Inwestowanie w grunty rolne to strategia, która polega na znalezieniu odpowiedniej działki, mającej potencjał do przekształcenia na grunt budowlany w ciągu kilku lat. Aby to osiągnąć, kluczowa jest umiejętność przeprowadzenia procesu odrolnienia ziemi, który może być źródłem dużych zysków. Niemniej jednak, ochrona gruntów rolnych wysokiej jakości pozostaje zadaniem priorytetowym państwa. W dniu 26 maja bieżącego roku weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jak wpłynęła na procedury związane z odrolnianiem?
Procedura odrolnienia ziemi
Aby przeprowadzić odrolnienie, należy po zakupie odpowiedniego gruntu złożyć wniosek o wyłączenie terenu z produkcji rolnej oraz odrolnienie ziemi. Wymaga to wcześniejszego sprawdzenia w ewidencji gruntów rolnych dokładnej lokalizacji działki, co jest niezbędne do uzupełnienia formularza. Szczegóły wymaganych dokumentów można uzyskać w urzędzie gminy. Również wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Aby działka mogła zostać odrolniona, musi spełniać wymagania określone w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wśród nich znajdują się m.in. bezpośredni dostęp do drogi publicznej, odpowiednia klasa gruntu oraz możliwość podłączenia budynku do mediów, takich jak wodociąg, sieć elektryczna, a opcjonalnie także gaz i kanalizacja – tłumaczy Monika Raczkowska, Managing Director w Briland.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych
Dotychczas najtrudniejsze do przekształcenia były grunty o klasach bonitacyjnych od I do III. Do tej pory, odrolnienie działki powyżej 0,5 hektara wymagało uchwalenia lub zmiany planu miejscowego przez gminę, po uprzedniej zgodzie ministerstwa rolnictwa oraz marszałka województwa. Zgodnie z nowelizacją, przepisy te zaczynają obowiązywać dla wszystkich działek o tych klasach bonitacyjnych, bez względu na ich wielkość. Mimo to, małe działki rolnicze, w związku z postępem technologicznym w rolnictwie, nie są wykorzystywane do efektywnej produkcji rolnej, a ich znaczenie w kontekście polityki rolnej państwa jest znikome. Tworzenie dodatkowych barier administracyjnych, które opóźniają procesy inwestycyjne, wcale nie wspomaga procedur odrolnienia gruntów – zauważa Piotr Foitzik, adwokat z Kancelarii Chałas i Wspólnicy.
Zmiany w przekształcaniu gruntów o niskiej klasie bonitacyjnej
Z kolei zmiana gruntów o klasach bonitacyjnych IV-VI na cele nierolnicze jest wciąż łatwiejsza i szybsza, szczególnie na terenach, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Proces przekształcania takich działek wymaga jedynie decyzji o warunkach zabudowy, a nie zgody ministra. Czas oczekiwania na decyzję zależy od sprawności urzędów gminnych, ale w większości przypadków procedura trwa do kilkunastu miesięcy.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
W przypadku gruntów klasy I-III, odrolnienie wymaga uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wydłuża cały proces. Nowelizacja ustawy może przyczynić się do jeszcze większego paraliżu inwestycyjnego na terenach, na których nie ma takich planów. Dotyczy to dużej części kraju, w tym atrakcyjnych lokalizacji pod inwestycje. W miastach, gdzie istnieje miejscowy plan, zmiana przeznaczenia może nastąpić zarówno w ramach planu, jak i decyzji o warunkach zabudowy.
Zmiany w postępowaniu administracyjnym
Po nowelizacji, stroną w postępowaniu o odrolnienie gruntów będzie wyłącznie wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Brak statusu strony dla właścicieli i użytkowników ziemi, którzy są bezpośrednio zainteresowani wynikami postępowania, może budzić wątpliwości, szczególnie w kontekście zgodności z Konstytucją. Właściciele działek nie będą mieli możliwości złożenia skargi do sądu administracyjnego, co może wprowadzać niepotrzebne ograniczenia w ochronie ich interesów.
Procedura wniosku o wydanie decyzji
Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy musi zawierać szereg szczegółowych informacji, w tym granice terenu, charakterystykę inwestycji, zapotrzebowanie na media oraz wpływ na środowisko. Dla inwestycji liniowych wymagane będą dodatkowe dokumenty, a w przypadku potrzeby, także ocena oddziaływania na środowisko.
Inwestowanie w grunty rolne
Inwestowanie w grunty rolne jest nadal opłacalną formą lokowania kapitału, szczególnie dla osób szukających bezpiecznego i stabilnego zysku. Dla tych, którzy chcą uniknąć formalności związanych z odrolnieniem, istnieje możliwość skorzystania z usług firm specjalizujących się w przeprowadzaniu całego procesu, od przekształcenia działki po jej późniejszą sprzedaż jako grunt budowlany.
