Barometr Cen Mieszkań - Luty 2026
Dobre wiadomości dla kupujących: ceny wyhamowały, sprzedaż rośnie
Dane za luty 2026 z Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl pokazują utrzymującą się stabilizację rynku. Średnia cena metra kwadratowego liczona dla dziesięciu analizowanych miast (Wskaźnik Tabelaofert TOP10) nieznacznie wzrosła o 0,36% do 14 259 zł. Jednocześnie sprzedaż mieszkań była w lutym o 8,35% wyższa niż w styczniu – mimo że miesiąc był krótszy o trzy dni.
Z perspektywy kupujących kluczowe jest wyraźne wyhamowanie dynamiki cen. W styczniu średnia cena rosła o 0,88%, w lutym wzrost miał już charakter symboliczny i wyniósł 0,36%.
W połowie analizowanych miast ceny spadły, a przeciętna obniżka – sięgająca 5,0% – była większa niż przeciętna podwyżka. Co istotne, nowe mieszkania wprowadzane do sprzedaży częściej były tańsze niż dotychczasowa oferta, podczas gdy miesiąc wcześniej podbijały średnią.
Zainteresowanie zakupem mieszkań nie osłabło, co widać zarówno w rosnącej sprzedaży, jak i w decyzjach cenowych deweloperów. W pięciu z dziesięciu analizowanych miast średnie ceny wzrosły, a podwyżki objęły nieco większą część oferty niż w styczniu. Wzrosty cen w części miast nie zmieniają ogólnego obrazu rynku, w którym średnia dynamika pozostaje niewielka.
– Luty pokazuje rynek, który wreszcie da się planować. Ceny nie uciekają, ale cenniki żyją – i to dobra wiadomość dla obu stron. Kupujący mają przestrzeń do porównania ofert, a deweloperzy widzą, że sprzedaż wraca bez konieczności robienia „wyprzedaży rocznika” – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Cenniki najbardziej aktywne od miesięcy
Stabilizacja średnich cen nie oznaczała bezruchu w ofertach. W lutym ceny zmieniono w 17,9% wszystkich mieszkań dostępnych w analizowanych miastach – to najwyższy odsetek od października 2025 roku. Podwyżki objęły 10,4% oferty, a obniżki 7,5%, W praktyce oznacza to zmianę ceny w niemal co szóstej ofercie.
Choć podwyżek było więcej niż obniżek, to przeciętna skala obniżki była wyższa niż przeciętna podwyżka. Średnia korekta w dół wyniosła 5,0%, podczas gdy podwyżki sięgały średnio 4,06%. Oznacza to, że część deweloperów zdecydowała się na wyraźniejsze ruchy cenowe w wybranych projektach.
– Widzimy, że przy stabilnych średnich cenach konkurencja coraz częściej odbywa się na poziomie konkretnych inwestycji. To nie cały rynek rośnie lub spada, lecz poszczególne projekty reagują na tempo sprzedaży i sytuację lokalną – mówi Robert Chojnacki.
Zróżnicowanie lokalne przy stabilnej średniej
Stabilizacja cen w skali całego rynku nie oznacza braku zmian w poszczególnych miastach. W lutym wzrosty i spadki rozłożyły się po równo – w pięciu z dziesięciu analizowanych miast średnia cena metra kwadratowego wzrosła, w pięciu spadła. Skala tych zmian była jednak ograniczona i mieściła się w przedziale od +1,5% do -0,8%.
Średnia cena ofertowa m² wzrosła w Warszawie (+1,5%), Bydgoszczy (+1,3%), Poznaniu (+1,0%), Lublinie (+0,7%) oraz w Krakowie (+0,1%). Spadki odnotowano w Szczecinie (-0,8%), Łodzi (-0,4%), Trójmieście (-0,4%), Wrocławiu (-0,3%) oraz w aglomeracji śląskiej (-0,3%).
Różnice między miastami potwierdzają, że przy stabilnej średniej krajowej kluczowe znaczenie ma sytuacja lokalna.
Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów, potwierdza zróżnicowanie sytuacji w poszczególnych miastach.
– Wzrost ceny ofertowej w Warszawie nie jest zaskoczeniem – to najsilniejszy rynek w kraju i również w naszych projektach sprzedaż utrzymuje się na dobrym poziomie. Inaczej wygląda sytuacja w Szczecinie, gdzie podaż w relacji do wielkości miasta jest wysoka. Mieszkania znajdują nabywców, ale rynek wymaga większej aktywności sprzedażowej i bardziej elastycznego podejścia do oferty – wskazuje Katarzyna Tworska.
Ceny w ujęciu rocznym – nominalnie wyżej, realnie niżej
W ujęciu rok do roku ceny mieszkań w analizowanych miastach są średnio o 1,7% wyższe niż przed rokiem. Po uwzględnieniu inflacji oznacza to jednak realny spadek cen. Dynamika rynku pozostaje wyraźnie słabsza niż w okresie silnych wzrostów obserwowanych w poprzednich latach.
Najsilniejszy wzrost średniej ceny m² odnotowano w Poznaniu (+5,8%) oraz w Bydgoszczy (+5,3%). Wyraźne wzrosty widoczne były także w Trójmieście (+4,2%), aglomeracji śląskiej (+2,8%), Szczecinie (+2,6%) oraz w Warszawie (+2,5%). W Łodzi ceny rosły wolniej (+1,0%), czyli poniżej poziomu inflacji.
Spadki średniej ceny m² w skali roku odnotowano natomiast w Krakowie (–0,9%), Lublinie (–0,9%) oraz we Wrocławiu, gdzie roczna zmiana pozostaje ujemna.
– Obraz rynku na początku 2026 roku jest wyraźnie inny niż dwa lata temu. Nie obserwujemy już dynamicznych wzrostów cen, ale większą elastyczność i selektywność. Stabilne średnie, rosnąca sprzedaż i aktywne cenniki pokazują, że rynek stał się bardziej przewidywalny – choć nadal mocno zróżnicowany lokalnie – mówi Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.
