Barometr Cen Mieszkań - Marzec 2026
Mocny wzrost sprzedaży - nowa tańsza oferta w największych miastach ciągnie średnie ceny w dół
Marcowe dane Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują ożywienie rynku i marginalną korektę wycen nowych mieszkań. Średnia cena metra kwadratowego liczona dla wszystkich z dziesięciu analizowanych miast (Wskaźnik Tabelaofert TOP10) spadła o 0,47% do 14 192 zł. Wyraźnie natomiast przyspieszyła sprzedaż, bo o 18,05% w stosunku do stycznia.
Jednocześnie rynek staje się coraz mniej jednolity i różni się w zależności od lokalizacji– ceny spadają w najdroższych miastach, a rosną w tańszych. Do sprzedaży trafia też więcej tańszych mieszkań niż droższych, co coraz mocniej wpływa na poziom średnich cen.
- Marzec był dobrym miesiącem zarówno dla kupujących, jak i sprzedających mieszkania. Z perspektywy kupujących ważne jest to, że w najdroższych miastach w kraju można było kupić mieszkanie taniej niż w lutym. Z kolei dla deweloperów kluczowy jest wyraźny wzrost sprzedaży - mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Marzec przyniósł spore zmiany w cennikach deweloperów, choć mniejsze niż miesiąc wcześniej. Łącznie ceny zmieniono w 16,3% oferowanych mieszkań – w 9,5% przypadków zostały podniesione, a w 6,9% obniżone. Mimo że podwyżki były częstsze, średnia cena m² spadła. To efekt dwóch czynników. Choć obniżki były rzadsze, miały większą skalę niż podwyżki. Do sprzedaży trafiło też więcej tańszych mieszkań niż droższych, co przełożyło się na spadek średnich cen.
- Widać to wyraźnie w strukturze nowej oferty. W marcu udział tańszych lokali wprowadzonych do sprzedaży wyniósł 5,2%, wobec 4,1% mieszkań droższych. To typowe dla stabilnego rynku - mieszkania na wcześniejszym etapie sprzedaży są wyceniane niżej, co rekompensuje kupującym wyższe ryzyko i brak możliwości natychmiastowego zamieszkania – dodaje Robert Chojnacki.
W marcu rynek wyraźnie się podzielił – w 6 z 10 analizowanych miast ceny mieszkań wzrosły, a w 4 spadły, mimo że średnia cena m² dla całego kraju nieznacznie się obniżyła. Zmiany były jednak niewielkie i mieściły się w przedziale od +1,2% do -1,6%.
Cena m² wzrosła w Lublinie (+1,2%), Wrocławiu (+1,1%), Bydgoszczy (+0,4%), Poznaniu (+0,25%), aglomeracji śląskiej (+0,2%) oraz symbolicznie w Łodzi (+0,02%). Spadki odnotowano natomiast w Warszawie (-1,6%), Krakowie (-0,9%), Szczecinie (-0,9%) i Trójmieście (-0,7%).
Na spadek średnich cen najmocniej wpłynęła nowa podaż na najdroższych rynkach – w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W mniejszych miastach ten efekt był znacznie słabszy.
- Koszty budowy są dziś zbliżone w całym kraju, dlatego w najdroższych lokalizacjach łatwiej o spadek średniej ceny poprzez wprowadzenie tańszej oferty. Tam, gdzie ceny są bliższe kosztom budowy, przestrzeń do takich ruchów jest dużo mniejsza – wyjaśnia Robert Chojnacki.
W skali roku ceny mieszkań nominalnie wzrosły, ale realnie spadły.
W ujęciu rok do roku ceny mieszkań w Polsce są średnio o 1,5% wyższe, jednak po uwzględnieniu inflacji oznacza to realny spadek. Za tym umiarkowanym wynikiem kryją się jednak duże różnice pomiędzy poszczególnymi rynkami lokalnymi.
Najsilniejsze wzrosty średniej ceny m² odnotowano w Trójmieście (+7,8%), Poznaniu (+5,0%), Bydgoszczy (+4,7%) oraz w aglomeracji śląskiej (+2,8%). W Warszawie (+0,8%) i Łodzi (+0,4%) ceny również rosły, ale wolniej niż inflacja.
Spadki średniej ceny m² w skali roku zanotowano natomiast w Krakowie (–2,0%), Lublinie (–1,9%) oraz przede wszystkim we Wrocławiu (–3,2%). We wszystkich tych przypadkach wynikało to głównie z wprowadzenia do sprzedaży większej liczby mieszkań w tańszych lokalizacjach.
– Rynek mieszkaniowy wciąż znajduje się w fazie stabilizacji, ale jednocześnie wyraźnie się różnicuje. To rynek lokalny, a różnice pomiędzy poszczególnymi miastami są coraz większe. W skali kraju ceny rosną wolniej niż inflacja i znacznie wolniej niż wynagrodzenia – mówi Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.
Na rosnącą rolę lokalizacji – szczególnie poza centrami największych miast – zwraca uwagę Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.
– Coraz częściej alternatywą dla mieszkań w centrum są atrakcyjne cenowo dzielnice peryferyjne oraz dynamicznie rozwijające się obszary wokół największych miast. W takich lokalizacjach ceny potrafią być nawet o połowę niższe niż w centrum – wskazuje Katarzyna Tworska.
