Demografia może zakończyć wieloletni boom na rynku mieszkań

Przez lata polski rynek mieszkaniowy rozwijał się w wyjątkowo sprzyjających warunkach. Stabilna liczba ludności, rosnące wynagrodzenia, rekordowo niskie bezrobocie oraz duża grupa osób w wieku zakupowym sprawiły, że deweloperzy notowali historycznie wysoką sprzedaż mieszkań. Dziś jednak coraz wyraźniej widać, że największym wyzwaniem dla rynku nieruchomości nie będą już stopy procentowe czy ceny materiałów budowlanych, lecz demografia.

Dane są jednoznaczne. W latach 80. w Polsce rodziło się nawet 800 tys. dzieci rocznie. Obecnie liczba urodzeń spadła do około 250 tys., a według najbardziej pesymistycznych prognoz ZUS i Eurostatu w przyszłości może wynosić jedynie około 100 tys. rocznie. To oznacza głęboką zmianę struktury społecznej i ogromne konsekwencje dla rynku mieszkaniowego.

Podczas konferencji Tabelaofert TALKS zwracałem uwagę, że przez ostatnie kilkanaście lat rynek korzystał z wyjątkowo korzystnej sytuacji demograficznej. Liczba osób w wieku 25–64 lata, czyli tych najaktywniejszych na rynku nieruchomości, była rekordowo wysoka. Ten trend zaczyna się jednak odwracać.

– Od 2010 roku rynek mieszkaniowy przeżywał okres niebywałego prosperity. Liczba tych, którzy mogą kupić mieszkanie (to przedział wiekowy 25–64 lata – red.), była rekordowa. Teraz będzie spadać. Niestety Polska jest liderem niskiej dzietności w Europie. Skala zmian jest ogromna. W ciągu ostatnich sześciu lat Polska straciła niemal 900 tys. mieszkańców. Średnio rocznie ubywało około 150 tys. osób.

To tak, jakby w jednym roku zniknęła dzielnica Targówek, w kolejnym Praga-Południe, a potem Wola…Prognozy ZUS pokazują, że to dopiero początek procesu. W latach 2030–2040 liczba ludności może zmniejszyć się aż o 2,5 mln osób. Następuje demograficzny rozbiór Polski. W ostatnich sześciu latach ubyło 893,7 tys. osób. W latach 2030-2040 zniknie 2,5 miliona osób. To tak, jakbyśmy stracili dwa województwa: warmińsko-mazurskie i podlaskie

Przez ostatnie lata rynek mieszkaniowy częściowo ratował napływ migrantów, przede wszystkim z Ukrainy. Jednak również ten efekt zaczyna stopniowo słabnąć. W długim terminie Polska będzie musiała zmierzyć się z malejącą liczbą ludności oraz starzeniem społeczeństwa.

To rodzi fundamentalne pytanie: czy Polsce nadal brakuje mieszkań?

Od lat mówiło się o luce mieszkaniowej wynoszącej około 2 mln lokali. Jednocześnie każdego roku oddawano do użytkowania około 200 tys. nowych mieszkań. Tymczasem dane Eurostatu pokazują, że w Polsce znajduje się obecnie około 16,2 mln mieszkań przy 15,6 mln gospodarstw domowych. Problemem przestaje być więc sama liczba lokali, a coraz częściej ich jakość, lokalizacja oraz dostępność cenowa.

Ogromnym wyzwaniem pozostają mieszkania niedostosowane do starzejącego się społeczeństwa. Jest ponad 5 mln mieszkań w budynkach, w których nie ma windy. To pewnie będzie praca dla branży deweloperskiej Coraz większego znaczenia będzie nabierała modernizacja istniejących zasobów mieszkaniowych, przebudowa starszych budynków oraz rozwój mieszkań dostępnych cenowo.

W tym kontekście istotne są również zapowiedzi rządu dotyczące budownictwa społecznego. Państwo chce skoncentrować się na rozwoju mieszkań realizowanych przez SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe, zamiast kolejnych programów dopłat do kredytów hipotecznych.

Nie zmienia to jednak faktu, że rynek nieruchomości w Polsce wchodzi w nową epokę. Okres dynamicznego wzrostu napędzanego demografią prawdopodobnie dobiega końca. Deweloperzy będą musieli coraz bardziej konkurować jakością projektów, funkcjonalnością mieszkań i dostosowaniem inwestycji do zmieniającej się struktury społeczeństwa.