia bądź wręcz uniemożliwia korzystanie z niego - czyli stwierdzona została wada istotna – nabywca ma prawo do odmowy podpisania protokołu do czasu naprawienia usterek. W takim przypadku deweloper może być zobowiązany do zapłaty kary umownej (jeśli kara umowna jest przewidziana w umowie).

Po naprawie, przy tzw. „odbiorze ostatecznym”, oceniamy i kwitujemy wykonane poprawki. Jeśli wszystko jest w porządku, podpisujemy protokół odbioru ostatecznego i otrzymujemy klucze do mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że w zamian za odpowiednie obniżenie ceny mieszkania, możemy odstąpić od żądania wykonania niektórych napraw przez dewelopera i zająć się nimi osobiście w późniejszym terminie.

Dzięki temu zakup mieszkania w stanie deweloperskim nie będzie dla Ciebie rozczarowaniem!

Kluczowe elementy do sprawdzenia: od instalacji po części wspólne

Profesjonalny odbiór techniczny lokalu deweloperskiego wymaga precyzyjnej weryfikacji każdego elementu, aby zagwarantować zgodność z umową oraz obowiązującymi normami budowlanymi. Skupienie się na detalach – od geometrii lokalu i instalacji, po stolarkę i części wspólne – jest kluczowe, ponieważ wykrycie wad na tym etapie zobowiązuje dewelopera do ich bezpłatnej naprawy. Należy użyć specjalistycznych narzędzi (dalmierz laserowy, poziomica) do wykrycia usterek niewidocznych gołym okiem.

Geometria i wykończenie lokalu:

• metraż: weryfikacja dalmierzem laserowym – zgodność z umową (max. 3% różnicy);
• ściany/podłogi: kontrola pionu i poziomu (poziomica). Sprawdź kąty proste (kątownik). Opukaj tynki ("głuche tynki");
• wylewka - weryfikacja równości i dylatacje obwodowe przy ścianach.

 

Stolarka i instalacje:

 

• stolarka - sprawdzenie sprawności otwierania/zamykania okien i drzwi. Kontrola stanu parapetów (parapety wewnętrzne i zewnętrzne) pod kątem uszkodzeń;
• instalacja elektryczna - sprawdzenie gniazdek i oświetlenia (probówka). Weryfikacja doprowadzenia światłowodu;
• instalacja grzewcza - weryfikacja stanu grzejników, ich mocowania oraz obecności i działania głowic termostatycznych;
• instalacja gazowa - weryfikacja protokołu próby szczelności (jeśli dotyczy);
• wentylacja - kontrola ciągu.

 

Przynależności i części wspólne:

 

• taras/balkon - sprawdzenie balustrad, spadku posadzki i jej stanu;
• przynależności - weryfikacja tarasu, komórki lokatorskiej oraz miejsca postojowego pod kątem ich metrażu i zgodności z numerami z umowy;
• części wspólne - choć odbiór dotyczy lokalu, warto zwrócić uwagę na stan klatek schodowych, elewacji i otoczenia, gdyż będą one przedmiotem roszczeń wspólnoty.

 

Koszt i zakres profesjonalnego wsparcia przy odbiorze

Cena wsparcia fachowca (inżyniera budowlanego, rzeczoznawcy) przy odbiorze mieszkania deweloperskiego jest zróżnicowana i zależy głównie od takich czynników, jak metraż mieszkania, lokalizacja (większe miasta są droższe) oraz zakres usług (podstawowy vs. rozszerzony).

 

• mieszkanie do 50 m² to od ok. 150 - 800 zł;
• mieszkanie 50-100 m² to ok 350 - 1300 zł.

 

Dodatkowo płatne usługi obejmują np. badanie termowizyjne (ok. 199–300 zł), które pozwala na wykrycie mostków cieplnych i nieszczelności. Profesjonalna usługa zapewnia wykrycie usterek, których naprawa przez dewelopera znacząco przewyższa początkowy koszt odbioru.

Pamiętaj, aby skorzystać z usług specjalisty zarówno wtedy, gdy interesują Cię mieszkania, jak i nowe domy na sprzedaż.

Nowoczesne narzędzia weryfikacji stanu technicznego lokalu

Profesjonalny odbiór techniczny wymaga użycia specjalistycznych narzędzi do wykrywania wad niewidocznych gołym okiem:

• kamera termowizyjna (badania termowizyjne) - niezbędna do oceny jakości izolacji termicznej. Wykrywa nieszczelności, mostki cieplne (miejsca ucieczki ciepła), wady ukrytego ogrzewania podłogowego oraz potencjalne zawilgocenia;
• dalmierz laserowy - umożliwia precyzyjny pomiar metrażu mieszkania oraz wysokości i szerokości pomieszczeń, co jest kluczowe dla weryfikacji zgodności z umową;
• wilgotnościomierz - nieinwazyjnie mierzy poziom wilgoci w materiałach budowlanych (tynki, wylewki), co pozwala na wykrycie nieprawidłowego wysuszenia lub ukrytych problemów z instalacją.

 

Te narzędzia gwarantują rzetelną ocenę stanu technicznego i ułatwiają wpisanie wszystkich usterek do protokołu!

Zobacz 7 najczęściej popełnianych błędów przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Rękojmia i gwarancja

Podpisanie protokołu odbioru nie odbiera prawa do zgłaszania usterek. Służy do tego rękojmia za wady fizyczne oraz gwarancja. Kodeks Cywilny określa, że rękojmia za wady fizyczne nieruchomości (konstrukcja i wykończenie) jest obowiązkowa dla dewelopera. Jej okres wynosi 5 lat od dnia wydania lokalu, a nie krócej. Jeśli wada jest istotna, masz prawo żądać naprawy, obniżenia ceny lub nawet odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy. Zgłoszenie usterki zawsze musi być pisemne.

Gwarancja jest dobrowolnym świadczeniem dewelopera lub producenta i musi być zapisana w umowie. Jest niezależna od rękojmi. Deweloper powinien przekazać nabywcy gwarancje producenckie na zamontowane urządzenia. W przypadku usterki możesz korzystać jednocześnie z rękojmi i gwarancji.

Procedura po odbiorze: protokół, terminy napraw i rękojmia

Po sporządzeniu protokołu odbioru, który zawiera spis wszystkich usterek zgłoszonych przez nabywcę, rozpoczyna się oficjalna procedura reklamacyjna:

 

• ustosunkowanie się do wad - deweloper ma 14 dni od dnia podpisania protokołu na pisemne ustosunkowanie się do wad;
• usunięcie usterek - deweloper ma obowiązek usunięcia usterek w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu.

 

Wada istotna jest to wada uniemożliwiająca normalne korzystanie z lokalu mieszkalnego (np. brak drzwi, nieszczelny dach). W przypadku stwierdzenia wady istotnej, nabywca ma prawo odmówić podpisania protokołu odbioru.

Prawo do zgłaszania wad trwa przez 5 lat od dnia odbioru lokalu. Ta rękojmia to okres ochrony dotyczący wszystkich wad fizycznych i jest uregulowany prawnie.

Podsumowanie

Odbiór mieszkania od dewelopera to kluczowy etap w procesie zakupu nieruchomości. Warto odpowiednio się do niego przygotować, by uniknąć późniejszych rozczarowań związanych z niedoróbkami czy usterkami. Odbiór powinien odbyć się w ciągu dnia, przy dobrym świetle, i być dokładnie zaplanowany – najlepiej na kilka godzin. Podczas odbioru, oprócz dokumentacji, warto zabrać ze sobą narzędzia, takie jak dalmierz laserowy, poziomica czy probówka, by upewnić się, że mieszkanie odpowiada umowie. Należy dokładnie sprawdzić wszystkie elementy mieszkania, od instalacji po wykończenie, i sporządzić protokół odbioru z wykazem usterek. W przypadku ich wystąpienia, deweloper ma obowiązek naprawić je w określonym czasie. Pamiętaj również, że rękojmia zapewnia Ci prawo do zgłaszania usterek przez 5 lat.