Nowe warunki techniczne - ważne nie tylko dla dewelopera. Jakie zmiany odczuje Kowalski?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie najważniejsze zmiany wprowadzają nowe warunki techniczne dla budynków?
• dlaczego obowiązuje specjalny okres przejściowy trwający 18 miesięcy?
• jaki wpływ nowe wymagania mogą mieć na koszty budowy i ceny mieszkań?

Odsłuchaj artykuł:

Rozporządzenie określające warunki techniczne dla budynków to bez wątpienia jeden z najważniejszych aktów prawnych dotyczących budownictwa (nie tylko mieszkaniowego). Wspomniane rozporządzenie reguluje bowiem bardzo wiele istotnych kwestii - począwszy np. od usytuowania budynków na działce, poprzez m.in. wymagania dotyczące zużycia energii, nasłonecznienia mieszkań oraz instalacji. Od 20 września 2026 r. zacznie obowiązywać nowe takie rozporządzenie budynkowe. W porównaniu do poprzedniego rozporządzenia zmian jest sporo. W mniejszym lub większym stopniu dotyczą one praktycznie wszystkich uczestników rynku nieruchomości. Warto zatem sprawdzić, jakie są najważniejsze nowości w kwestii warunków technicznych dla budynków.

Kluczowe rozporządzenie wydano na ostatnią chwilę

Jeszcze zanim przejdziemy do konkretnych zmian dotyczących warunków technicznych, najpierw warto przypomnieć pewne kwestie związane z legislacją, czyli stanowieniem prawa. Tłumaczą one bowiem, dlaczego wprowadzono okres przejściowy przy stosowaniu nowych warunków technicznych. Zacznijmy jednak od samego początku. Otóż, przygotowanie zupełnie nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych dla budynków (w terminie do 20 września 2026 r.) wymusiła ustawa z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami.

Niestety, prace nad nowym rozporządzeniem o warunkach technicznych dla budynków (tzw. rozporządzeniem budynkowym) rozpoczęły się stosunkowo późno. Długie konsultacje i liczne uwagi sprawiły, że rząd ledwie zdążył z wydaniem nowego równie obszernego rozporządzenia o warunkach technicznych przed graniczną datą (20 września 2026 r.). W związku z tym, postanowiono dać inwestorom więcej czasu na dostosowanie się do nowych warunków technicznych. Mowa o okresie przejściowym, który opisujemy poniżej.

Nowe przepisy lub stare - wybór należy do inwestora?

Zasadą jest to, że zmienione regulacje budowlane powinny dotyczyć tylko nowych inwestycji. Dlatego poprzednie warunki techniczne będą miały zastosowanie do wznoszenia nowych budynków, w przypadku których przed 20 września 2026 roku:

• inwestor złożył wniosek o pozwolenie na budowę, wniosek o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego albo wniosek o zmianę pozwolenia na budowę
• urząd wydał decyzję o pozwoleniu na budowę lub odrębną decyzję o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego
• inwestor dokonał zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych

Poza tym jeszcze przez 18 miesięcy (licząc od 20 września 2026 r.) inwestor będzie mógł stosować dotychczasowe warunki techniczne dla budynków, o ile złoży dodatkowe oświadczenie organowi prowadzącemu postępowanie (np. przy wnioskowaniu do starosty o pozwolenie na budowę prywatnego domu). Po zakończeniu półtorarocznego okresu przejściowego, zmienione warunki techniczne będą stosowane już zawsze w przypadku nowych inwestycji. Okres przejściowy dotyczy zgłoszenia budowy, wnioskowania o pozwolenie na budowę, a także wniosku o wydanie odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego.

Nowe warunki techniczne: co musi wiedzieć konsument?

Skoro już wiadomo, że wciąż można będzie wybierać poprzednie warunki techniczne, teraz wyjaśnijmy o jakich przepisach dokładnie mowa. Otóż pod pojęciem starych/poprzednich warunków technicznych trzeba rozumieć przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (z wersji rozporządzenia obowiązującej bezpośrednio przed 20 września 2026 r.).

Poniższa tabela prezentuje natomiast najważniejsze aspekty dla konsumenta, które zmieniają się w związku z wejściem w życie nowych warunków technicznych. Mówiąc o konsumencie mamy m.in. na myśli osobę kupującą nowy lokal/dom lub budującą prywatny dom. Jeżeli chodzi o właścicieli i współwłaścicieli starszych budynków, to muszą oni pamiętać, że nowe warunki techniczne będą miały zastosowanie tylko w razie rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i przy zmianie sposobu użytkowania budynku (dodatkowo tylko do części rozbudowywanej, nadbudowywanej i przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania).

Ta uwaga jest ważna chociażby w kontekście bardziej rygorystycznych przepisów dotyczących umieszczenia wind w budynkach wielorodzinnych. Nowe warunki techniczne (WT 2026) nie wymuszą jednak masowej przebudowy starszych bloków i kamienic. Instalacja wind będzie wymagana tylko, jeżeli współwłaściciele budynku wielorodzinnego zdecydują się na daleko idącą przebudowę.

Temat wind nadaje się też do zwrócenia uwagi na jeszcze jedną ważną kwestię. Otóż nowe przepisy zmuszają do wyposażania w windy (po okresie przejściowym) wszystkich nowych bloków liczących minimum trzy kondygnacje nadziemne i podziemne. Część deweloperów już wcześniej montowała windy w takich budynkach z uwagi na oczekiwania klientów. Pamiętajmy, że warunki techniczne wyznaczają tylko pewien minimalny standard.

Zmiany warunków technicznych dla budynków (wrzesień 2026 r.) istotne z punktu widzenia konsumenta
Zmieniany aspekt	Opis zmiany
Windy w budynkach wielorodzinnych	Nowe zasady: wszystkie nowe bloki liczące co najmniej trzy kondygnacje nadziemne i podziemne muszą być wyposażone w windę (do liczby kondygnacji nie wlicza się kondygnacji, na których znajdują się wyłącznie pomieszczenia techniczne). Stare zasady: w windę musi być wyposażony blok, w którym różnica poziomów posadzek pomiędzy pierwszą a najwyższą kondygnacją nadziemną (niestanowiącą drugiego poziomu mieszkania dwupoziomowego) przekracza 9,5 metra.
Udział lokali dla osób z niepełnosprawnością	Nowe zasady: w budynku wielorodzinnym posiadającym więcej niż 4 lokale, minimum 6% mieszkań (co najmniej 1 lokal) musi być bardziej dostępnych dla niepełnosprawnych (większe wymogi). Stare zasady: brak podobnych regulacji, choć istnieją inne przepisy zapewniające dostępność dla osób niepełnosprawnych.
Udział powierzchni biologicznie czynnej	Nowe zasady: co najmniej 30% działki przeznaczonej pod budownictwo wielorodzinne musi być urządzone jako powierzchnia biologicznie czynna (zabudowa śródmiejska - 20%) - o ile miejscowy plan lub WZ-ka nie stanowi inaczej. Stare zasady: analogiczny wskaźnik to 25% (o ile miejscowy plan nie stanowi inaczej).
Minimalna powierzchnia lokali użytkowych	Nowe zasady: minimalny limit powierzchni (25 mkw.) dotyczy też lokali użytkowych w budynkach zamieszkania zbiorowego. Stare zasady: lokali użytkowych z budynków zamieszkania zbiorowego nie obejmuje limit 25 mkw.
Instalacja gazowa w wysokich budynkach	Nowe zasady: w budynku o wysokości większej niż 25 metrów, nie wykonuje się instalacji gazowej. Stare zasady: ograniczenia dla budynków wyższych niż 35 metrów.
Wymagania akustyczne	Nowe zasady: budynki mieszkalne wielorodzinne, jednorodzinne w zabudowie szeregowej oraz bliźniaczej, a także jednorodzinne w których wydzielono dwa lokale mieszkalne (albo jeden lokal mieszkalny i lokal użytkowy) muszą spełniać wymagania jak dla klasy akustycznej AQ-0. Stare zasady: mniej szczegółowe i jednoznaczne uregulowania.
Energochłonność	Nowe zasady: od 1 stycznia 2030 r. nowych budynków mieszkalnych będzie dotyczył zakaz emisji CO2 z paliw kopalnych, limit emisji gazów cieplarnianych oraz niższy limit rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną. Stare zasady: mniej restrykcyjne wymagania.
Fotowoltaika	Nowe zasady: budynek mieszkalny i urządzenia z nim związane projektuje się i wykonuje w taki sposób, aby zapewnić optymalne wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, w szczególności energii słońca. Budynek mieszkalny oraz zadaszone stanowisko postojowe dla samochodów przylegające do budynku wyposaża się w urządzenia lub instalacje wykorzystujące energię promieniowania słonecznego do wytworzenia energii elektrycznej lub ciepła. Stare zasady: brak analogicznych regulacji.
Miejsca postojowe i elektromobilność	Nowe zasady: należy projektować miejsca dla rowerów i dodatkowo stanowiska postojowe muszą być wyposażone w infrastrukturę do ładowania pojazdów elektrycznych. Stare zasady: brak analogicznych regulacji.

Źródło: opracowanie Tabelaofert

Zmiany techniczne istotne również dla inwestorów i rynku

Powyższa tabela prócz nowych przepisów dotyczących wind prezentuje szereg innych zmian, które pojawiły się w ramach nowych warunków technicznych dla budynków (tzw. WT 2026). Chodzi o:

• udział lokali dla osób z niepełnosprawnością
• udział powierzchni biologicznie czynnej na działce
• minimalną powierzchnię lokali użytkowych
• instalację gazową w wysokich budynkach
• nowe wymagania akustyczne
• mniejszą energochłonność
• fotowoltaikę
• miejsca postojowe i elektromobilność

W przypadku większości tych aspektów, nowe regulacje oznaczają wyższy koszt budowy. Innymi słowy, nowe domy i lokale będą np. bardziej energooszczędne i funkcjonalne, ale również droższe w budowie. Można przypuszczać, że część dodatkowych kosztów poniosą nabywcy nowych lokali i domów. „Przerzucalność” kosztów będzie zależała od sytuacji rynkowej - nie tylko obecnej, ale również tej w dłuższej perspektywie. 

Należy też zwrócić uwagę, że poza zmianami typowo technicznymi, nowe regulacje (WT 2026) wprowadzają doprecyzowania i zmiany porządkowe. Przykładowo, pojawiły się załączniki z rysunkami tłumaczącymi m.in. sposób wyznaczania odległości ściany budynku oraz innych elementów od granicy działki budowlanej. To z pewnością zmiana na plus - zarówno dla deweloperów, jak i osób budujących własny dom.

Często zadawane pytania (FAQ):

1.      Kiedy na rynku będą dostępne już tylko nowe domy i mieszkania zbudowane według zmienionych warunków technicznych?

Biorąc pod uwagę okres przejściowy (18 miesięcy) można przypuszczać, że taka sytuacja będzie miała miejsce dopiero na początku przyszłej dekady.

2.      W sierpniu 2024 r. weszły zmiany warunków technicznych poprawiające standard nowych budynków oraz ich otoczenia (np. placów zabaw). Czy te zmiany nadal obowiązują?

Nowe rozporządzenie w sprawie warunków technicznych dla budynków utrzymuje zmiany z 2024 r. albo wprowadza bardziej restrykcyjne wymagania.

Podsumowanie

Nowe warunki techniczne dla budynków (WT 2026) stanowią dużą zmianę - pomimo okresu przejściowego w ich stosowaniu trwającego 18 miesięcy. Rozporządzenie obowiązujące od 20 września 2026 roku przewiduje wyższe wymagania przy projektowaniu i wznoszeniu budynków mieszkalnych (m.in. w zakresie funkcjonalności i energooszczędności). Bardziej restrykcyjne wymogi wpłyną jednak negatywnie na koszty budowy. Można przypuszczać, że nowe rozporządzenie budynkowe (podobnie jak poprzednie) będzie sukcesywnie nowelizowane.