Dzierżawa ziemi – co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• czym jest dzierżawa i jak działa umowa dzierżawy,
• jakie są prawa i obowiązki dzierżawcy oraz wydzierżawiającego,
• czym różni się dzierżawa od najmu,
• dlaczego dzierżawa nie prowadzi do zasiedzenia nieruchomości.

Odsłuchaj artykuł:

Dzierżawa to termin najczęściej kojarzony z gruntami, choć jej zastosowanie nie ogranicza się wyłącznie do nieruchomości. Zgodnie z obowiązującymi przepisami można dzierżawić także rzeczy materialne oraz prawa. W praktyce najczęściej mówi się jednak o dzierżawie gruntów rolnych. Przyjrzyjmy się bliżej, czym dokładnie jest dzierżawa oraz jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy dzierżawy dla obu stron.

Czym jest dzierżawa?

Dzierżawa to umowa regulowana przepisami Kodeksu cywilnego (art. 693–709). Na jej mocy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy określoną rzecz do używania i czerpania z niej pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Czynsz ten może być wyrażony w pieniądzach, świadczeniach innego rodzaju lub w części pożytków uzyskanych z przedmiotu dzierżawy.

Stronami umowy dzierżawy są:

• wydzierżawiający, który oddaje przedmiot dzierżawy i ma prawo do pobierania czynszu,
• dzierżawca, który użytkuje przedmiot dzierżawy i czerpie z niego pożytki w zamian za opłatę czynszową.

Umowa dzierżawy może być zawarta na czas oznaczony (maksymalnie 30 lat) lub nieoznaczony. W przypadku umowy zawartej na czas dłuższy niż 30 lat, po upływie tego okresu traktuje się ją jako umowę na czas nieokreślony. Jest to ważne dla stabilności gospodarowania zwłaszcza jeśli chodzi o dzierżawę ziemi rolnej.

Zgodnie z przepisami regulowanymi przez KC (Kodeks cywilny) wydzierżawiający oddaje dzierżawcy do użytkowania np. grunt, a dzierżawca jest zobowiązany do płacenia umówionej kwoty czynszu. Dzierżawa gruntów może dotyczyć zarówno celów rolniczych jak i komercyjnych (np. farmy fotowoltaiczne). 

Polskie prawo jest dość elastyczne jeśli chodzi o wynagrodzenie za dzierżawę gruntu. Możliwe są:

• płatność w gotówce;
• świadczenia w naturze – często stosowana praktyka, gdy w grę wchodzi dzierżawa ziemi. Takie wynagrodzenie obejmuje procent zbiorów lub określoną ilość produktów takich, jak np. rzepak czy zboże.

Forma umowy dzierżawy

Jeżeli umowa dzierżawy obejmuje okres dłuższy niż rok, musi być zawarta w formie pisemnej. W przypadku niedochowania tej formy uznaje się, że została zawarta na czas nieokreślony. Dodatkowo, jeśli dzierżawca chce skorzystać z prawa pierwokupu gruntów rolnych, umowa dzierżawy musi mieć formę pisemną z datą pewną. W przypadku dzierżawy na czas krótszy niż rok wystarczy umowa ustna, choć dla bezpieczeństwa zawsze warto zdecydować się na umowę pisemną.

Data pewna w przypadku dzierżawy wieloletniej jest poświadczeniem urzędowym – najczęściej przez akt notarialny, że dokument istniał w określonym czasie. To zabezpieczenie dla dzierżawcy przed wypowiedzeniem umowy gdyby zmienił się właściciel nieruchomości.

Prawa i obowiązki stron

Obowiązki dzierżawcy

Dzierżawca jest zobowiązany do:

• terminowego uiszczania czynszu,
• zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym,
• użytkowania go zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki,
• zwrotu przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy w stanie niepogorszonym,
• użytkowania gruntu zgodnie z zasadami agrotechniki,
• prowadzenia działalności rolniczej, nie doprowadzając do degradacji gruntu (np. wyjałowienia),

Dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia gruntu bez zgody właściciela, ani zmieniać profilu produkcji rolnej, jeśli wiąże się to ze znacznymi przekształceniami gruntu.

Ponadto dzierżawca ma prawo:

• korzystać z przedmiotu dzierżawy i czerpać z niego pożytki,
• żądać obniżenia czynszu w przypadku znacznego zmniejszenia przychodów z przedmiotu dzierżawy,
• domagać się zwrotu kosztów przeznaczonych na zasiewy, jeśli ich nie otrzymał na początku umowy.

Obowiązki wydzierżawiającego
Wydzierżawiający ma obowiązek:

• oddać przedmiot dzierżawy w stanie zdatnym do użytku zgodnym z jego przeznaczeniem,
• wymagać przywrócenia przedmiotu dzierżawy do stanu pierwotnego, jeśli został on uszkodzony z winy dzierżawcy.

Wydzierżawiający ma również prawo do regularnego pobierania czynszu. Za duże naprawy odpowiada właściciel, a dzierżawca za drobne, związane z użytkowaniem, dlatego warunki dzierżawy dotyczące „drobnych napraw” powinny być precyzyjnie określone, aby w przyszłości uniknąć konfliktów na tym tle. 

Różnice między dzierżawą a najmem

Główna różnica między umową dzierżawy a najmem polega na tym, że w przypadku dzierżawy dzierżawca ma prawo nie tylko do używania przedmiotu, ale także do pobierania z niego pożytków. Najem takiego prawa nie przewiduje.

Wypowiedzenie umowy dzierżawy

Umowy dzierżawy zawarte na czas określony wygasają z upływem okresu ich obowiązywania. W przypadku umów na czas nieokreślony obowiązują następujące terminy wypowiedzenia:

• dla gruntów rolnych - rok naprzód na koniec roku dzierżawnego
• dla innych przedmiotów dzierżawy - 6 miesięcy naprzód przed końcem roku dzierżawnego.

Przepisy przewidują również możliwość natychmiastowego rozwiązania umowy w szczególnych przypadkach, takich jak:

• zwłoka w zapłacie czynszu przez co najmniej dwa pełne okresy płatności,
• nieprawidłowe użytkowanie przedmiotu dzierżawy,
• zniszczenie przedmiotu dzierżawy z winy dzierżawcy,
• oddanie przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub najem bez zgody wydzierżawiającego.

Każda umowa dzierżawy może również zostać rozwiązana za porozumieniem stron. Dzierżawa to zatem elastyczna forma korzystania z cudzej własności, która pozwala na użytkowanie rzeczy lub praw z możliwością czerpania z nich pożytków. Dzięki uregulowaniom prawnym zapewnia ona zarówno dzierżawcy, jak i wydzierżawiającemu ochronę ich interesów.

Zasady wnioskowania o wsparcie finansowe do uprawianego areału

Dzierżawa ziemi rolnej wiąże się z systemem wsparcia finansowego dla rolników. Dopłaty bezpośrednie przysługują według ściśle określonych zasad tej osobie, która rzeczywiście prowadzi działalność rolniczą na danym gruncie. W związku z tym to dzierżawca, a nie właściciel gruntu, może wnioskować o przyznanie środków unijnych.

Wnioski składa się przez ARiMR ( Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa). Osoba uprawiająca ziemię może ubiegać się zarówno o wsparcie dochodów, jak i o dodatkowe dopłaty do upraw w ramach ekoschematów czyli dobrowolnych programów pro środowiskowych, dzięki którym można zwiększyć finalne dopłaty pod warunkiem stosowania wymaganych praktyk (np. związanych z glebą, stosowaniem płodozmianu itp.).

Jeśli chodzi o dopłaty, ważnym problemem są tzw. „fikcyjne dzierżawy”. Gdy właściciel pobiera środki, mimo, że w rzeczywistości ktoś inny uprawia ziemię, taka praktyka jest traktowana jako obejście prawa. Jeżeli kontrola ARiMR stwierdzi nieprawidłowości, może to skutkować koniecznością zwrotu środków z odsetkami.

Obowiązki podatkowe i lokalne ciężary finansowe

Właściciele dzierżawionych gruntów, osiągający dochody z tytułu najmu, najczęściej wybierają ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. To dość popularna forma rozliczenia, w której stawki wynoszą 8,5% do limitu 100 tys. zł i 12,5% od nadwyżki. Rozliczenie jest dokonywane przez PIT-28, co jest dobrym sposobem na optymalizację podatkową z uwagi na niskie stawki.

Jak wygląda podatek od dzierżawy pod względem VAT? Dzierżawa gruntów na cele rolnicze jest zwolniona z podatku od towarów i usług, co stanowi spore ułatwienie dla rolników indywidualnych.

Inna sprawa to lokalne ciężary finansowe, a głównie podatek rolny. Choć zgodnie z ustawą to właściciel jest podatnikiem, w praktyce warunki dzierżawy są najczęściej tak skonstruowane, że ciężar tej opłaty spada na dzierżawcę. Choć uzasadnia to fakt, że to dzierżawca czerpie pożytki z ziemi, to powinno być to zaznaczone w umowie, by podatek dochodowy był naliczany od realnego zysku właściciela, nie od kwot na daniny publiczne. 

Dzierżawa gruntu powinna jasno określać i rozdzielać te obowiązki. Prawidłowe rozliczenie pozwoli uniknąć problemów z urzędem skarbowym.

Niezbędne formalności urzędowe po podpisaniu dokumentów

Podpisanie dokumentów na dzierżawę gruntu to nie wszystko, cały proces wymaga dopełnienia kilku formalności urzędowych. Są nimi:

• zgłoszenie do Urzędu Gminy i Ewidecji – do właściwego wójta (burmistrza, prezydenta miasta). To konieczność, jeśli umowa na trafić do lokalnej ewidencji umów dzierżawy. Dokument wymagany jest na ogół przez ARiMR podczas wnioskowania o dopłaty i pozwala na dokładne rozliczenie podatku rolnego. Warto zadbać o zaktualizowanie danych w ewidencji gruntów i budynków (starostwo powiatowe);
• zgłoszenie do KRUS – umowę dzierżawy należy zgłosić w KRUS ( Kasa Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego) by uregulować kwestię ubezpieczenia społecznego rolników;
• wpis do Księgi Wieczystej – jeśli przedmiotem umowy jest dzierżawa wieloletnia, warto pomyśleć o ujawnieniu prawa dzierżawy w III dziale Księgi Wieczystej, co wpłynie na transparentność stanu prawnego nieruchomości i zabezpieczy przed niepożądanymi skutkami.

Kryteria ustalania opłat i sytuacje uzasadniające ich obniżenie

Ile wynosi opłata za dzierżawę za hektar ziemi? Wbrew pozorom nie jest to takie proste do ustalenia, ponieważ prawo nie narzuca konkretnych, sztywnych stawek. Wysokość czynszu dzierżawnego zależy od parametrów technicznych i rynkowych. Istotnym wyznacznikiem jest klasa ziemi, czyli tzw. „klasa bonitacyjna gleby”. Im wyższa - tym wyższe opłaty. Bardzo ważnym czynnikiem, wpływającym na ich wysokość, jest lokalizacja oraz wycena działki pod kątem przydatności do konkretnych upraw. 

Dopuszczalnym modelem jest także dzierżawa bezczynszowa, w której dzierżawca nie płaci właścicielowi, ale zobowiązuje się na jego rzecz do utrzymania gleby w odpowiedniej kulturze rolniczej, opłacenia podatków oraz dbałości o infrastrukturę. 

Kodeks Cywilny chroni dzierżawcę w sytuacjach działania tzw. „siły wyższej”, np. suszy, powodzi, gradobicia, czyli czynników, na które dzierżawca nie ma wpływu. Jeśli przychód z gruntu z powodu działania siły wyższej ulega znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może starać się o obniżenie czynszu. Cała sytuacja musi być dokładnie udokumentowana (np. przez protokół komisji klęskowej).

Procedury pozyskiwania państwowych zasobów majątkowych

Użytkowanie i gospodarowanie ziemią należącą do państwa jest obwarowane ściśle określonymi procedurami, zarządzanymi przez Krajowy Ośrodek Wsparcie Rolnictwa (KOWR). Powyższe grunty wchodzą w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (ZWRSP). 

W jaki sposób są udostępniane? Poprzez:

• przetarg nieograniczony – dla wszystkich podmiotów, które spełniają warunki formalne. Głównym kryterium jest zwykle najwyższa oferowana cena lub czynsz;
• przetarg ograniczony – w tym przetargu może uczestniczyć tylko rolnik indywidualny, który spełnia określone wymogi dotyczące miejsca zamieszkania, stażu rolniczego oraz powierzchni gruntów, które już posiada.

Przed przystąpieniem do licytacji należy wpłacić wadium o określonej wysokości. Wadium jest formą zabezpieczenia oferty, podlegającą zwrotowi po zakończeniu całego procesu.  W przetargach nie mogą brać udziału osoby, które użytkowały wcześniej ziemię z ZWRSP bez tytułu prawnego i nie regulowały z należności za użytkowanie. 

Wykorzystanie przestrzeni pod alternatywne projekty inwestycyjne

Jednym z wiodących trendów w dzierżawie gruntów rolnych w ostatnich latach jest zastąpienie tradycyjnej uprawy roli na rzecz nowoczesnych inwestycji OZE, które okazały się świetną alternatywą dla właścicieli gruntów o niższej klasie bonitacyjnej. Dzięki nowoczesnym rozwiązaniom, taka inwestycja w grunty ma szanse przynieść wysoki dochód przez kolejne dekady. 

Najpopularniejszym kierunkiem jest w tej chwili fotowoltaika oraz elektrownie wiatrowe. Rozległe farmy fotowoltaiczne i elektrownie wiatrowe, które powstają na terenach wiejskich, nie tylko generują przychody, ale także oferują wysokie stawki czynszu. Dla inwestorów liczą się przede wszystkim parametry techniczne, jak bliskość linii energetycznych i warunki zabudowy umożliwiające zmianę charakteru użytkowanego terenu z rolniczego na przemysłowy. 

Oczywiście warto podkreślić, że cały ten proces nie odbędzie się bez zgody właściciela, nawet jeśli umowa dzierżawy jest zawarta na wiele lat. Nie jest możliwe samowolne instalowanie paneli fotowoltaicznych, ponieważ jest to naruszenie warunków umowy.

Zbycie majątku, nakłady infrastrukturalne i ramy czasowe dochodzenia praw

Umowa zawarta między stronami jest ważna nawet, jeśli zmieni się właściciel gruntu. Sprzedaż gruntu nie powoduje wygaśnięcia umowy dzierżawy. Zmiana własności nie przerywa trwającego stosunku prawnego!

Wydzierżawiający, czyli właściciel gruntu, ma obowiązek wykonywać duże naprawy i konserwacje, niezbędne do właściwego korzystania z ziemi. Ze strony dzierżawcy obowiązkiem jest dbanie o bieżące utrzymanie i ewentualne ulepszenia gruntu. 

Jak wygląda kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu umowy dzierżawy? Przedawnienie roszczeń - związane np. z naprawieniem szkód lub zwrotem nakładów - następuje zwykle po roku od dnia zwrotu przedmiotu dzierżawy. Dochodzenie praw po tym terminie staje się trudne.

Dzierżawa nie prowadzi do nabycia ziemi przez zasiedzenie. Dzierżawca zajmuje się gruntem w imieniu kogoś innego (właściciela). W przypadku zawarcia umowy dzierżawy, zasiedzenie nie jest możliwe. Wieloletnia dzierżawa nie zmienia statusu dzierżawcy na właściciela. Do zasiedzenia potrzebne jest tzw. posiadanie samoistne.

Podsumowanie

Artykuł kompleksowo omawia zasady dzierżawy, jej formy, prawa i obowiązki stron oraz aspekty podatkowe i formalne. Wyjaśnia także kwestie dopłat, opłat, inwestycji alternatywnych oraz różnice między dzierżawą a własnością.