7 najczęściej popełnianych błędów przy zakupie mieszkania od dewelopera

Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami, warto więc zapoznać się z jego podstawowymi zasadami, kiedy szukamy własnego „M”. Z pewnością przydatna będzie wiedza na temat stanu deweloperskiego mieszkania. I choć standardów wykończenia może być wiele, w zależności od inwestora, warto wiedzieć, co obejmuje standardowe wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim, a więc:

• drzwi zewnętrzne,
• okna i parapety,
• instalacje (elektryczną, grzewczą, wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną),
• gotowe do pomalowania ściany,
• wylewkę podłogową.

Kupujący mieszkanie od dewelopera powinni także wiedzieć, co wpływa na wartość mieszkania.

- „Najważniejszym kryterium jest usytuowanie lokalu w budynku, czyli piętro, a co za tym idzie roztaczający się z okien widok, doświetlenie pomieszczeń, a także poziom hałasu. Mniej atrakcyjne, więc również tańsze będą mieszkania zlokalizowane nad wjazdami do garaży lub wejść do klatek schodowych. Nieruchomość z tarasem widokowym będzie droższa niż mieszkanie umiejscowione na środkowych kondygnacjach z niewielkim balkonem lub na parterze” – komentuje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home. 

Z pewnością warto także poznać różnicę w cenie ofertowej i transakcyjnej. Cena ofertowa, czyli ta, którą inwestor przedstawia w ofercie nie jest ceną, którą trzeba zapłacić za mieszkanie. Jest ona zazwyczaj zawyżona i można ją negocjować. Cena transakcyjna to rzeczywista suma, którą uiścimy za zakup — to ona widnieje na akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości. Zazwyczaj ceny rzeczywiste mieszkań są niższe od ceny sugerowanej przez dewelopera — ceny transakcyjne nieruchomości są zwykle o 7% - 10% niższe od ofertowych.

Błąd nr 2: Pełne zaufanie do dewelopera

W przypadku zakupu mieszkania powinniśmy ufać przede wszystkim własnym racjonalnym osądom. Warto także wybrać sprawdzonego dewelopera, ale na każdym etapie inwestycji trzymać rękę na pulsie i sprawdzać, czy planowane realizacje idą zgodnie z harmonogramem.

 - Jeśli zastanawiasz się nad zakup nieruchomości, której budowa jeszcze nie ruszyła, czyli na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi” koniecznie zapoznaj się z historią projektów dewelopera, opiniami klientów z wcześniejszych realizacji oraz sposobem finansowania inwestycji. Jeśli deweloper realizuje inwestycje ze środków własnych, tak jak Aurec Home, to nie ma potrzeby finansowania zewnętrznego, a tym samym nie zagraża mu utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania w przypadku znacznego spadku sprzedaży na prowadzonej budowie – komentuje Mariola Żak.

• dane w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS),
• dane w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG),
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie 2 lata,
• ewentualne zaległości w opłatach w Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie.

Rzetelność dewelopera potwierdza także przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jej członkowie zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, regulującego prawa i obowiązki w relacji z klientem. Nabywcom daje to gwarancję, że do współpracy wybierają rzetelnego inwestora, który w sposób jednoznaczny i zrozumiały formułuje umowy i wywiązuje się ze swoich zobowiązań. Aby sprawdzić, czy dany deweloper jest zrzeszony w PZFD, wystarczy wejść na stronę główną organizacji, a następnie wybrać zakładkę „Członkowie”.

Emocje nie zawsze są dobrym doradcą, mogą być zgubne, szczególnie jeśli inwestujemy spore oszczędności lub zaciągamy wieloletni kredyt hipoteczny na wymarzone "M”.

Wzburzone emocje mogą przesłonić zdolność do racjonalnego analizowania szczegółów oferty, takich jak warunki umowy, standard wykończenia czy ewentualne wady nieruchomości. Emocjonalne podejście do zakupu nieruchomości może prowadzić do niewłaściwej oceny swoich możliwości finansowych i ryzyka związanego z kredytem hipotecznym. Silne emocje mogą także utrudniać efektywne negocjacje z deweloperem, co może skutkować niższą zdolnością do uzyskania korzystnych warunków transakcji.

- „Wszystkim nabywcom mieszkań z naszych inwestycji zalecamy podejść do zakupu mieszkania na zimno i racjonalnie. Warto przede wszystkim zastanowić się nad swoimi rzeczywistymi potrzebami i oczekiwaniami, dokładnie zbadać rynek, porównać różne oferty, a w razie wątpliwości skonsultować się z ekspertami” — radzi Mariola Żak z Aurec Home.

Inwestując spore pieniądze w nieruchomość, warto uwzględnić dłuższą perspektywę użytkowania lokalu i wszystkie potrzeby, te dzisiejsza i przyszłe. Przykładowo: singiel, wybierając dziś lokal, zwróci uwagę na metraż, dla jednej osoby nie musi być wielki, na dobrą lokalizację i połączenie komunikacyjne, aby mógł korzystać z atrakcji, jakie daje mu duże miasto. Jednak za kilka lat te potrzeby mogą ulec zmianie, np. gdy wspomniany singiel zdecyduje się założyć rodzinę, będzie potrzebował bogatej infrastruktury osiedlowej z przedszkolem i placem zabaw dla dzieci czy większego metrażu. Może także zapragnąć osiedlić się w innym kraju, a mieszkanie wynająć. Dlatego wybierając mieszkanie, warto uwzględnić plany na przyszłość, zaplanować ilość pomieszczeń i ich rozkład, metraż, piętro oraz lokalizację, aby czuć się we własnym „M” komfortowo na każdym etapie życia lub bez problemu je wynająć lub korzystnie sprzedać.

Taki błąd może nas sporo kosztować, zarówno pieniędzy, jak i stresu. Wystarczy, że inwestor wyrazi się nieprecyzyjnie albo Ty coś inaczej zrozumiesz. Dlatego zwróć uwagę, aby wszystkie ustalenia ustne w biurze sprzedaży były także zawarte w umowach.

Podczas nabycia nieruchomości będziesz mieć styczność z różnymi rodzajami umów:

• rezerwacyjną,
• deweloperską,
• przedwstępną,
• sprzedaży nieruchomości,
• ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Warto pamiętać, że wszystkie dokumenty od dewelopera należy dokładnie przestudiować, a w razie wątpliwości poradzić się eksperta.

Odbiór techniczny mieszkania bez rzetelnego sprawdzenia może prowadzić do wielu nieprzyjemnych konsekwencji dla nowego właściciela. Oto kilka potencjalnych problemów:

Brak dokładnego sprawdzenia mieszkania może oznaczać, że nowy właściciel nie zauważy istniejących wad czy uszkodzeń. Mogą one pojawić się później, prowadząc do konieczności kosztownych napraw. Odkrycie ukrytych wad po zakupie może wymagać znacznych wydatków na remonty i naprawy. Odkrycie wad po zakupie i brak odpowiednich napraw może prowadzić do spadku wartości nieruchomości. To może być problemem przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości.

- „Dlatego zawsze warto zainwestować czas i środki w rzetelne sprawdzenie mieszkania przed jego odbiorem. Dobrze mieć przy sobie plan mieszkania, prospekt informacyjny i narzędzia, które pozwolą na samodzielny pomiar. Możesz także zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną, która zrobi to za Ciebie i pomoże uniknąć wielu nieprzyjemnych niespodzianek” - dodaje ekspertka.

Błąd nr 7: Pominięcie kosztów ukrytych i nieplanowanych wydatków

Planując kupno mieszkania, trzeba dobrze ocenić swoje możliwości finansowe. Aby uniknąć niemiłych niespodzianek, należy wiedzieć, że koszt zakupu mieszkania choć najwyższy, to nie jest jedynym kosztem inwestycji.

1. Podatek VAT: jeśli mieszkanie jest nowe, to podatek VAT jest zwykle naliczany od ceny zakupu. W Polsce stawka VAT na mieszkania deweloperskie wynosi 8%.
2. Opłaty notarialne i sądowe: zakup nieruchomości wymaga zawarcia umowy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej, co wiąże się z opłatami notarialnymi i sądowymi.
3. Opłata za księgę wieczystą: każdy wpis do księgi wieczystej nieruchomości wiąże się z konkretnymi opłatami.
4. Koszty ubezpieczenia: deweloperzy często oferują ubezpieczenie mieszkania na czas budowy i po oddaniu nieruchomości. Te koszty mogą być uwzględnione w cenie, ale warto to sprawdzić.
5. Opłaty administracyjne i korzystanie z infrastruktury: często deweloperzy obciążają kupujących kosztami związanymi z utrzymaniem i zarządzaniem osiedlem, takimi jak drogi dojazdowe, parkingi czy tereny zielone.
6. Koszty parkingowe i komórki lokatorskiej: cena mieszkania zwykle nie obejmuje miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, co może skutkować dodatkowymi kosztami.
7. Koszty zarządzania i utrzymania: po zakupie mieszkania mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem budynku, takie jak czynsz za zarządzanie czy opłaty za konserwację.
8. Koszty przeprowadzki: to wydatek, który często jest pomijany, a może być znaczący, zwłaszcza jeśli przeprowadzka wiąże się z zakupem nowych mebli czy sprzętów.

Dzisiejszy rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny i bogaty w oferty lokali o różnym standardzie. W związku z tym łatwo przeoczyć atrakcyjne okazje, a często emocje związane z zakupem mieszkania dodatkowo utrudniają decyzję. Aby uniknąć konsekwencji, warto być wyczulonym na powyżej opisane błędy, a w razie wątpliwości skonsultować się z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomościowych. Dodatkowo warto dokładnie zbadać rynek, porównać oferty i zasięgnąć opinii innych osób, które już przeprowadziły podobne transakcje.

Jeśli poszukujesz mieszkania w Warszawie i potrzebujesz pomocy w wyborze lokalu zapraszamy na Dni Otwarte w nowej inwestycji Fabrica Ursus już 18 maja 2024 r., ul. Silnikowa 25, Warszawa Ursus. To najlepsza okazja, aby poznać nowości mieszkaniowe i skorzystać z promocji i rabatów.


Poznaj ofertę mieszkań Fabrica Ursus

                                                                                 ****

Aurec Home jest częścią spółki Aurec Capital, międzynarodowej firmy z licznymi inwestycjami na rynkach europejskich. Łączy globalne doświadczenie ze znajomością polskiego rynku, kultury i ludzi. Projekty tworzone przez dewelopera zawierają charakterystyczne ekologiczne rozwiązania, które pozytywnie wpływają na środowisko naturalne i zwiększają komfort życia mieszkańców.