Zanim umówimy się z deweloperem na odbiór naszego wymarzonego mieszkania warto się do tego odpowiednio przygotować. Nie chodzi tu bynajmniej o gorączkowe zgłębianie szczegółowej wiedzy z zakresu budownictwa, elektryki czy wykończeń wnętrz, ale o przyswojenie sobie kilku podstawowych zasad. Przy odbiorze możemy również skorzystać z pomocy profesjonalnego inspektora budowlanego – koszt takiej usługi nie powinien przekroczyć 500 zł.
Kiedy najlepiej dokonać odbioru i co warto ze sobą zabrać?
Okazuje się, że już sam termin odbioru mieszkania nie jest bez znaczenia. Ważne, abyśmy zarezerwowali sobie tego dnia więcej czasu i aby oglądać nasze mieszkanie przy świetle dziennym. Dzięki temu łatwiej będzie nam dostrzec wszelkie niedoróbki i niedoskonałości. Ponadto na własne oczy będziemy się mogli przekonać, czy, przykładowo, mieszkanie jest tak słoneczne, jak zapewniano nas przy podpisywaniu umowy. Nie spieszmy się i na spokojnie obejrzyjmy dokładnie wszystkie pomieszczenia. Deweloper nie może nas pospieszać – pamiętajmy o tym!
Koniecznie zabierzmy ze sobą umowę, rzut mieszkania oraz schematy instalacji (bez problemu powinniśmy je otrzymać od dewelopera). Na ich podstawie będziemy oceniać poszczególne elementy naszego mieszkania, a więc porównywać, czy to, co mamy zapisane w umowie i rozrysowane na planach, znajduje odzwierciedlenie w rzeczywistości. Pomocne nam będą kilkumetrowa miarka, poziomica, kątownik oraz probówka i oprawki z żarówką do sprawdzenia oświetlenia. Tak wyposażeni możemy się już spotkać z przedstawicielem dewelopera.
Na co zwracać uwagę?
Oględziny najlepiej rozpocząć od dokładnego pomiaru wszystkich pomieszczeń. Jest to o tyle ważne, że faktyczny metraż naszego mieszkania może się okazać mniejszy niż był na planie. Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić na mieszkania położone na poddaszach, gdzie z powodu skosów, łatwiej o nieścisłości. Różnice w pomiarach odnotowujemy oczywiście w protokole odbioru, co będzie się później wiązało z korektą ceny nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że może się również okazać, że faktyczny metraż jest większy niż zapisany w umowie przedwstępnej, i wtedy będziemy musieli dopłacić różnicę w należności, chyba że umowa stanowi inaczej.
Oceniając standard wykończenia, zwracamy uwagę na to, czy rodzaj i marka zastosowanych materiałów są zgodne z umową. Przykładowo, jeśli w umowie mieliśmy zapisane okna drewniane, a zamontowano plastikowe, lub też na balkonie są zwykłe płytki zamiast mrozoodpornych, jest to już niezgodne ze standardem wykończenia i możemy domagać się wymiany tych materiałów bądź gratyfikacji finansowej.
Bardzo ważnym elementem mieszkania są ściany i podłogi – przyjrzyjmy się więc im bardzo uważnie. W całym mieszkaniu ściany powinny trzymać pion (dopuszczalne odchylenie to +/- 1 cm na wysokości mieszkania), a podłogi – poziom. Na tynkach nie powinniśmy dostrzec żadnych nierówności, pęcherzy ani zarysowań. Jeśli natomiast zauważymy pęknięcia na połączeniach ścian, będzie to świadczyło o nieodpowiednim połączeniu ściany działowej ze ścianą nośną. Warto pamiętać również o takich niedociągnięciach wykonawców jak położenie zbyt dużej ilości tynku na styku ścian oraz nadmiar wylewki przy ścianach i w narożnikach podłóg, co często utrudnia, a czasem wręcz uniemożliwia właściwe położenie wykładziny czy parkietu.
Jaki standard wykończenia i urządzenia mieszkania?
Pamiętajmy, aby dokładnie obejrzeć wszystkie okna i drzwi balkonowe. Jeśli są one właściwie obsadzone, ich otwarte skrzydła będą stały nieruchomo, a przy otwieraniu i zamykaniu nie będą się ocierały o ościeżnice.
Aby to sprawdzić, musimy każde z nich otworzyć i zamknąć. Zwróćmy też uwagę na to, aby okna były szczelne, zawiasy nie skrzypiały, wszystkie zamki działały jednakowo, a na ramach i szybach nie było żadnych pęknięć i zadrapań. Oceniając drzwi wejściowe warto wcześniej poznać ich typ i producenta oraz dokładnie określić wszystkie części składowe, aby na miejscu nie mieć wątpliwości, czy na pewno wszystko zamontowano.
Sprawdźmy ze schematem wszystkie instalacje – rozmieszczenie gniazdek (elektrycznych, telefonicznych, telewizyjnych), kratek wentylacyjnych, doprowadzenie wody (podejścia do grzejników, podłączenia dla pralki, zmywarki, itp). Ważne też, aby upewnić się, że w okolicach przyłączy wody nie ma żadnych zacieków. Do sprawdzenia oświetlenia i prądu przydatne nam będą probówka (sprawdzenie prądu w gniazdkach) i oprawki z żarówkami (zamontujemy je do drutów wystających ze ścian i sufitu).
Jeśli odbieramy mieszkanie wykończone pod klucz, dodatkowo musimy zwrócić uwagę na glazurę, terakotę i biały montaż. Płytki najłatwiej jest dokładnie opukać – głuchy odgłos świadczy o tym, że w danym miejscy odstają one od ściany. Biały montaż, czyli wannę, umywalkę, sedes, trzeba przede wszystkim dokładnie obejrzeć i sprawdzić, czy nie ma na nich żadnych uszkodzeń oraz czy są dobrze podłączone i umocowane.
Na koniec zostanie nam jeszcze balkon, komórka lokatorska i miejsce garażowe. W przypadku balkonu zwróćmy uwagę na to, czy materiał użyty do wyłożenia posadzki jest nieuszkodzony i zgodny z wcześniejszymi ustaleniami oraz czy balustrady spełniają określone normy: na stalowych nie może być rdzy, drewniane muszą być odpowiednio polakierowane, itp. W komórce i garażu sprawdźmy dokładnie,
czy otrzymaliśmy te miejsca, które mamy zapisane w umowie oraz, czy zgadzają się ich metraże.
Protokół odbioru
Kiedy zbierzemy już wszystkie uwagi, należy je bezwzględnie wpisać do protokołu odbioru. Wpisujmy wszystko, co udało nam się zauważyć! W tym samym protokole deweloper ma obowiązek określić terminy napraw wskazanych przez nas wad i niedoróbek. Jeśli stan lokalu utrudnia bądź wręcz uniemożliwia korzystanie z niego, nie podpisujmy protokołu do czasu naprawienia wskazanych przez nas usterek. Po ich naprawie, przy tzw. odbiorze ostatecznym, oceniamy i kwitujemy wykonane poprawki i, jeśli wszystko jest w porządku, podpisujemy protokół odbioru ostatecznego i otrzymujemy klucze do naszego mieszkania. Warto przy tym pamiętać, że w zamian za odpowiednie obniżenie ceny mieszkania, możemy odstąpić od żądania wykonania niektórych napraw przez dewelopera i zająć się nimi osobiście w późniejszym terminie.
Rękojmia i gwarancja
Podpisanie protokołu odbioru nie sprawia automatycznie, że tracimy prawo do zgłaszania usterek, które zauważymy w późniejszym czasie. Niewykluczone, że część z nich może się ujawnić nawet po kilku miesiącach użytkowania lokalu. W takiej sytuacji korzystamy z tzw. rękojmi, która przysługuje nam z mocy prawa i nie musi być zapisana w umowie. Rękojmia na konstrukcję budynku wynosi 3 lata (od dnia odbioru), natomiast na wykończenie - 1 rok (od dnia wykonania usługi). Niezależnie od przedmiotu zgłoszenia, zawsze powinniśmy pamiętać o tym, aby miało ono charakter pisemny. Warto też wiedzieć,
że w przypadku, kiedy zajmowany przez nas lokal okazałby się kompletnie nienadającym do mieszkania, mamy prawo do żądania zamiany mieszkania na inne lub odstąpienia od umowy i żądania zwrotu pieniędzy. Oprócz rękojmi, deweloper, generalny wykonawca czy też producent materiałów, mogą dodatkowo udzielić gwarancji na swoje produkty. Jest ona dobrowolna, więc musi być zapisana w umowie. W przypadku stwierdzenia usterek w elementach objętych zarówno rękojmią jak i gwarancją, możemy jednocześnie domagać się odpowiedniej rekompensaty, wymiany czy też naprawy wynikających z obu tych świadczeń.
Autor: Polska Izba Nieruchomości
