Barometr Cen Mieszkań - Grudzień 2025
Grudzień jak cały 2025 rok – dobra sprzedaż mieszkań i stabilne ceny
Choć grudzień obfitował w wyjątkowo wiele dni wolnych, zainteresowanie zakupem mieszkań nie spadło. Z danych Barometru Cen Mieszkań publikowanego przez portal mieszkaniowy Tabelaofert.pl wynika, że sprzedaż utrzymała się na stabilnym poziomie, spadając zaledwie o 0,9%, a ceny nowych mieszkań praktycznie się nie zmieniły. W ujęciu rocznym średnie ceny mieszkań wzrosły nominalnie o 1,6%, jednak przy inflacji wynoszącej 2,7% oznacza to spadek ich wartości w ujęciu realnym. Wyjątkiem były Trójmiasto, Poznań i Bydgoszcz, gdzie wzrost cen przewyższył inflację.
Dużo mniej zmian w cennikach.
Średnia cena m² Tabelaofert TOP 10, czyli w 10 największych miastach w ujęciu miesięcznym wzrosła o symbolicznie o 0,03% wynosząc 14 084 zł. Jednocześnie widocznie zmalała skala zmian w cennikach deweloperów, co sugeruje, że ustawa o jawności cen przestała wpływać na bieżącą politykę cenową — strategie cenowe zostały ustalone. Potwierdza to malejący odsetek mieszkań, których ceny były aktualizowane. We wrześniu, czyli w miesiącu wejścia ustawy w życie, zmiany objęły 27,95% lokali. W październiku było to 20,3%, w listopadzie 17,6%, a w grudniu już tylko 12,8%.
Ceny stabilne w każdym mieście
O stabilizacji rynku świadczy nie tylko niewielka liczba zmian w ofertach deweloperów, ale również sytuacja na poszczególnych rynkach lokalnych. Grudniowe zmiany cen były minimalne: Bydgoszcz, Kraków i Łódź odnotowały wzrost o 0,1%, Szczecin +0,01%, a Poznań −0,1%. Najwyższe wzrosty zanotowano w Warszawie (+0,5%) oraz w Trójmieście (+0,3%). Spadki wystąpiły przede wszystkim we Wrocławiu (−1,0%), Aglomeracji Śląskiej (−0,3%) i Lublinie (−0,2%).
W ujęciu rocznym ceny nominalnie wzrosły, ale realnie spadły
W ujęciu rocznym mieszkania nadal są droższe – średnio o 1,6%. Przy inflacji na poziomie 2,7% oznacza to jednak realny spadek cen. Najmocniej podrożały mieszkania w Trójmieście (+7,9%), Poznaniu (+5,2%), oraz w Bydgoszczy (2,9%). Wzrosty cen, ale poniżej inflacji mieliśmy w Łodzi (2,4%), Warszawie (+1,5%), Lublinie (+1,9%) oraz w Szczecinie (+0,8%). Spadki cen w skali roku były przede wszystkim we Wrocławiu (−1,2%) oraz w Krakowie (-0,7%) i w aglomeracji śląskiej (0,3%). Tak duże różnice w cenach są pochodną nie tylko sytuacji rynkowej, ale też struktury nowej oferty.
W Krakowie widać efekt wysokiej bazy z poprzednich lat oraz mocnej konkurencji między projektami. Nowa oferta częściej pojawia się w mniej prestiżowych lokalizacjach, co obniża średnią cenę m² dla całego miasta, a w Trójmieście odwrotnie – nowa oferta wchodziła w większym stopniu w segmencie wyższym – komentuje Ewa Palus, główna analityczka portalu mieszkaniowego Tabelaofert.pl.
Pełzające podwyżki i duże przeceny
Stabilna średnia cena m² nie oznacza, że ceny mieszkań stoją w miejscu. W grudniu ceny wzrosły w 6,9% lokali, a spadły tylko w 5,9%. W strukturze nowej podaży przewagę miały też droższe mieszkania – stanowiły 3,8% całkowitej oferty, podczas gdy tańsze jedynie 3,3%. Dlaczego zatem cena m2 nie wzrosła? Otóż średni wzrost ceny m² mieszkań drożejących to +4,17%, ale średni spadek to już -6,2%.
– Jeżeli mieszkania dobrze się sprzedają to deweloper stopniowo podnosi ceny. Ale jeżeli wycena jest za wysoka, a rabaty nie działają to należy przecenić mieszkanie, i to solidnie. Jawność cen wymusza taką politykę, bo podawanie zbyt wysokiej ceny odstrasza klienta, który może nawet nie wiedzieć jak wysoki rabat jest możliwy – komentuje Robert Chojnacki, wiceprezes portalu tabelaofert.pl
Co będzie dalej?
Pomimo spadku stóp procentowych nie obserwujemy znaczącego wzrostu cen. Nie sprawdziły się też przewidywania o gwałtownym załamaniu rynku. Sprzedaż wygląda dobrze, ale rynek jest selektywny - popyt koncentruje się na części ofert. W pełni działa prawo popytu i podaży – wysoka podaż blokuje wzrost cen.
-Spodziewam się stabilnych cen w pierwszej połowie 2026 roku oraz selektywnych wzrostów w dalszych miesiącach – prognozuje Robert Chojnacki.
Z kolei na znaczenie jakości produktu oraz lokalizacji zwraca uwagę także Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca Rednet24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań dla deweloperów.
– Mieszkania w takich lokalizacjach jak Mokotów czy Ursynów w Warszawie, zwłaszcza dobrze zaprojektowane sprzedają się i będą sprzedawać się drożej i szybciej – zauważa Katarzyna Tworska.
Metodologia.
Podawana przez Barometr Cen Mieszkań tabelaofert.pl średnia cena m2 dotyczy mieszkań stanowiących ponad 95% oferty rynkowej. Aby lepiej pokazywała ona realną sytuację na rynku zdecydowaliśmy się na wyłączenie z analizy mikroapartamentów (czyli lokali poniżej 25m2) które w naszej ocenie zgodnie z obowiązującym prawem nie są mieszkaniami.
Indeks Tabelaofert TOP 10 to średnia cena ofertowa takich typowych mieszkań, liczona dla 10 największych rynków w Polsce, a udział każdego miasta w indeksie jest proporcjonalny do jego liczy ludności. Trójmiasto zawiera Gdańsk, Gdynię i Sopot a Aglomeracja Śląska w naszej metodologii ograniczona jest do miast na prawach powiatu które ją tworzą.
