Zanim rozpoczniesz działalność, musisz mieć zgodę na użytkowanie. Aby rozpocząć działalność gospodarczą, trzeba mieć lokal. Zazwyczaj powierzchnia na sklep lub biuro jest wynajmowana, choć lokal można też kupić. W atrakcyjnych lokalizacjach jest najdrożej. Mimo to chętnych nie brakuje.
Średnie ceny najmu lokali handlowo - usługowych są najwyższe w Warszawie i wynoszą około 110 zł za mkw. powierzchni miesięcznie. Dosyć drogo jest także w Gdańsku i Wrocławiu - 85 - 90 zł za mkw., w Krakowie i Szczecinie jest to po ok. 60 zł za mkw. Najtaniej jest w Poznaniu i Łodzi - ok. 45 - 50 zł za mkw. miesięcznie. W najdroższych, najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach ceny najmu mogą jednak wynosić nawet kilkaset złotych za mkw. miesięcznie.
Nowy czy może używany
Jeśli kogoś stać na zakup, to może szukać zarówno na rynku pierwotnym (lokal nowy), jak i wtórnym (używany). Decyzja taka jest wypadkową składowych, takich jak cena, lokalizacja, standard lokalu oraz perspektywy sprzedaży lokalu w przyszłości. - W obecnym stanie rynku warto zwrócić uwagę zwłaszcza na położenie lokalu oraz jego standard, gdyż czynniki te są kluczowe z punktu widzenia przyszłych najemców oraz wpływają bezpośrednio na wysokość czynszu, który nabywca lokalu może uzyskać - mówi Michał Matuszczak, aplikant radcowski w kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy.
Kolejnym krokiem jest podjęcie przez nabywcę decyzji, czy skorzysta z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami, czy też zamierza poszukiwać lokalu na własną rękę. Pierwsza możliwość pozwala kupującemu zaoszczędzić czas poświęcony na żmudne wyszukiwanie ofert i negocjacje ze sprzedającymi, a dodatkowo - w wypadku renomowanych agentów - zwiększa pewność, że stan prawny oferowanego lokalu odpowiada zapewnieniom sprzedawcy.
- Niezwykle istotnym elementem jest zabezpieczenie własnych interesów poprzez zawarcie odpowiednio skonstruowanej umowy sprzedaży, a wcześniej przedwstępnej umowy sprzedaży. Pomoc prawnika lub profesjonalnego pośrednika bywa w tym aspekcie nieodzowna. W zależności od rodzaju lokalu, jego stanu prawnego, osoby sprzedającego oraz źródła finansowania istnieje wiele niebezpieczeństw, przed którymi warto się zabezpieczyć - przestrzega Michał Matuszczak.
Kredyt lub przetarg
Na rynku pierwotnym dominują przedsiębiorcy specjalizujący się w inwestowaniu w budowę domów na sprzedaż, zwani popularnie deweloperami Niewielka część rynku nowych lokali należy do spółdzielni mieszkaniowych. Na rynku wtórnym paleta możliwości jest znacznie szersza - kupujący może nabyć lokal od osób prywatnych, gminy czy też wreszcie od państwowych osób prawnych, takich jak choćby Agencja Mienia Wojskowego.
- Oczywiście najłatwiej jest nabyć lokal od osoby prywatnej czy też dewelopera, przy czym o prostocie transakcji będzie decydować uregulowany stan prawny nieruchomości. Sytuacja się komplikuje, gdy jest kilku współwłaścicieli czy też lokal obciążony jest hipoteką zabezpieczającą uprzednio udzielony kredyt - mówi Dariusz Skrocki, radca prawny w Kancelarii Babiaczyk, Skrocki i Wspólnicy.
Każda komplikacja natury prawnej utrudnia uzyskanie kredytu, ponieważ banki niechętnie kredytują skomplikowane transakcje. Z kolei nabycie lokalu od podmiotu z sektora publicznego (gminy, państwowej jednostki prawnej) następuje z nielicznymi wyjątkami w trybie przetargowym regulowanym postanowieniami ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Małe firmy nie chcą kupować
Większość małych przedsiębiorców na prowadzenie swojej działalności handlowo-usługowej wynajmuje lokal Zarówno władze gminy, jak i zarządy spółdzielni mają możliwości prawne oddania będących ich własnością nieruchomości wynajem lub dzierżawę - tę kwestię regulują odpowiednio przepisy wspomnianej ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Z obserwacji wynika, że gminy zdecydowanie częściej decydują się na wynajem lokali o przeznaczeniu komercyjnym ze względu na znacząco wyższe dochody z czynszów. Z kolei w wypadku spółdzielni mieszkaniowych wynajem lokali stanowi niewielki margines ich działalności - mówi Dariusz Skrocki.
Każde przeznaczenie lokalu wymaga spełnienia odmiennych warunków technicznych. Chodzi przykładowo o odpowiednio skonstruowane instalacje wodociągowe, grzewcze, gazowe, elektryczne, kanalizację ściekową, przewody kominowe, wentylację, konieczne urządzenia dźwigowe itp. Ponadto uregulowane są wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego lokali, zapewnienia higieny i zdrowia osób przebywających w lokalach.
Ważne pozwolenie
- Wiele osób, które mają zamiar prowadzić w lokalu określoną działalność, często zapomina, że potwierdzeniem spełnienia wszystkich warunków użytkowania lokalu jest uprzednie uzyskanie pozwolenia na jego użytkowanie - podkreśla Dariusz Skrocki.
Pozwolenie takie wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Brak właściwego dla prowadzonej działalności pozwolenia na użytkowanie lokalu może mieć nieprzyjemne konsekwencje, aż do zamknięcia takiego lokalu przez organy nadzoru budowlanego włącznie.
- Pamiętać należy, że zgodnie z właściwymi przepisami złożenie wniosku o zmianę dotychczasowego pozwolenia na użytkowanie lokalu po rozpoczęciu innej niż dotychczasowa działalności jest z prawnego punktu widzenia bezskuteczne - dodaje Dariusz Skrocki.
EXPERT RADZI
Miesiąc na sprzeciw
ANNA MACIŃSKA - DYREKTOR DEPARTAMENTU PRAWNO-ORGANIZACYJNEGO GŁÓWNEGO URZĘDU NADZORU BUDOWLANEGO
Zamiar podjęcia przez nabywcę lokalu działalności w legalnie użytkowanym obiekcie budowlanym może się wiązać ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Inwestor w celu dokonania legalnej zmiany sposobu użytkowania powinien dokonać zgłoszenia we właściwym organie administracji architektoniczno-budowlanej (starostwie). Spełnieniu tego obowiązku nie może służyć zmiana decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Zgłoszenia zamierzonej zmiany sposobu użytkowania należy dokonać na piśmie, przy czym nie istnieją dla tej procedury ustawowe wzoru wniosku. Nie oznacza to jednak, że organ przyjmujący zgłoszenie nie będzie dysponował takim wzorem opracowanym na potrzeby tej procedury. Organ przyjmujący zgłoszenie nie wydaje decyzji administracyjnej, lecz postępuje zgodnie z zasadą tzw. milczącej zgody. Oznacza ona, że zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia właściwy organ nie wniesie, w drodze decyzji, sprzeciwu.
