Deweloperzy zyskają czas? Nowe zasady wydzielania lokali w hotelach i condohotelach

Z tego artykułu dowiesz się o:

• dlaczego Ministerstwo chce zmienić zasady wydzielania lokali,
• jakie wymogi mogą zostać nałożone na inwestorów,
• jak zmiany mogą wpłynąć na rynek nieruchomości i mieszkań na wynajem.

Odsłuchaj artykuł:

Ministerstwo Rozwoju i Technologii pracuje nad zmianami, które mają ograniczyć praktykę tworzenia budynków formalnie przeznaczonych na pobyt zbiorowy, ale w praktyce przypominających budynki mieszkalne. Dotyczy to m.in. inwestycji typu condohotel i aparthotel, które mogą być wykorzystywane jako alternatywa dla tradycyjnych mieszkań na wynajem.

Problem jest szczególnie widoczny w dużych miastach. Samorządy coraz częściej odmawiają potwierdzania samodzielności lokali, gdy sposób realizacji inwestycji budzi wątpliwości. Celem nowych przepisów jest ograniczenie możliwości obchodzenia wymogów technicznych dotyczących budownictwa mieszkaniowego.

Gmina zdecyduje o wydzielaniu lokali

Jednym z najważniejszych założeń projektu jest zwiększenie roli samorządów. Zgodnie z propozycją wiceministra rozwoju i technologii Tomasza Lewandowskiego wydzielanie lokali w określonych budynkach będzie możliwe tylko po uzyskaniu zgody gminy w formie uchwały będącej aktem prawa miejscowego.

Samorząd będzie mógł również określić:

• współczynnik wymaganych miejsc postojowych,
• współczynnik powierzchni biologicznie czynnej,
• zasady obowiązujące przy tego typu inwestycjach.

Sama zgoda gminy nie będzie jednak wystarczająca. Lokale będą musiały spełniać wymagania techniczne określone w przepisach dotyczących warunków technicznych.

Proponowane rozwiązanie	Co oznacza dla inwestora?
Zgoda gminy	Wydzielanie lokali będzie zależne od uchwały samorządu
Miejsca postojowe	Gmina będzie mogła określić ich wymagany współczynnik
Powierzchnia biologicznie czynna	Samorząd może ustalić wymagany udział takiej powierzchni
Wymogi techniczne	Lokale będą musiały spełnić określone kryteria

Spór o przepisy przejściowe

Duże znaczenie dla rynku mają również przepisy dotyczące inwestycji już przygotowywanych. Pierwotna wersja projektu zakładała objęcie regulacjami budynków wybudowanych przed 1 stycznia 2027 r. oraz inwestycji, dla których przed tą datą wydano prawomocne pozwolenie na budowę.

Rządowe Centrum Legislacji zwróciło uwagę na problem związany z zasadą niedziałania prawa wstecz. W efekcie Ministerstwo zaproponowało zmianę: nowe zasady nie obejmą inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę został złożony przed 31 grudnia 2025 r.

Zmiana nadal budzi zastrzeżenia części inwestorów i prawników. Ich zdaniem przyjęta data może doprowadzić do objęcia nowymi wymogami projektów, które były już zaawansowane, ale nie spełniły wskazanego kryterium.

Co zmiany oznaczają dla rynku nieruchomości?

Nowe przepisy mogą ograniczyć możliwość tworzenia obiektów, które formalnie są budynkami zamieszkania zbiorowego, ale funkcjonalnie przypominają mieszkania. Jednocześnie zwiększą znaczenie lokalnej polityki przestrzennej, ponieważ gminy otrzymają większy wpływ na charakter inwestycji powstających na ich terenie.

Dla deweloperów oznacza to konieczność dokładniejszego planowania projektów i uwzględniania stanowiska samorządu. Dla osób poszukujących lokali inwestycyjnych, w tym mieszkań na wynajem, istotne może być natomiast większe uporządkowanie rynku i wyraźniejsze rozgraniczenie między lokalem mieszkalnym a obiektem o funkcji hotelowej.

Ostateczny wpływ zmian będzie zależeć od finalnego kształtu ustawy oraz przepisów przejściowych.

Podsumowanie

Planowane przepisy mają ograniczyć możliwość wykorzystywania formuły condohoteli i aparthoteli do tworzenia obiektów przypominających mieszkania. Najważniejszą zmianą będzie większa rola gmin oraz obowiązek spełnienia określonych wymagań technicznych.