Barometr Cen Mieszkań - Styczeń 2026
Rynek deweloperski na starcie roku: ceny mieszkań w górę, sprzedaż w dół
Styczeń przyniósł wzrost cen mieszkań. Dane z Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują, że średnia cena metra kwadratowego wzrosła we wszystkich z dziesięciu analizowanych miast do 14 207 zł. Nie był to scenariusz całkowicie nieoczekiwany – już grudniowy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów przygotowany przez portal sygnalizował rosnącą skłonność firm do podnoszenia cen.
Co istotne, wzrostowi cen nie towarzyszył wzrost popytu. W styczniu sprzedaż mieszkań była o 10% niższa niż w grudniu. Średnia cena m² mieszkań w największych miastach wzrosła o 0,88% i dotyczyła nie tylko nowej oferty, ale też już tej istniejącej. W minionym miesiącu deweloperzy podnieśli ceny 10,1% oferowanych mieszkań, podczas gdy obniżki objęły 6,7% lokali.
- Z perspektywy kupujących ważna jest nie tylko liczba podwyżek, ale też ich skala. Choć w styczniu więcej mieszkań drożało niż taniało, to obniżki – jeśli już się pojawiały – były wyraźnie większe. Średnio ceny spadały o niemal 5%, podczas gdy podwyżki wynosiły przeciętnie około 3%. Oznacza to, że osoby szukające mieszkania nadal mogą liczyć na realne negocjacje cenowe, zwłaszcza przy lokalach, które dłużej pozostają w ofercie - mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl
Ceny mieszkań wzrosły w styczniu we wszystkich analizowanych miastach, choć skala zmian była bardzo zróżnicowana. Największy wzrost średniej ceny metra kwadratowego odnotowano w Trójmieście – aż o 3,9%. To efekt zarówno częstych podwyżek cen w cennikach, jak i nowej oferty. Aż 80% mieszkań wprowadzonych tam do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej.
Bydgoszcz znalazła się wśród miast z wyraźnym wzrostem średniej ceny (+1,35%). Deweloperzy bardzo rzadko obniżali tam ceny – korekty w dół dotyczyły jedynie 0,2% mieszkań. Dla kupujących jest jednak dobra wiadomość: jeśli obniżki już się pojawiały, były bardzo głębokie i sięgały średnio aż 9,3%, podczas gdy podwyżki miały jedynie symboliczny charakter.
W Szczecinie średnia cena wzrosła w styczniu o 1,1%, mimo bardzo słabej sprzedaży – deweloperzy sprzedali tam o około 50 % mniej mieszkań niż w grudniu.
Wzrost średniej ceny nie był jednak efektem rosnących cen ofertowych, lecz zmian w strukturze sprzedaży. W styczniu sprzedawały się głównie lokale tańsze od średniej, co zmniejszyło ich udział w ofercie i statystycznie podniosło jej przeciętną cenę. Patrząc wyłącznie na średnią cenę m², można by odnieść wrażenie, że rynek sprzyja sprzedającym, jednak dane sprzedażowe pokazują sytuację odwrotną – styczeń był dla szczecińskich deweloperów wyjątkowo słaby.
Wzrost średniej ceny, o 1,0%, odnotowano również w aglomeracji śląskiej. Tu także kluczową rolę odegrała nowa podaż – blisko 90% mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było droższych od dotychczasowej średniej.
Najmniejsze, wręcz symboliczne zmiany cen miały miejsce we Wrocławiu (+0,01%) oraz w Łodzi (+0,03%).
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów zauważa, że osoby liczące na atrakcyjne warunki powinny przeanalizować inwestycje, które dopiero są wprowadzane na rynek. Dlaczego?
- Dziś, kiedy 20% oferty to mieszkania gotowe, deweloper zaczynając sprzedaż nowej inwestycji musi zaoferować atrakcyjne ceny dla nabywców. Nie może czekać, bo bank wymaga określonej ilości sprzedanych mieszkań, aby uruchomić finansowanie budowy. Dlatego deweloperzy oferują często specjalne warunki przy starcie projektu. Warto kupić wtedy mieszkanie, bo wybór mieszkań jest wtedy duży a oferta atrakcyjna – wskazuje Katarzyna Tworska.
Rok do roku bez jednego trendu – duże różnice między rynkami lokalnymi
W ujęciu rok do roku ceny mieszkań w Polsce pozostają nieznacznie wyższe – średnio o 1,9%, jednak po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny spadek cen. Za tym umiarkowanym wynikiem kryją się jednak bardzo duże różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi.
Najsilniejsze wzrosty średniej ceny m² odnotowano Trójmieście (+11,3%), Poznaniu (+4,9%) Bydgoszczy (+4,5%) oraz w aglomeracji śląskiej (+2,7%).
W innych miastach ceny również rosły, ale już poniżej poziomu inflacji – dotyczyło to m.in. Łodzi (+2,0%), Szczecina (+1,9%), Lublina (+0,9%) oraz Warszawy (+0,4%).
Spadki średniej ceny m² w skali roku zanotowano natomiast we Wrocławiu (–4,0%) oraz w Krakowie (–1,4%). Tak duże zróżnicowanie zmian cen w miastach jest w dużej mierze efektem struktury nowej oferty wprowadzanej na rynek, a nie wyłącznie bieżącej sytuacji popytowo-sprzedażowej.
– Obecnie rynek mieszkaniowy znajduje się wciąż w fazie stabilizacji. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia, a zdolność kredytowa stopniowo się poprawia. Na zmiany średniej ceny metra kwadratowego coraz większy wpływ ma jednak struktura oferty i nowa podaż, a nie same korekty w cennikach.
Deweloperzy co prawda podnoszą ceny, ale są to zazwyczaj niewielkie zmiany. Z kolei, jeśli już decydują się na obniżki, są one wyraźne i nierzadko sięgają nawet 10% - mówi Robert Chojnacki.
- Dlatego analizując średnie ceny m², warto pamiętać, że ich spadek nie zawsze oznacza tańsze mieszkania, a wzrost często wynika z pojawienia się nowej oferty w lepszych lokalizacjach i wyższym standardzie. Oczywiście średnich cen nie można ignorować – wyższa średnia oznacza, że przeciętnie za mieszkanie trzeba zapłacić więcej, a niższa, że mniej – dodaje Robert Chojnacki.
