Cena czy lokalizacja?

Kraków to miasto z niezwykłą historią, które przyciąga adeptów kultury, studentów spragnionych nocnego życia, turystów czy też fanów spacerów bulwarami wiślanymi. W dawnej stolicy Polski mieszka blisko 780 tys. osób, co plasuje ją na drugim miejscu największych polskich miast pod względem ludności. Miasto z roku na rok wciąż się rozwija i przyciąga kolejnych mieszkańców. Ale kto dokładnie szuka mieszkania w Krakowie? Jakie  lokale najchętniej kupowane są w stolicy Małopolski? Sprawdź, jak wygląda sytuacja na krakowskim rynku pierwotnym.

Co przyciąga ludzi do Krakowa?
Pierwszą tendencją, o jakiej możemy mówić patrząc na rynek pierwotny stolicy Małopolski, jest nieustający popyt na lokale mieszkalne. Saldo migracji wewnętrznej pozostaje na dodatnim poziomie już od wielu lat. Szczególnie młodzi ludzie i absolwenci krakowskich uczelni decydują się zapuścić korzenie w tym mieście. Sprzyja temu dostępność miejsc pracy, zwłaszcza w sektorze nowoczesnych usług biznesowych, w tym technologii i sektora badawczo-rozwojowego. W ciągu zaledwie 10 lat zatrudnienie w sektorze hi-tech wzrosło o 66% (dane z raportu Krakowski Rynek Nieruchomości 2018, Urząd Miasta Krakowa we współpracy z Knight Frank).

Jednym z licznych atutów Krakowa, który napędza rynek nieruchomości  jest także rozwinięta infrastruktura turystyczna i kulturowa. CNN Travel umieścił Kraków na czele listy najpiękniejszych miast w Polsce, a obszar Starego Miasta został wpisany na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturalnego i Przyrodniczego UNESCO. Po Krakowie możemy poruszać się liniami tramwajowymi, autobusowymi i koleją aglomeracyjną. Wszystkie te czynniki sprawiają, że krakowski rynek nieruchomości jest największym regionalnym rynkiem powierzchni biurowych i zajmuje wysokie miejsce w rankingu liczby mieszkań oddanych do użytku w ciągu roku.

Duży popyt mało miejsca
W Krakowie już od wielu lat nie gaśnie popyt na lokale mieszkalne. Problemem jest jednak brak miejsca pod budowę – szczególnie w Śródmieściu.

- Biorąc pod uwagę ceny mieszkań w stosunku do lokalizacji ludzie coraz częściej decydują się na mieszkania oddalone od centrum Krakowa. Niegasnącą popularnością cieszą się okolice Krowodrzej Górki i Prądników – Białego i Czerwonego. Rozbudowana sieć połączeń autobusowych i tramwajowych pomaga w codziennych dojazdach do Śródmieścia, a cena za metr kwadratowy staje się determinującym czynnikiem. Murapol aktualnie buduje w dwóch krakowskich lokalizacjach – na Nowym Złocieniu i Prądniku Białym. Stawiamy na spokojne i zielone miejsca z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej. Ale budujemy także w Wieliczce, która bezpośrednio graniczy z miastem i staje się bazą wypadową dla wielu mieszkańców Krakowa, którzy uciekają z zatłoczonego centrum – opowiada Aneta Czarnecka, kierownik krakowskiego biura sprzedaży Murapol.

Nowa Huta i Swoszowice wciąż pozostają w tyle zestawienia najpopularniejszych destynacji deweloperów w Krakowie. W 2018 roku ceny za metr kwadratowy w obrębie Starego Miasta sięgały średnio 14 tys. zł.

Deweloperzy coraz częściej decydują się na realizację inwestycji także poza Krakowem. Popularnymi lokalizacjami od lat pozostaje Wieliczka czy Niepołomice, które z Krakowem łączy miejska komunikacja aglomeracyjna oraz rozbudowana sieć dróg. To tam, z dala od zgiełku miasta, w zielonym i spokojnym otoczeniu decydują się zamieszkać rodziny z dziećmi czy młode małżeństwa.

Gdzie i jak chcemy mieszkać w Krakowie?
Wraz z rosnącym zapotrzebowaniem na lokale mieszkalne zaczęło brakować miejsc, w których deweloperzy mogliby budować. Mówi się więc o wyczerpaniu tzw. ‘banku ziemi’. – Znów wróciliśmy do sytuacji, kiedy klient kupuje mieszkanie na etapie „dziury w ziemi” i musi trochę poczekać na odbiór swojego wymarzonego M. – dodaje Aneta Czarnecka. Ratunkiem dla osób, które nie chcą lub nie mogą czekać, staje się rynek wtórny. 2018 rok był rokiem rekordowej sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego.

Według badania prowadzonego przez Murapol wśród swoich klientów (w okresie I - VI 2020) kluczowym czynnikiem przy wyborze mieszkania, dla osób kupujących w Krakowie, jest przede wszystkim lokalizacja (wskazało ją 53,2% badanych), na drugim miejscu znalazła się cena (33,1%) i dalej rozkład pomieszczeń (12,9%).

Powyższe badanie pokazało również, że ponad 84% klientów szukających mieszkania w Krakowie kupuje je na własne potrzeby. Pozostałe 16% traktuje zakup jako inwestycję. – Kraków jest szczególnie wdzięcznym rynkiem jeżeli chodzi o inwestowanie w mieszkania pod wynajem. To studenckie miasto, gdzie w trakcie roku szkolnego i akademickiego uczniowie i studenci potrzebują dachu nad głową, a nie każdy chce mieszkać w akademiku. – mówi Aneta Czarnecka. W sezonie wakacyjnym również wiele osób przyjeżdża w celach turystycznych lub za pracą, dlatego obserwujemy całoroczne zainteresowanie mieszkaniami na wynajem.

Jeśli chodzi o źródło finansowania zakupu mieszkań wśród klientów Murapol w Krakowie, najczęstszy jest kredyt bankowy, który o kilka punktów procentowych wyprzedza finansowanie ze środków własnych (kredyt bankowy 53,6%, środki własne 46,4%). Dla porównania – w Warszawie aż 59,5% nabywców mieszkań z oferty Murapol kupuje mieszkania ze środków pozyskanych od banków, zaś we Wrocławiu 62,6%. Z kolei Trójmiasto to jeden z nielicznych regionów, gdzie dominuje zakup mieszkania ze środków własnych (58,9%).