Ustawa o jawności cen nieruchomości – co zmieniło się dla deweloperów od 11 września 2025 i jak to realizować?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• celach i zakresie ustawy – jakie inwestycje i firmy deweloperskie obejmuje obowiązek jawności cen oraz kogo nowe przepisy nie dotyczą,
• obowiązku publikowania cen – jak i gdzie należy udostępniać ceny mieszkań, domów i lokali przynależnych, wraz z historią zmian,
• codziennym raportowaniu danych – jakie informacje trzeba przekazywać do portalu dane.gov.pl oraz jak wygląda proces integracji systemów CRM i sprzedażowych,
• nowym formacie danych i wymaganiach technicznych – dlaczego raportowanie musi odbywać się w plikach XML/CSV lub poprzez API, a PDF-y czy grafiki są niedopuszczalne,
• konsekwencjach i praktycznych krokach wdrożenia – jakie grożą kary za brak zgodności z ustawą i jak krok po kroku zarejestrować się jako dostawca danych.

Odsłuchaj artykuł:

11 lipca 2025 roku weszła w życie ustawa o jawności cen ofertowych nieruchomości (dla inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto przed wejściem w życie ustawy datą graniczną jest 11 września 2025 r.). Nowe przepisy mają wg ustawodawcy wprowadzić większą przejrzystość na rynku mieszkaniowym, a dla deweloperów oznaczają szereg nowych obowiązków prawnych i technologicznych.

Cel ustawy i kogo dotyczy?

Celem regulacji jest uporządkowanie informacji o cenach mieszkań oraz domów i zapewnienie obywatelom dostępu do rzetelnych, aktualnych i porównywalnych danych ofertowych. Do tej pory wiele firm z sektora mieszkaniowego nie ujawniało publicznie cen, co utrudniało kupującym rzetelną ocenę sytuacji rynkowej i podejmowanie świadomych decyzji.

Nowe obowiązki dotyczą wszystkich firm deweloperskich, niezależnie od wielkości – zarówno dużych spółek giełdowych, jak i mniejszych inwestorów lokalnych. Jeśli firma sprzedaje mieszkania lub domy (a także komórki lokatorskie, boksy rowerowe, miejsca parkingowe, powierzchnie przynależne), albo prowadzi ich przedsprzedaż, podlega nowym przepisom i ma status tzw. dostawcy danych. 

Ustawa nie obejmuje lokali pod działalność usługową / biurową / handlową oraz apart- i condohoteli, a także innych, nie wskazanych w dokumentach jako mieszkalne. Należy jednak podkreślić, że nabywca musi zostać poinformowany o tym fakcie, a także o tym, iż nie są one objęte Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym, zaś środki nie są gromadzone na rachunku powierniczym.
 

Co dokładnie się zmienia?

1. Obowiązek jawności cen

Każdy deweloper jest zobowiązany do ujawniania publicznie - za pośrednictwem strony internetowej - ceny ofertowej każdego lokalu będącego aktualnie w sprzedaży (lub przedsprzedaży, jeżeli podpisywane są umowy rezerwacyjne) oraz wszystkich jej składników. Strona inwestycji musi być prowadzona aż do podpisania umowy przeniesienia własności ostatniego oferowanego lokalu (wg aktualnej interpretacji UOKiK, również miejsca parkingowego, komórki, itd.) Dane muszą być jednoznaczne i aktualne – nie będą już możliwe praktyki ukrywania cen pod hasłami „zapytaj o ofertę” czy „cena na życzenie”.

Dodatkowo na stronie internetowej poza aktualną ceną, należy podawać pełną historię jej zmian. Według stanu na 9 września UOKiK żąda również wskazywania najniższej ceny z ostatnich 30 dni, czyli stosowania Dyrektywy Omnibus. Problem polega na tym, że w treści tejże Dyrektywy wskazane jest wprost, iż nie stosuje się jej w przypadku, gdy zasady podawania cen określa inny akt prawny… W tej sytuacji deweloperzy zapewne stosować Omnibusa będą, ale do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia tego legislacyjnego, wzajemnie wykluczającego się dualizmu.
 

We wszystkich reklamach i ogłoszeniach – również w Google Ads, Meta Ads, kampaniach SMS, stacjonarnych bilbordach, ulotkach, spotach radiowych, itd. – obowiązkowe jest  podawanie adresu tej strony.
UWAGA! UOKiK dopuszcza podawanie w reklamach adresów stron "korporacyjnych" pod warunkiem szybkiego i intuicyjnego dostępu do podstrony inwestycji, na której potencjalny Klient znajdzie wszelkie informacje o cenach. 

Przykład: firma Euro Styl SA, posiadająca przejrzystą stronę główną, może w reklamach inwestycji Doki Living podawać adres www.eurostyl.com.pl, zamiast długiego i skomplikowanego adresu podstrony www.eurostyl.com.pl/pl-pl/trojmiasto/lista-inwestycji/doki-living.

Zachęcamy do posługiwania się jak najkrótszymi adresami www.

Niestety - prezentacja inwestycji w portalach ogłoszeniowych, w tym Tabelaofert.pl - nie jest traktowana jako “własna strona” w rozumieniu ustawy i interpretacji UOKiK. 

2. Codzienne raportowanie danych ofertowych

Największą zmianą techniczną jest obowiązek codziennego przekazywania danych ofertowych do rządowego portalu dane.gov.pl. Chodzi tu nie tylko o samą cenę, ale cały zestaw informacji, m.in.:

• cenę m² oferowanych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych oraz całej nieruchomości lub jej części, będących przedmiotem sprzedaży,
• cenę pomieszczeń przynależnych, lub praw niezbędnych do korzystania z lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, jeżeli cena tych pomieszczeń lub praw nie jest uwzględniona w cenie,
• informację o wszelkich innych świadczeniach pieniężnych na rzecz dewelopera, które nabywca zobowiązany jest spełnić w wykonaniu umowy sprzedaży - mowa tu zwłaszcza o szeroko rozumianych opłatach eksploatacyjnych, a także zwrocie opłat związanych z przekształceniem użytkowania wieczystego we własność.

Obowiązek raportowania obejmuje 365 (366 w latach przestępnych) dni w roku, czyli bez wyłączeń na dni ustawowo wolne.

Opłaty nie ponoszone bezpośrednio do dewelopera - takie jak taksa notarialna czy zobowiązania publicznoprawne, są wyłączone z ustawy i nie podlegają raportowaniu na dane.gov.pl. Codzienna aktualizacja danych oznacza konieczność integracji systemów CRM lub sprzedażowych z portalem dane.gov.pl, do czego serdecznie zachęcam, albo raportowanie ręczne.

3. Ujednolicenie formatu danych

Wszystkie informacje muszą być przekazywane w formie plików XML/CSV lub za pomocą API. Niedopuszczalne jest przesyłanie plików zamkniętych i graficznych, takich jak PDF/JPG/PNG, itp. Oznacza to, konieczność dostosowania swoich systemów IT, aby spełnić te wymagania.

PZFD i Ministerstwo Cyfryzacji, w porozumieniu z UOKiK, wypracowały wzorcowy plik do raportowania. "Wzorcowy" nie oznacza "jedyny dopuszczalny", co - niestety - już widać podczas przeglądania portalu dane.gov.pl. Niemniej sugerujemy posługiwanie się właśnie tym, ujednoliconym dokumentem - pobierz wzorcowy plik danych

4. Co grozi za brak wdrożenia?

Niedostosowanie się do nowych przepisów może skutkować karami finansowymi – ustawa przewiduje możliwość nakładania grzywien administracyjnych, do 10% obrotu finansowego sprzedawcy za poprzedni rok! 

Nie zdążyłem się zarejestrować - co teraz?

Niestety, nie mam dobrej wiadomości. Należy wstrzymać sprzedaż do momentu, kiedy zarówno strona internetowa jak i raportowanie będą działały zgodnie z ustawą. Więcej na ten temat w krótkim materiale przygotowanym wraz z Zastępcą Dyrektora Generalnego PZFD - Przemysławem Dziągiem.

Wideo:

Jak raportować – krok po kroku

1. Rejestracja jako dostawca danych

Aby móc przekazywać dane do portalu dane.gov.pl, należy:

• założyć konto na: https://dane.gov.pl/pl/user/register,
• wysłać e-mail na adres kontakt@dane.gov.pl (DW: info@pzfd.pl), podając:
• pełną nazwę firmy,
• adres strony internetowej,
• adres e-mail,
• telefon kontaktowy,
• numer REGON,
• (opcjonalnie) numer faksu.

Zobacz film jak zarejestrować firmę krok po kroku:

Rejestracja na dane.gov.pl prowadzona jest wg kolejności składanych wniosków. Odbywa się to ręcznie, siłami i zasobami pracowników Ministerstwa Cyfryzacji.

Zachęcamy również do obejrzenia webinaru zorganizowanego przez Polski Związek Firm Deweloperskich, w którym krok po kroku została omówiona procedura rejestracji podmiotów na dane.gov.pl

Webinar PZFD:

 

2. Monitorowanie wytycznych

Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) opracował szczegółowe instrukcje oraz zalecenia branżowe. Poradnik pobierzesz TUTAJ. Obecnie trwają prace nad Poradnikiem 2.0.

Zapis najnowszej sesji Q&A z 5 września 2025:

Warto na bieżąco śledzić komunikaty PZFD oraz portalu Tabelaofert.pl.

3. Pomocna dłoń Ministerstwa Cyfryzacji - wszystko o raportowaniu

Mimo, że ustawa została uchwalona w trybie poselskim, co wyłącza obowiązek wszelkich konsultacji tak społecznych, jak i międzyresortowych, Ministerstwo Cyfryzacji dokłada wszelkich starań, żeby wspomóc branżę w spełnieniu narzuconych warunków. Wszystkie informacje i wskazówki, obejmujące proces rejestracji, automatyzacji, przedstawienie wzorcowego pliku i wiele więcej są dostępne na stronie https://dane.gov.pl/pl/knowledgebase/useful-materials/udostepnianie-danych-dotyczacych-cen-mieszkan-informacje-dla-deweloperow.

Pobierz wzorcowy plik danych

Co dalej?

Ustawa wchodzi w życie 11 września 2025 roku. Od tego dnia każdy deweloper w Polsce ma obowiązek stosować się do jej treści, albo narazić się na sankcje związane z praktykami naruszającymi zbiorowe interesy konsumentów. Czyli jak powiedział Pułkownik w serialu Czterej pancerni i pies: “Pamiętajcie, drogi powrotnej nie ma!”.

Jeśli chcesz być na bieżąco, zapisz się do naszego newslettera (link w stopce poniżej) oraz śledź komunikaty PZFD i nasze media społecznościowe.

Najczęściej zadawane pytania

Czy muszę mieć stronę internetową?

Tak. Strona www jest obowiązkowa – muszą być na niej jasno pokazane ceny i elementy cenowe wymagane do zawarcia umowy. W reklamach wystarczą krótkie adresy główne (np. domena firmy). Klient z nich powinien łatwo trafić do oferty i prospektu.

Co musi być na stronie?

Oprócz cennika – zautoryzowana część ogólna prospektu informacyjnego. Wrzucasz go w formie PDF i podpisujesz elektronicznie. Dzięki temu dokument ma moc prawną.

Czy sama rejestracja wystarczy?

Nie. Po rejestracji trzeba codziennie utrzymywać aktualną ofertę na dane.gov.pl, przez 365 dni w roku. Bez tego rejestracja nie spełnia wymogów ustawy.

Czy wysyłanie danych bez rejestracji wystarczy?

Nie. Sama wysyłka danych (np. e-mailem lub przez API) nie spełnia wymogów. Najpierw musisz przejść prawidłową rejestrację – tylko wtedy raportowanie oferty jest uznane za ważne.

Co z reklamami?

Reklama musi pokazywać adres Twojej strony. Nie ma obowiązku podawać pełnych linków do każdej inwestycji – wystarczy domena główna, o ile klient znajdzie tam wszystkie informacje o cenach.

Podsumowanie

Zgodnie z ustawą musisz mieć stronę internetową, na której jasno i przejrzyście prezentujesz ceny oraz inne elementy cenowe, niezbędne do zawarcia umowy, a także zautoryzowaną część ogólną prospektu informacyjnego (zamieść plik PDF i podpisz go elektronicznie). Rejestrujesz się, następnie raportujesz aktualną ofertę na dane.gov.pl 365 dni w roku - bez PRAWIDŁOWEJ REJESTRACJI to niemożliwe. W reklamach fizycznie pokazujesz adres swojej strony, na której Twój Klient znajdzie ceny. Te wszystkie elementy ŁĄCZNIE! powodują, że spełniasz warunki ustawy, czyli nie narażasz się na sankcje.