Osoby, które kupiły mieszkanie od dewelopera, a nie są jego właścicielami, są w niezwykle trudnej sytuacji. Jest jednak sposób, by mogły wyjść cało z opresji
Wszystko zależy od tego, w jakiej sytuacji znalazł się klient dewelopera z chwilą złożenia wniosku o upadłość.
Akt notarialny to podstawa
Wielu osobom szkoda czasu i pieniędzy na notariusza. Tymczasem notarialna umowa przedwstępna ma tę przewagę nad zwykłą pisemną, że w razie kłopotów dewelopera można wystąpić do sądu i domagać się przeniesienia własności mieszkania na warunkach określonych w umowie przedwstępnej lub starać się o odzyskanie wpłaconych pieniędzy.
Sama tego rodzaju umowa przedwstępna nie jest jeszcze wystarczającą ochroną. Koniecznie trzeba dokonać wpisu roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości. Dzięki temu, nawet jeśli w trakcie postępowania upadłościowego nieruchomość zostanie sprzedana, to pieniądze w pierwszej kolejności dostaną osoby, których roszczenie widnieje w księdze. Zostaną one wypłacone z ceny, za którą sprzedano nieruchomość. Pozostali wierzyciele mogą zadowolić się tylko zaspokojeniem swoich roszczeń z masy upadłościowej.
Wniosek o wpis roszczenia powinien zostać złożony do wydziału wieczystoksięgowego sądu, co do zasady, na minimum pół roku przed ogłoszeniem upadłości (art. 81 prawa upadłościowego). Potem jest już zbyt późno.
Pozostaje czekać
Niestety, podstawowym grzechem kupujących mieszkania na własność jest zawieranie umów przedwstępnych w zwykłej formie pisemnej. W efekcie większość ma małe szanse na otrzymanie własnego lokum, a także na odzyskanie swoich pieniędzy.
W chwili bowiem, kiedy deweloper ogłasza upadłość, jego majątek staje się częścią masy upadłościowej, którą zarządza syndyk. Klienci zaś stają się automatycznie wierzycielami dewelopera, a ich roszczenia zalicza się do kategorii trzeciej. Na pierwszym miejscu są roszczenia z tytułu postępowania upadłościowego oraz pracowników, na drugim – roszczenia Skarbu Państwa i ZUS.
Nie należy się jednak poddawać – warto walczyć do końca (patrz ramka). Osoby, które podpisały umowę przedwstępną w formie zwykłej pisemnej lub notarialnej, muszą zgłosić swoją wierzytelność do sądu upadłościowego (do sędziego komisarza). To bardzo ważne, bo jeżeli tego nie zrobią, pozbawiają się możliwości zaspokojenia swoich roszczeń z majątku dewelopera.
W zgłoszeniu tym trzeba dokładnie opisać wierzytelność, a zwłaszcza określić kwotę należności głównej, czyli tej, która została już wpłacona deweloperowi. Nie można też zapomnieć o należnościach ubocznych, którymi są odsetki aż do dnia ogłoszenia upadłości oraz koszty procesu i egzekucji związane z dochodzeniem należności głównej. Trzeba też dołączyć kopie dokumentów potwierdzających istnienie wierzytelności (umowa przedwstępna, dowody wpłat).
W innej sytuacji są osoby, które mają już podpisany akt notarialny przenoszący na nie własność lokalu, a których prawo nie zostało jeszcze wpisane do księgi wieczystej. W myśl przepisów nie są jeszcze właścicielami. Prawo własności nowo wybudowanego lokalu powstaje bowiem dopiero wtedy, kiedy zostanie wpisane do księgi.
Przepisy nie są w tej mierze precyzyjne. Dużo zależy od decyzji sądu i syndyka. Na ogół jednak jest ona korzystna dla klienta dewelopera.
Opinia:
Piotr Zimmerman - radca prawny w Kancelarii Wardyński i Wspólnicy
Najważniejsze jest to, aby ludzie potrafili działać razem – w grupie jest siła. Powinni wynająć kancelarię prawną, która będzie reprezentowała ich interesy. Nawet jeśli sytuacja jest pozornie beznadziejna, można znaleźć jakieś wyjście. Przykładowo można doprowadzić do tego, że syndyk dokończy budowę i przeniesie własność lokali na klientów upadłego dewelopera. Trzeba jednak liczyć się z koniecznością dopłaty do inwestycji. Większości osób i tak będzie się to opłacało, bo niewiele z nich kupuje za gotówkę – robią to głównie na kredyt.
Jeżeli więc zaciągnęły kredyt na zakup mieszkania, to będą musiały go spłacać przez wiele lat – także wówczas gdy dojdzie do upadłości, a one nie dostaną od dewelopera ani mieszkania, ani pieniędzy.
Dokończenie budowy będzie możliwe również wówczas, gdy zawarty zostanie układ między wierzycielami niewypłacalnego dewelopera. Jest na to szansa nawet w sytuacji, w której jego kondycja finansowa jest fatalna, a on sam nie ma pomysłu na wyjście z patowej sytuacji.
