Polski rynek najmu krótkoterminowego wymaga precyzyjnych, a nie jednolitych regulacji

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jak szybko rozwija się rynek najmu krótkoterminowego w Polsce i jak wypada na tle Europy,
• jakie rozwiązania mogą skuteczniej ograniczyć problemy z hałasem i zakłócaniem spokoju mieszkańców,
• dlaczego sama kontrola liczby mieszkań na wynajem krótkoterminowy może nie wystarczyć.

Odsłuchaj artykuł:

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce rośnie, ale jego skala pozostaje daleka od tej obserwowanej w najbardziej turystycznych krajach Europy. Jest też wyraźnie mniejsza, niż mogłoby wynikać z części publicznej debaty na ten temat.

W 2025 roku za pośrednictwem Airbnb, Booking.com i Expedii w całej Unii Europejskiej zarezerwowano około 952 mln noclegów – o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Polska odpowiadała za 44,4 mln z nich. W liczbach bezwzględnych oznacza to znaczący rynek, ale dystans do największych krajów turystycznych pozostaje duży. We Francji liczba noclegów zarezerwowanych przez platformy wyniosła około 212,6 mln w Hiszpanii 189,5 mln, a we Włoszech 138,7 mln. Więcej niż w Polsce odnotowano również w Niemczech, Grecji i Portugalii.

Polski rynek najmu krótkoterminowego różni się od wielu rynków południa Europy nie tylko skalą, ale również strukturą popytu. W Polsce bardzo dużą część klientów stanowią turyści krajowi – osoby podróżujące po kraju na urlopy, krótkie wyjazdy i weekendy.

W 2024 roku spośród noclegów rezerwowanych za pośrednictwem platform 23,7 mln przypadło na turystów krajowych, a 15,3 mln na zagranicznych. Oznacza to, że około sześciu na dziesięć noclegów było związanych z ruchem krajowym. 

Polski rynek najmu krótkoterminowego różni się od części rynków południa Europy przede wszystkim tym, kto z niego korzysta. U nas większość noclegów generują turyści krajowi. W tej grupie istotną rolę odgrywają rodziny, dla których mieszkanie lub apartament jest często alternatywą dla kilku pokoi hotelowych – daje większą przestrzeń, kilka miejsc do spania i możliwość przygotowania posiłków. Dlatego zmiany w dostępności takiej oferty będą miały bezpośrednie znaczenie również dla krajowej turystyki – komentuje Ewa Palus, główna analityk Tabelaofert.

Ograniczenie liczby mieszkań dostępnych w najmie krótkoterminowym oznaczałoby mniejszy wybór noclegów, a przy utrzymującym się popycie mogłoby zwiększyć presję na ceny. W przypadku rodzin koszt całego pobytu ma szczególne znaczenie przy wyborze między wypoczynkiem w Polsce a wyjazdem zagranicznym.

Jeżeli koszt tygodnia nad Bałtykiem czy na Mazurach zacznie zbliżać się do kosztu wyjazdu do Turcji lub Grecji, część klientów wybierze zagranicę. W takim scenariuszu konsekwencje dotyczą nie tylko właścicieli mieszkań. Mniejszy krajowy ruch turystyczny oznacza również mniejsze przychody restauracji, lokalnych usług i całych miejscowości turystycznych. Dlatego skutki regulacji trzeba analizować szerzej niż wyłącznie przez pryzmat rynku najmu – mówi Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.

Najwięcej ofert najmu krótkoterminowego znajduje się w Warszawie – 10,5 tys., Krakowie – 7,8 tys. oraz Gdańsku – 6,8 tys. Dużą liczbę ofert odnotowano również we Wrocławiu, powiecie kołobrzeskim, Zakopanem, Poznaniu, Gdyni i Świnoujściu. O rzeczywistej skali zjawiska lepiej niż liczby bezwzględne mówi jednak koncentracja ofert. W Sopocie przypada około 65,5 oferty na km² miasta, w Gdańsku 19,2, w Krakowie 18,4, w Świnoujściu 13,5, a w Warszawie 13,4.

Na tle największych turystycznych miast Europy nawet najwyższe polskie wskaźniki pozostają umiarkowane. W Porto na 1 km² przypada około 298 ofert, w Lizbonie 201, w Kopenhadze 171, a w Barcelonie 152. Także Wiedeń, często przywoływany jako wzór aktywnej polityki mieszkaniowej, notuje około 30 ofert na km², czyli ponad dwukrotnie więcej niż Warszawa.

Nawet w poszczególnych miastach oferty nie są rozłożone równomiernie.

W Warszawie najem krótkoterminowy skupia się głównie w centrum oraz w rejonie biznesowym, m.in. wokół Ronda ONZ i Ronda Daszyńskiego. Wskazuje to, że korzystają z niego nie tylko turyści, ale również osoby przyjeżdżające do stolicy służbowo. W Krakowie najwięcej ofert znajduje się przede wszystkim wokół Starego Miasta i Kazimierza.

W Gdańsku widać dwa główne obszary: centrum miasta i pas nadmorski. Centrum przyciąga zarówno turystów, jak i osoby podróżujące służbowo, natomiast okolice morza są mocniej związane z wyjazdami wakacyjnymi i sezonem letnim.

Te porównania pokazują, że automatyczne przenoszenie do Polski rozwiązań tworzonych dla Barcelony czy innych miast zmagających się z overtourismem nie znajduje uzasadnienia w skali zjawiska. Warunki na poszczególnych rynkach są po prostu inne. Co więcej, same ograniczenia liczby lokali w najmie krótkoterminowym nie rozwiązują bezpośrednio problemu uciążliwych zachowań części turystów – hałasu, imprez czy zakłócania spokoju mieszkańców – dodaje Ewa Palus.

Regulacje powinny być dopasowane do skali problemu

Nie oznacza to, że rynek najmu krótkoterminowego nie wymaga uporządkowania. Tam, gdzie takich lokali jest dużo, mogą pojawiać się konflikty z mieszkańcami. Dlatego regulacje powinny przede wszystkim dawać realne narzędzia do reagowania na takie sytuacje. Potrzebna jest dokładna ewidencja lokali, ich jednoznaczna identyfikacja, lepsza współpraca platform z samorządami i skuteczne sankcje za łamanie zasad. Samo oddanie decyzji wspólnotom mieszkaniowym nie musi rozwiązać problemu. W budynku, w którym właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo mają większość i zgadzają się na dalsze prowadzenie takiej działalności, pozostali mieszkańcy nadal mogą mieć ograniczone możliwości reagowania na uciążliwe zachowania gości. Jeśli dochodzi do powtarzających się naruszeń, potrzebne są narzędzia pozwalające szybko reagować i egzekwować odpowiedzialność.

Regulacje powinny też iść w stronę bardzo dokładnej ewidencji nie tylko lokali, ale również samych gości.

Regulacja powinna więc skupiać się nie tylko na ograniczaniu najmu, ale również na tym, żeby było wiadomo, kto wynajmuje lokal i kto w nim przebywa. W hotelu pobyt gościa jest rejestrowany. Przy najmie krótkoterminowym standard identyfikacji także powinien być odpowiednio uregulowany.

Kwestia identyfikacji osób korzystających z najmu krótkoterminowego ma znaczenie nie tylko z punktu widzenia porządku w budynku. W obecnej sytuacji geopolitycznej, przy rosnących napięciach i odnotowywanych przypadkach dywersji, powinna być również elementem dyskusji o regulacji tego rynku. Tymczasem ten aspekt pozostaje na marginesie debaty, która koncentruje się przede wszystkim na ograniczaniu najmu krótkoterminowego. Potrzebny jest natomiast system, który pozwala nie tylko kontrolować skalę rynku, ale również identyfikować jego uczestników i skutecznie reagować na konkretne naruszenia – komentuje Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.

Podsumowanie

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce dynamicznie rośnie, jednak jego skala nadal pozostaje znacznie mniejsza niż w największych turystycznych krajach i miastach Europy. Co istotne, polski rynek opiera się w dużej mierze na turystach krajowych, dlatego ewentualne ograniczenie liczby dostępnych lokali może przełożyć się nie tylko na ceny noclegów, ale również na kondycję lokalnej turystyki i usług. Autorzy analizy wskazują, że regulacje powinny być dopasowane do rzeczywistej skali problemu, a większy nacisk należy położyć na ewidencję lokali i gości, możliwość reagowania na uciążliwe zachowania oraz skuteczne egzekwowanie przepisów.