Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron - jak zrobić to skutecznie?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• czym jest rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron,
• dlaczego warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy,
• jakie formalności należy dopełnić przy zakończeniu najmu.

Odsłuchaj artykuł:

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron pozwala wynajmującemu i najemcy zakończyć najem w dowolnym, wspólnie ustalonym terminie - bez czekania na ustawowe czy umowne okresy wypowiedzenia. Warunek jest jeden: zgoda obu stron i porozumienie zawarte na piśmie. Poniżej wyjaśniamy, kiedy można je podpisać, co powinno zawierać oraz jak rozliczyć kaucję, czynsz i media.

Na czym polega rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron?

To najbardziej elastyczny sposób zakończenia najmu. Opiera się na swobodzie umów, dzięki czemu obie strony mogą zrezygnować z ustawowych lub umownych okresów wypowiedzenia i zakończyć najem w dowolnym uzgodnionym terminie. Rozwiązanie sprawdza się zarówno przy wynajmie mieszkań, jak i lokali użytkowych. Kluczowa jest forma pisemna. Podpisany dokument stanowi dowód, że stosunek najmu wygasł, a wzajemne zobowiązania zostały uregulowane, co pozwala uniknąć późniejszych sporów.

Kiedy strony mogą zawrzeć takie porozumienie?

Porozumienie można podpisać w dowolnym momencie, niezależnie od tego, czy umowę zawarto na czas określony, czy nieoznaczony. Dotyczy różnych typów lokali - mieszkań, lokali użytkowych i najmu okazjonalnego. Fundamentem jest obopólna zgoda wynajmującego i najemcy, dlatego rozstanie przebiega bezkonfliktowo.

Co ważne, porozumienie jest skuteczne nawet wtedy, gdy pierwotna umowa nie przewidywała możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Żeby dokument był w pełni wiążący, zadbaj o zgodne oświadczenie woli obu stron, formę pisemną i podpisy wszystkich osób wskazanych w pierwotnej umowie - w tym współnajemców, a w razie potrzeby także współwłaścicieli i małżonków. Całość powinna pozostawać w zgodzie z ustawą o ochronie praw lokatorów.

Elementy skutecznego porozumienia

Żeby porozumienie chroniło obie strony, powinno jednoznacznie opisywać, co, kiedy i na jakich zasadach się kończy. Zadbaj o następujące elementy:

• wskazanie pierwotnej umowy - data i miejsce jej zawarcia oraz dane identyfikacyjne obu stron,
• dokładna data zakończenia najmu (konkretny dzień lub chwila złożenia podpisów),
• rozliczenie finansowe - kaucja, czynsz i media, w razie potrzeby z klauzulą uznania długu, która przyspiesza ewentualne postępowanie sądowe,
• oświadczenie o braku wzajemnych roszczeń na przyszłość,
• własnoręczne podpisy każdej ze stron.

Jak rozliczyć kaucję, czynsz i inne opłaty?

Przejrzyste rozliczenie to podstawa bezkonfliktowego rozstania. Najważniejsza jest kaucja - zgodnie z art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma miesiąc od dnia opróżnienia lokalu na jej rozliczenie i zwrot, po potrąceniu należnych mu kwot. Zasady zwrotu i ewentualnych potrąceń warto zapisać wprost w umowie. Rzetelne rozliczenie końcowe obejmuje:

• zwrot lub rozliczenie wpłaconej kaucji,
• uregulowanie zaległego czynszu,
• pokrycie kosztów napraw zniszczeń wykraczających poza zwykłe zużycie,
• rozliczenie mediów na podstawie stanów liczników,
• ewentualną rekompensatę w razie wcześniejszego zakończenia najmu.

Podstawą rozliczenia mediów jest protokół zdawczo-odbiorczy, o którym piszemy niżej - to on dokumentuje faktyczne zużycie i chroni obie strony przed nieuzasadnionymi roszczeniami.

Sprawdź także: Co zrobić, gdy najem się skończył, a lokator nie chce się wynieść?

Protokół zdawczo-odbiorczy przy zwrocie lokalu

Protokół zdawczo-odbiorczy potwierdza zwrot kluczy i opuszczenie lokalu, a przy okazji pozwala rzetelnie ocenić jego stan i uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji. Powinien zawierać:

• aktualne odczyty liczników mediów,
• opis stanu i stopnia zużycia mebli oraz sprzętów,
• wykaz modyfikacji wprowadzonych za zgodą wynajmującego,
• dokumentację fotograficzną pomieszczeń,
• czytelne podpisy obu stron.

Zdjęcia są tu najmocniejszym dowodem i realnie ułatwiają rozliczenie kaucji. Podpisany protokół zamyka moment, w którym odpowiedzialność za lokal wraca do wynajmującego.

Co zrobić, gdy druga strona odmawia zgody?

Gdy porozumienie nie dochodzi do skutku, pozostają drogi ustawowe. Przy lokalu mieszkalnym wynajmujący nie może zerwać umowy z dnia na dzień - z powodu zaległości może ją wypowiedzieć dopiero, gdy najemca zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności, i to po wcześniejszym pisemnym uprzedzeniu z dodatkowym miesięcznym terminem na spłatę (art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów). Takie wezwanie najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru - to twardy dowód w sądzie. Przy lokalach użytkowych obowiązuje Kodeks cywilny, który stawia łagodniejsze wymogi.

Dobrym zabezpieczeniem na przyszłość jest najem okazjonalny. Najemca składa wtedy w formie aktu notarialnego oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, dzięki czemu po zakończeniu umowy sąd sprawnie nadaje klauzulę wykonalności, a odzyskanie lokalu omija długie postępowanie eksmisyjne. Zaległy czynsz najszybciej odzyskasz w postępowaniu nakazowym. Pamiętaj jednak, że prawo do wcześniejszego wyjścia z umowy ma też najemca - może odejść bez wypowiedzenia, jeśli stan techniczny lokalu zagraża zdrowiu.

Jeśli po zakończeniu najmu szukasz nowego lokum albo chcesz ponownie wynająć swoje mieszkanie, przejrzyj oferty mieszkań i lokali do wynajęcia na tabelaofert.pl - a własne ogłoszenie wynajmu dodasz tam w kilka chwil.

Podsumowanie

Rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron to najprostszy i najbardziej elastyczny sposób zakończenia najmu. Pozwala obu stronom samodzielnie ustalić termin wygaśnięcia umowy oraz zasady wzajemnych rozliczeń. Odpowiednio przygotowane porozumienie i szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy znacząco ograniczają ryzyko sporów i pozwalają bezpiecznie zamknąć relację najmu.