Co zrobić, gdy najem się skończył, a lokator nie chce się wynieść?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie kroki podjąć, gdy lokator odmawia opuszczenia mieszkania lub domu po wygaśnięciu umowy najmu,
• jak przebiega procedura eksmisji w Polsce – etap przedsądowy, sądowy i egzekucyjny,
• jakie są prawa lokatorów, w tym dostęp do lokalu socjalnego lub tymczasowego,
• różnice w procedurze eksmisji między zwykłym najmem a najmem okazjonalnym.

Odsłuchaj artykuł:

Wielu właścicieli nieruchomości staje przed frustrującym problemem: lokator nie chce się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu. Prawo przewiduje kroki, które można podjąć w celu odzyskania swojej własności. Nie warto czekać, ponieważ bezczynność może prowadzić do tzw. „milczącego przedłużenia umowy”. Zobacz, jakie formalne działania powinno się podjąć, aby skutecznie rozwiązać ten problem.

Co zrobić, gdy lokator odmawia opuszczenia mieszkania po wygaśnięciu umowy najmu?

Co robić, gdy lokator nie chce się wyprowadzić? Kluczowe jest podjęcie szybkich i zgodnych z prawem działań. Pierwszym krokiem powinno być wysłanie pisemnego wezwania do opuszczenia i wydania lokalu. Dokument ten jest niezbędny jako dowód w dalszym postępowaniu sądowym.

Wezwanie powinno zawierać datę i miejsce sporządzenia, dane wynajmującego i najemcy, jasne stwierdzenie, że umowa najmu wygasła oraz żądanie natychmiastowego opuszczenia i wydania lokalu (należy podać jego adres). Należy także wyznaczyć ostateczny termin na wyprowadzkę (np. 7 dni) oraz informację o konsekwencjach jego przekroczenia (naliczanie odszkodowania i skierowanie sprawy do sądu). Wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (ZPO).

Po wygaśnięciu umowy najmu i braku opuszczenia lokalu przez najemcę, wynajmujący ma prawo do naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów). Jest to roszczenie, które można dochodzić wraz z eksmisją. Zaś aby ona nastąpiła - jeśli pisemne wezwanie nie przyniosło skutku – należy wnieść pozew do sądu. Uwaga - wynajmującemu nie wolno wymieniać zamków, odcinać mediów ani siłą usuwać lokatora! Takie działania są niezgodne z prawem i mogą narazić go na odpowiedzialność karną.

Po przeprowadzeniu postępowania sąd wyda wyrok nakazujący opróżnienie lokalu. Prawomocny wyrok eksmisyjny (z nadaną klauzulą wykonalności) stanowi podstawę do wszczęcia postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika. Komornik jest jedyną osobą uprawnioną do fizycznego usunięcia lokatora z mieszkania.

Należy jednak pamiętać, że komornik musi zbadać, czy lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Jeśli sąd w wyroku przyznał takie prawo, eksmisja zostanie wstrzymana do momentu wskazania przez gminę lokalu zastępczego (co może potrwać).

Jak wygląda procedura eksmisji w Polsce?

Procedura eksmisji w Polsce jest wieloetapowa i zazwyczaj rozpoczyna się, gdy osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego (np. po rozwiązaniu umowy najmu, wygaśnięciu użyczenia, zaległościach czynszowych, czy samowolnym zajęciu). Etapy eksmisji to kolejno:

• etap przedsądowy (polubowny) - właściciel zazwyczaj wzywa lokatora do dobrowolnego opuszczenia lokalu. Konieczne jest wcześniejsze pisemne wezwanie do zapłaty i wyznaczenie dodatkowego terminu;
• etap sądowy - jeśli lokator nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel musi złożyć do sądu rejonowego (właściwego dla położenia nieruchomości) pozew o eksmisję. Sąd zbada zasadność żądania i w wyroku orzeka obligatoryjnie o uprawnieniu do lokalu socjalnego (dla określonych kategorii osób) lub jego braku;
• etap egzekucyjny (komorniczy) - prawomocny wyrok sądowy z klauzulą wykonalności jest podstawą do złożenia u komornika wniosku o wszczęcie egzekucji. Jeśli w wyroku przyznano prawo do lokalu socjalnego, komornik wstrzymuje się z eksmisją do czasu, aż gmina wskaże taki lokal. Czas oczekiwania może być długi. Jeśli prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje, a lokator nie ma własnego, komornik może eksmitować do pomieszczenia tymczasowego wskazanego przez gminę, ale zabroniona jest eksmisja „na bruk”.

Uwaga - od 1 listopada do 31 marca eksmisje nie są wykonywane, jeśli nie wskazano lokalu zastępczego (socjalnego lub tymczasowego).

Jakie dokumenty są potrzebne, aby wszcząć postępowanie o eksmisję?

Co zrobić, gdy najemca nie chce się wyprowadzić, a chce się uzyskać wyrok eksmisji? Wszczęcie postępowania wymaga złożenia pozwu o eksmisję do sądu. Do najważniejszych dokumentów, które należy do niego dołączyć, należą:

• dowód opłaty sądowej od pozwu (obecnie 200 zł dla lokali mieszkalnych);
• tytuł prawny do nieruchomości/lokalu (np. odpis z księgi wieczystej potwierdzający prawo własności lub inny dokument, np. akt notarialny);
• dowody uzasadniające żądanie eksmisji (np. umowa najmu, jej wypowiedzenie, wezwanie do dobrowolnego opuszczenia lokalu wraz z dowodem nadania/odbioru, dokumentacja potwierdzająca naruszanie porządku domowego lub zaległości w opłatach);
• odpisy pozwu wraz z załącznikami dla każdej ze stron postępowania (pozwany, a także gmina, którą sąd musi zawiadomić);
• ewentualnie pełnomocnictwo (jeśli powód jest reprezentowany przez prawnika);
• wniosek o zawiadomienie gminy o toczącym się procesie.

Jak zabezpieczyć się w przyszłości przed podobną sytuacją?

Każdy, kto posiada mieszkania na wynajem lub domy na wynajem, może natknąć się na nieuczciwego najemcę. Dlatego eksperci zalecają zawarcie Umowy Najmu Okazjonalnego. Zapewnia ona właścicielowi znacząco szybszą procedurę eksmisji, bez konieczności czekania na wyrok sądu i lokal socjalny z gminy.

Kluczowe elementy Najmu Okazjonalnego to:

• akt notarialny z poddaniem się egzekucji - najemca musi złożyć u notariusza oświadczenie, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu w określonym terminie. To tytuł egzekucyjny;
• wskazanie lokalu zastępczego - najemca musi wskazać inny lokal, do którego przeniesie się w razie eksmisji oraz dostarczyć oświadczenie właściciela tego lokalu o wyrażeniu na to zgody. Eliminuje to problem oczekiwania na lokal socjalny.

Zalecane dodatkowe zabezpieczenia to wysoka kaucja (maks. 6-krotność czynszu), weryfikacja najemcy (np. sprawdzenie referencji) oraz wymóg posiadania przez najemcę ubezpieczenia OC w życiu prywatnym.

Inaczej wygląda sprawa, gdy ma się lokale na wynajem lub magazyny na wynajem.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy właściciel może samodzielnie usunąć lokatora z lokalu?

Nie, właściciel nie może samodzielnie usunąć lokatora z lokalu. W Polsce obowiązuje zakaz tzw. "eksmisji na bruk". Usunięcie lokatora, który nie chce się wyprowadzić, musi nastąpić na podstawie prawomocnego wyroku sądowego i być wykonane przez komornika sądowego.

Czy lokator ma prawo do mieszkania socjalnego lub tymczasowego?

Sąd w wyroku eksmisyjnym musi orzec o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego lub o braku tego prawa. Prawo do lokalu socjalnego przysługuje obligatoryjnie m.in. kobietom w ciąży, niepełnosprawnym, emerytom i rencistom (spełniającym kryteria pomocy społecznej) oraz bezrobotnym.

Co zrobić, jeśli lokator nie płaci czynszu, a jednocześnie nie chce się wyprowadzić?

Co zrobić, jeśli lokator nie chce się wyprowadzić, a nie płaci? Jak opisano powyżej – należy wezwać go do opuszczenia lokalu, a gdy to nie pomoże – skierować sprawę do sądu.

Czy w przypadku najmu okazjonalnego procedura eksmisji jest prostsza?

Tak, procedura eksmisji jest znacznie prostsza i szybsza w przypadku najmu okazjonalnego - pod warunkiem dopełnienia wszystkich formalności (w tym zgłoszenia umowy do US).

Podsumowanie

Artykuł przedstawia kompleksowy przewodnik dla właścicieli mieszkań i domów na wynajem, którzy mają problem z lokatorami odmawiającymi wyprowadzki po wygaśnięciu umowy najmu. Omówiono w nim zarówno kroki prawne, jakie należy podjąć – od wysłania pisemnego wezwania, przez postępowanie sądowe, aż po egzekucję komorniczą – jak i dokumenty niezbędne do wszczęcia postępowania. Szczególną uwagę zwrócono na ochronę właścicieli poprzez umowy najmu okazjonalnego, które znacznie przyspieszają proces eksmisji i eliminują ryzyko oczekiwania na lokal socjalny. Artykuł wyjaśnia również prawa lokatorów, zasady naliczania odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu oraz ograniczenia właścicieli przy samodzielnym działaniu.