Grunty wygrywają z mieszkaniami. Ceny działek rosną w rekordowym tempie

Z tego artykułu dowiesz się o:

• które miasta notują największą dynamikę cen działek,
• dlaczego inwestorzy przyspieszyli zakupy gruntów mieszkaniowych,
• które segmenty rynku nieruchomości przyciągają dziś najwięcej kapitału,

Odsłuchaj artykuł:

Rynek nieruchomości gruntowych w Polsce wszedł w fazę wyjątkowo dynamicznych przemian. Mimo słabszej koniunktury gospodarczej i ostrożniejszego podejścia części inwestorów, ceny działek inwestycyjnych nie tylko nie spadają, ale w wielu segmentach nadal rosną szybciej niż ceny mieszkań. Szczególnie widoczne jest to w największych aglomeracjach oraz na rynkach regionalnych, gdzie grunty stają się jednym z najważniejszych aktywów zabezpieczających kapitał przed inflacją i niepewnością rynkową.

Obecnie inwestorzy coraz częściej analizują nieruchomości gruntowe nie jako długoterminową lokatę pasywną, ale jako strategiczny zasób umożliwiający realizację projektów mieszkaniowych, handlowych i PRS. W efekcie rynek gruntów staje się znacznie bardziej konkurencyjny niż jeszcze kilka lat temu.

Reforma planistyczna nie zatrzymała rynku

Choć reforma planistyczna wywołała dużą niepewność wśród uczestników rynku, nie doprowadziła do zamrożenia transakcji. Zamiast tego widoczna jest większa selektywność inwestorów i koncentracja na gruntach o wysokim poziomie bezpieczeństwa formalno-prawnego.

Największa aktywność utrzymuje się w Warszawie, Trójmieście i Krakowie, ale coraz większe znaczenie zyskują również miasta regionalne i ośrodki wschodniej Polski. Białystok oraz Kielce notują bardzo wysoką dynamikę wzrostu cen gruntów, co pokazuje przesuwanie się części kapitału do lokalizacji o niższych kosztach wejścia.

W praktyce oznacza to, że inwestorzy coraz dokładniej analizują potencjał urbanistyczny i planistyczny działek. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się grunty przygotowane pod zabudowę mieszkaniową oraz nieruchomości nabywane od innych deweloperów.

Rynek mieszkań bardziej podatny na wahania

W przeciwieństwie do rynku gruntów, segment mieszkaniowy pozostaje bardziej podatny na zmiany koniunktury i presję podażową. W wielu miastach regionalnych widoczna jest nadwyżka mieszkań, co wpływa na większą niestabilność cen oraz wydłużający się czas sprzedaży.

Jednocześnie dla mniej doświadczonych uczestników rynku mieszkania nadal pozostają bardziej przewidywalnym i operacyjnie prostszym aktywem inwestycyjnym niż grunty wymagające zaawansowanej wiedzy planistycznej i administracyjnej.

Największy bój trwa o działki mieszkaniowe

Najsilniejsza konkurencja dotyczy dziś gruntów pod projekty mieszkaniowe pozbawionych wad formalnych i technicznych. Tempo transakcji wyraźnie przyspieszyło. Rosnąca konkurencja wynika z ograniczonej podaży atrakcyjnych działek oraz z trudności związanych z ich przygotowaniem planistycznym. Inwestorzy poszukują przede wszystkim terenów umożliwiających szybkie rozpoczęcie realizacji projektów.

Parki handlowe nadal przyciągają kapitał

Istotnym segmentem rynku pozostają również grunty pod parki handlowe i centra convenience. Projekty tego typu rozwijają się głównie w mniejszych miastach i strefach podmiejskich dużych aglomeracji, gdzie dynamicznie przybywa nowej zabudowy mieszkaniowej. Jednak eksperci coraz częściej zwracają uwagę na ryzyko nasycenia rynku. Przy obecnym tempie inwestycji część lokalizacji może osiągnąć granice chłonności już w perspektywie najbliższych kilku lat. W efekcie rośnie znaczenie szczegółowych analiz lokalizacyjnych, obejmujących strukturę najemców, harmonogramy otwarć konkurencyjnych obiektów oraz potencjał demograficzny regionów.

Deweloperzy wyprzedają banki ziemi

W miastach regionalnych oraz na obrzeżach największych aglomeracji obserwowany jest rosnący trend sprzedaży banków ziemi przez mniejszych deweloperów. Dotyczy to przede wszystkim lokalizacji z nadpodażą mieszkań i niższą dynamiką sprzedaży. Część firm decyduje się na realizację zysków już na poziomie samego gruntu, ograniczając ryzyko związane z budową i sprzedażą gotowych lokali w okresie niepewności gospodarczej. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na decyzje inwestycyjne pozostaje reforma planistyczna oraz brak pełnej przewidywalności dotyczącej przyszłego przeznaczenia części terenów inwestycyjnych.

Podsumowanie

Rynek gruntów w Polsce pozostaje jednym z najbardziej odpornych segmentów nieruchomości, mimo spowolnienia gospodarczego i zmian legislacyjnych. Największym zainteresowaniem cieszą się działki mieszkaniowe w dużych aglomeracjach oraz grunty przygotowane formalnie do szybkiej realizacji inwestycji.