Kupując mieszkanie od dewelopera decydujemy się na zawarcie specyficznego rodzaju transakcji, w której przedmiot transakcji, czyli mieszkanie lub dom naszą własnością staje się najczęściej dopiero po jakimś czasie od podpisania umowy. Z tego powodu deweloper staje się czymś więcej niż tylko stroną umowy sprzedającą nam swoje prawa do nieruchomości. Przede wszystkim staje się on stroną odpowiedzialną za przeprowadzenie w naszym imieniu w sposób właściwy procesu budowlanego wraz z regulowaniem wszelkich zawiłości technicznych i prawnych, które mają doprowadzić do przekazania nam takiego przedmiotu umowy, jaki został w niej ściśle opisany. Okres pomiędzy podpisaniem umowy przedwstępnej i przyrzeczonej to okres największej niepewności i etap przyśpieszonego kursu z dziedziny praktyki budowlanej i prawnej. Dobrze, jeżeli wszystko przebiega zgodnie z planem, bo wtedy nikt za bardzo nie wgłębia się w szczegóły umów zakładając, że wszystko jest ok. Gorzej, jeżeli sprawy przybierają zgoła inny obrót niż przez nas oczekiwany, a tak niestety zdarza się dosyć często. Dlatego bardzo ważne jest, aby dmuchając na zimne próbować się uczyć na doświadczeniach innych i już na etapie podpisywania umowy przedwstępnej zwracać uwagę na najczęściej stosowane przez deweloperów pułapki.
Dobrze napisana umowa
W umowie może czaić się szereg niedomówień czyli czegoś co nie zostało napisane. Wymagajmy więc aby wszystko co możliwe było zapisane w umowie. Jeżeli ma być wykonana mała architektura w formie zagospodarowania terenu, to musi to być wpisane w umowie. Może się bowiem zdarzyć, że zamiast ładnie zasianej trawki i ławeczek wszystko będzie zaasfaltowane lub w ogóle nie będzie nic zrobione i do mieszkania nie będzie prowadził nawet normalny chodnik. Dlatego do każdej umowy powinny być dołączone załączniki, które w formie graficznej lub opisowej dokładnie określą co kupujemy. Jeżeli teren ma być zagospodarowany to powinien być do umowy dołączony odpowiedni szkic tego zagospodarowania z narysowanymi chodnikami i terenem zielonym. To samo dotyczy zakupu miejsca parkingowego. Na szkicu terenu wykonanym w odpowiedniej skali powinno być to nasze miejsce oznaczone wraz z odpowiednimi wymiarami. Oczywistym w tym świetle jest również konieczność posiadania załącznika z dokładnym szkicem kupowanego lokalu wraz z dokładnymi wymiarami ścian i rozprowadzenia instalacji elektrycznej i przyłączy wodnych i kanalizacyjnych. Taki załącznik jest również podstawą do ewentualnej reklamacji powierzchni mieszkalnej. Oczywiście najlepiej jak umowa będzie zawarta w formie Aktu Notarialnego. Unikniemy wtedy sytuacji w których deweloper może nas po prostu szantażować, że aktu notarialnego nie podpisze, bo żąda od nas spełnienia dodatkowych warunków, których nie było w umowie przedwstępnej lub zrezygnowania z któryś, które były. Najczęściej ma to miejsce, gdy deweloper ma nam zapłacić jakieś kary umowne i chce, żebyśmy z nich zrezygnowali. Umowa przedwstępna notarialna chroni nas przed takimi żądaniami dewelopera gdyż daje nam ona gwarancję, w krańcowych przypadkach orzekaną przez sąd, że własność mieszkania i tak przejdzie na nas, niezależnie, czy deweloper przyjdzie do notariusza czy nie. Umowa podpisana w innej formie pozwoli nam jedynie w takim przypadku żądać zwrotu wpłaconych środków.
Kary umowne
W umowach zawarta jest zazwyczaj wzmianka dotycząca różnych kar umownych. Niestety, często jest tak, że dotyczą one głównie nas a nie dewelopera. Na przykład wycofanie się z umowy z deweloperem to konieczność uiszczenia najczęściej 5% ceny zakupu i konieczność znalezienia na nasze miejsce innego chętnego. Jeżeli wpłaciliśmy już na przykład 90% ceny zakupu, to deweloper odda nam te 90% dopiero po tym jak następny kupujący mu je wpłaci. I to już jest nadużycie, które nie powinno mieć miejsca. Nie dość, że przepada nam 5% to jeszcze nasze wpłacone pieniądze możemy odzyskać po długim okresie czasu, bo kiedy następny kupujący je wpłaci na konto dewelopera, zależy już wyłącznie od jego indywidualnej z nim umowy. A odzyskane wtedy pieniądze nie będą waloryzowane, więc będą czystą stratą.
Oddanie lokalu
Inne ważne zapisy, których deweloper może nie zachcieć umieścić w umowie to kwestie związane z opóźnieniem oddania budynku do użytkowania. Tutaj nie powinno być „zmiłuj się”. Jeżeli wina leży po stronie dewelopera, to powinien on nam zapłacić karę umowną lub zwrócić nam koszty poniesionych przez nas strat. Najczęściej są to straty wynikłe z tego, że dłużej musimy płacić za ubezpieczenia związane brakiem wpisów do KW, że musimy ponosić koszty wynajmu mieszkania, że tracimy nie mogąc wynajmować naszego obecnego mieszkania, itp. Deweloperzy najczęściej opóźnienia tłumaczą tzw. czynnikami niezależnymi od nich. Żądajmy na to dowodów i pisemnego oświadczenia dewelopera. Będzie to podstawą dochodzenia naszych ewentualnych roszczeń przed sądem.
Powierzchnia mieszkania
Innego rodzaju zagrożenia mogą być związane z rozliczeniem powierzchni mieszkania. Mamy zapisane w umowie, że będzie to 50 m2 a po wyliczeniach wychodzi, że faktycznie jest 48 m2. Deweloperzy broniąc się przed takimi sytuacjami wpisują do umowy klauzulę, że jeżeli powierzchnia będzie większa lub mniejsza o np. 8% to cena będzie korygowana. Co ten zapis oznacza? Że różnicy za te brakujące 2 m2 deweloper nam nie zwróci bo to jest różnica zaledwie 4%! Stawiajmy sprawę jasno. Niech każda różnica powierzchni będzie korygowana lub niech to będzie minimalne 2 czy 3 procenty. I koniecznie powołajmy się w umowie na normę według której te pomiary będą robione. Jeżeli tego nie zrobimy to deweloper powoła się na inną, bardziej korzystną dla niego, normę, i spór będzie właściwie nierozstrzygalny.
Zarządzanie nieruchomością
Podobnie rzecz się ma z klauzulami dotyczącymi podjęcia zarządu wspólnotą mieszkaniową, która powstanie w kupowanym budynku. Deweloperzy zazwyczaj podejmują się zarządu do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w budynku. Często jednak jest tak, że deweloper ma chrapkę na dłuższe związanie się z naszą wspólnotą i widzi w tym szansę na osiąganie dodatkowych zysków. Uważajmy na zapisy w których zgadzamy się na zarząd przez niego naszą wspólnotą przez 2 lata lub na czas nieokreślony. Jest to już narzucenie nam czegoś co może być dla nas niekorzystne. Sami, jak już będziemy właścicielem nieruchomości, wybierzemy sobie zarząd i zdecydujemy jakie koszty w związku z tym, jesteśmy gotowi ponieść. Jeżeli już deweloper ma nami zarządzać, to zadbajmy o to, żeby zadeklarował on nam, jakie przewiduje opłaty eksploatacyjne. I wpiszmy je do umowy. Zadbajmy też o to aby deweloper przekazał wspólnocie całą nieruchomość a nie np. całą nieruchomość ale bez np. kotłowni, za którą wspólnota będzie musiała dodatkowo płacić. Tak samo uregulujmy sprawę opłat za media. Powinniśmy wszystkie opłaty zacząć ponosić od momentu podpisania protokołu zdawczo - odbiorczego i otrzymania kluczy do mieszkania. Zwróćmy na to uwagę, gdy np. w umowie znajdziemy zapis mówiący o ponoszeniu przez nas kosztów opłat od momentu złożenia przez dewelopera wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Może to być dużo szybciej niż podpisanie protokołu zdawczo – odbiorczego.
Obecna sytuacja na rynku nieruchomości coraz bardziej daje wszystkim odczuć, że kryzys się kończy. Coraz bardziej zliberalizowana polityka banków w zakresie udzielania kredytów hipotecznych oraz coraz mniejsza pula atrakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym i wznawianie przez deweloperów inwestycji wstrzymanych w okresie kryzysu powodują, że zakup mieszkań od deweloperów będzie zawsze poważną alternatywą do oferty na rynku wtórnym. Dlatego tym bardziej warto poświęcić więcej swojego czasu na studiowanie umowy pod kątem jej niedociągnięć oraz prześledzić fora internetowe zbierając opinie o deweloperze. To może nam oszczędzić wielu negatywnych emocji i dużej ilości pieniędzy.
Autor: Tomasz Maciejewski,
doradca finansowy Domu Kredytowego NOTUS
