BAROMETR CEN MIESZKAŃ - STYCZEŃ 2025

Sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ceny pozostają stabilne

Styczeń 2025 roku przyniósł pierwsze oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym. Według Barometru Cen Mieszkań portalu Tabelaofert.pl sprzedaż mieszkań w 15 największych miastach nieznacznie wzrosła (+8,4%), a ceny utrzymały się na stabilnym poziomie (zmiany w granicach +/- 1%).

• Wzrost sprzedaży odnotowano w większości miast, a niewielkie spadki miały miejsce jedynie w Gdańsku, Poznaniu, Bydgoszczy i Wrocławiu.
• Stabilizacja dotyczy również cen ofertowych – w 6 z 15 analizowanych miast średnia cena wzrosła, w 5 spadła, a w 4 pozostała niemal bez zmian (zmiany w granicach +/- 0,05%).
• Analiza danych dotyczących blisko 46 tys. mieszkań, których ceny są na bieżąco monitorowane pokazuje, że deweloperzy podnieśli ceny ofertowe 13 875 lokali. Najczęściej miało to miejsce po osiągnięciu przez dewelopera wymaganego poziomu przedsprzedaży. Mimo to nadal więcej mieszkań tanieje – według danych Tabelaofert.pl w styczniu obniżono ceny 14 303 lokali.

 

Kupujący wracają na rynek

Warszawski rynek nieruchomości pozostaje w najlepszej kondycji spośród największych miast. W styczniu średnia cena ofertowa w cennikach deweloperów wzrosła o 1%, osiągając poziom 17 376,92 zł za metr kwadratowy. Deweloperzy podnieśli ceny w 4024 mieszkaniach, natomiast obniżki objęły 3 006 lokali, co wskazuje na przewagę tendencji wzrostowej. Sprzedaż mieszkań również wzrosła – w styczniu w stolicy kraju zawarto o 22% więcej transakcji niż w grudniu.

– Końcówka roku charakteryzowała się osłabioną aktywnością kupujących, co częściowo tłumaczy ten wzrost. Jednak Warszawa tradycyjnie jako pierwsza reaguje na zmiany rynkowe, co może zwiastować poprawę koniunktury w innych miastach – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

Nieco mniejsze wzrosty cen odnotowano w Krakowie (+0,8%) i Łodzi (+0,6%), ale były one efektem wprowadzenia droższej nowej oferty. W Krakowie podwyższono ceny w 1653 mieszkaniach, a obniżono w 1920, natomiast w Łodzi wzrosty objęły 1055 lokali, a spadki 1176.

Katowice i Gdańsk z największymi obniżkami 

W pozostałych dużych miastach średnia cena ofertowa spadła. Najlepsza sytuacja dla kupujących jest obecnie w Katowicach, gdzie odnotowano największy spadek średnich cen ofertowych (-1,3%). Podwyżki objęły jedynie 83 mieszkania, podczas gdy ceny w dół skorygowano w przypadku aż 1200 lokali.

Podobna sytuacja ma miejsce w Gdańsku, gdzie ceny spadły średnio o 1,0%. Jednak tutaj głównym czynnikiem obniżki jest wprowadzenie tańszej nowej oferty, a nie przecena lokali pozostających od jakiegoś czasie w sprzedaży. W rzeczywistości bowiem więcej mieszkań zdrożało (1180) niż potaniało (603).

We Wrocławiu średnia cena ofertowa spadła o 0,5%. Podwyżki dotyczyły 2446 mieszkań, natomiast obniżki objęły 2644 lokale.

Poznański rynek wyróżnia się natomiast interesującą dynamiką – mimo pojawienia się droższych nowych mieszkań w ofercie, średnia cena spadła o 0,2%. Deweloperzy dwa razy częściej obniżali ceny (w 2024 przypadkach) niż je podnosili (w 1054), co świadczy o korekcie w cennikach.

W Szczecinie sytuacja pozostaje stabilna – średnia cena ofertowa praktycznie się nie zmieniła (+0,01%). Deweloperzy podnieśli ceny w 650 mieszkaniach, a obniżyli w 524, co wskazuje na niewielkie wahania bez wyraźnego trendu wzrostowego czy spadkowego.

W mniejszych miastach też widać oznaki ożywienia. Średnia cena ofertowa metra kwadratowego wzrosła w Rzeszowie (+0,85%), Kielcach (+0,72%), i Lublinie (+0,24%), a spadła tylko w Toruniu (-1,0%). W Bydgoszczy (+0,04%), Radomiu (+0,02%) oraz Gdyni (0,00%) ceny niemal nie zmieniły się.

 

Sprzedaż mieszkań będzie powoli rosnąć, a rabaty spadać

Większa aktywność kupujących wpływa na strategie firm deweloperskich. Wraz z poprawą sprzedaży maleje presja na oferowanie wysokich rabatów, które jeszcze niedawno były powszechne.

– W styczniu zauważyliśmy wyraźny wzrost zainteresowania kupujących, co przełożyło się na lepszą sprzedaż w naszych warszawskich biurach. W lutym nie planujemy już tak dużych rabatów jak w styczniu i grudniu – przyznaje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet24 firmie specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.

-Tak jak prognozowaliśmy miesiąc temu, na rynku widoczne są pierwsze oznaki poprawy oraz rosnące zaangażowanie kupujących. Choć trudno jeszcze mówić o pełnym ożywieniu, dane sugerują, że rynek stopniowo wychodzi z okresu spowolnienia – komentuje Robert Chojnacki.

Dodaje, że obecny moment może być jednym z ostatnich, w którym kupujący mają większe pole do negocjacji. – Jeśli trend wzrostu sprzedaży się utrzyma, skłonność deweloperów do udzielania wysokich rabatów będzie stopniowo maleć. To dobry moment, by rozważyć zakup na korzystnych warunkach – podkreśla.
 

Indeks Nastrojów Deweloperów: szybsza sprzedaż, mniej rabatów, a ceny bez zmian

Początek 2025 roku przynosi wyraźną poprawę nastrojów wśród deweloperów. Znacznie więcej przedstawicieli rynku przewiduje wzrost tempa sprzedaży mieszkań. Prognozy dotyczące cen pozostają ostrożne, bo wciąż więcej deweloperów spodziewa się ich spadków niż wzrostów. 

– W styczniu Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży nowych mieszkań osiągnął poziom 0,27, co jest najwyższym wynikiem od ośmiu miesięcy. Oznacza to, że liczba deweloperów oczekujących przyspieszenia sprzedaży znacząco przewyższyła tych przewidujących jej spowolnienia. Wynik ten jest niemal dwukrotnie wyższy niż rok wcześniej – podkreśla Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. I dodaje, że jeszcze nigdy w historii odczytu nastoje deweloperów z miesiąca na miesiąc nie zmieniały się w tak wyraźny sposób (wskaźnik Indeksu z 0,01 w grudniu 2024 r. poszybował do 0,27 w styczniu 2025 r.).

Indeks Nastrojów Deweloperów (IND) to zestawienie przygotowywane na podstawie odpowiedzi ponad 200 przedstawicieli firm deweloperskich. Co miesiąc są oni pytani o to, jak się będzie zachowywać rynek deweloperski w ciągu najbliższych sześciu miesięcy.

Z najnowszego odczytu wynika, że wzrost tempa sprzedaży przewiduje już co trzecia badana firma deweloperska. Istotnie zmalała natomiast grupa deweloperów spodziewających się spowolnienia. W grudniu 2024 r. stanowili oni około 25% badanych, w styczniu 2025 r.  już tylko 8%.

Rynek sam się stabilizuje 

Warto wskazać, że optymizm deweloperów wrósł zaledwie kilka tygodni po oficjalnym ogłoszeniu przez rząd wycofania się z programu dopłat do kredytów hipotecznych.

 -Widoczny dziś wyraźny powrót klientów do biur sprzedaży obserwujemy mimo, iż nie doszło do „pęknięcia mitycznej bańki” cenowej. Aktualna sytuacja potwierdza natomiast tezę, że niepewność związana z polityką państwa była jednym z czynników hamujących decyzje zakupowe. Wraz z wyeliminowaniem tej niepewności wielu klientów ponownie zaczęło rozważać zakup nieruchomości, a rynek sam się uregulował – komentuje Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl.

 

Drożej nie będzie, ale rabaty się kurczą

Mimo prognozowanego wzrostu sprzedaży deweloperzy nie spodziewają się podwyżek cen mieszkań. Niemal 80% ankietowanych firm przewiduje, że ich cenniki pozostaną na dotychczasowym poziomie.  Co więcej, liczba tych, którzy oczekują spadków, zmniejszyła się z prawie 30% w grudniu 2024 roku, do 14% w styczniu 2025 roku. Ta grupa jest jednak wciąż liczniejsza od tej prognozującej wzrosty cen.

– Zmieniająca się sytuacja rynkowa wpływa także na politykę cenową deweloperów. Rabaty, które w poprzednich miesiącach były powszechne, zaczynają się kurczyć. Choć wciąż można negocjować cenę, obniżki są coraz mniejsze, a wielu deweloperów ogranicza możliwość uzyskania dodatkowych benefitów – zauważa Ewa Palus. I dodaje: – Jednocześnie szeroka oferta mieszkań sprawia, że kupujący wciąż mają duży wybór. Obecna sytuacja wydaje się sprzyjać decyzjom zakupowym: ceny przestały rosnąć, rabaty nadal są dostępne, choć coraz mniejsze, a podaż lokali pozostaje wysoka.

Kupujący wciąż liczą na spadki

Zupełnie inaczej sytuację na rynku postrzegają osoby poszukujące nowego M. Wiele z nich nadal wierzy, że ceny spadną.

– Od trzech miesięcy około 40% ankietowanych oczekuje obniżek, ale po raz pierwszy w historii badania mniej niż 40% respondentów zakłada, że ceny pozostaną na obecnym poziomie – wskazuje Jacek Matuszko dyrektor sprzedaży w REDNET24.

Najbardziej na przeceny liczą osoby szukające kawalerek i mieszkań dwupokojowych, które w 2024 roku podrożały najmocniej i stały się trudniej dostępne dla kupujących.

– Dla wielu z nich spadek cen byłby szansą na zakup pierwszego mieszkania – zauważa Matuszko.