7 najczęściej popełnianych błędów przy zakupie mieszkania od dewelopera

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie błędy najczęściej popełniają kupujący mieszkania od dewelopera,
• co należy uwzględnić przy analizie kosztów zakupu mieszkania,
• dlaczego warto skorzystać z fachowej pomocy przy odbiorze technicznym mieszkania.

 

Odsłuchaj artykuł:

Zakup mieszkania od dewelopera to droga inwestycja, nierzadko wydajemy na nią wszystkie swoje oszczędności lub zaciągamy długoterminowy kredyt hipoteczny. Pomyłki mogą słono kosztować. W tym przypadku nie warto uczyć się na błędach, lepiej wyposażyć się w odpowiednią wiedzę.  Poznaj 7 najczęściej popełnianych błędów przy zakupie mieszkania od dewelopera.

Błąd nr 1: Nieznajomość podstawowych reguł na rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości rządzi się swoimi prawami, warto więc zapoznać się z jego podstawowymi zasadami, kiedy szukamy własnego „M”. Z pewnością przydatna będzie wiedza na temat standardów wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim. I choć standardów może być wiele, w zależności od inwestora, standardowe wykończenie zazwyczaj obejmuje: drzwi zewnętrzne, okna i parapety, instalacje (elektryczną, grzewczą, wentylacyjną, wodno-kanalizacyjną), gotowe do pomalowania ściany oraz wylewkę podłogową.

Kupujący mieszkanie od dewelopera powinni także wiedzieć, co wpływa na wartość mieszkania. „Najważniejszym kryterium jest usytuowanie lokalu w budynku, czyli piętro, a co za tym idzie roztaczający się z okien widok, doświetlenie pomieszczeń, a także poziom hałasu. Mniej atrakcyjne, więc również tańsze będą mieszkania zlokalizowane nad wjazdami do garaży lub wejść do klatek schodowych. Nieruchomość z tarasem widokowym będzie droższa niż mieszkanie umiejscowione na środkowych kondygnacjach z niewielkim balkonem lub na parterze” – komentuje Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home.

Z pewnością warto także poznać różnicę w cenie ofertowej a transakcyjnej. Cena ofertowa, czyli ta, którą inwestor przedstawia w ofercie, jest zazwyczaj zawyżona i można ją negocjować. Cena transakcyjna to rzeczywista suma, którą uiścimy za zakup — to ona widnieje na akcie notarialnym kupna-sprzedaży nieruchomości. Zwykle ceny rzeczywiste mieszkań są niższe od ceny sugerowanej przez dewelopera.

• Negocjacje ceny (rabaty) - standardowe rabaty uzyskiwane przez nabywców to najczęściej 2-7% ceny ofertowej. Jednak w sprzyjających warunkach rynkowych (np. niższy popyt, koniec kwartału, duży portfel dewelopera) oraz przy szybkiej decyzji o zakupie, możliwe jest wynegocjowanie upustów rzędu 10-15%.
• Czynniki wpływające na negocjacje - na możliwość negocjacji ceny wpływa: etap budowy (większe rabaty na mieszkania w początkowej fazie lub te, które długo się nie sprzedały), poziom popytu na danym osiedlu oraz lokalizacja (większe rabaty w mniej popularnych rejonach).

Kupujący powinni mieć świadomość istnienia ustawy deweloperskiej (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego), która reguluje rynek i ma na celu ochronę nabywców. Ustawa ta wprowadziła mechanizmy bezpieczeństwa, takie jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) - zapewnia ochronę środków nabywców w razie upadłości dewelopera, gwarantując zwrot wpłaconych pieniędzy. Środki te są gromadzone na rachunkach powierniczych i stanowią dodatkowe zabezpieczenie.

Błąd nr 2: Pełne zaufanie do dewelopera

W przypadku zakupu mieszkania powinniśmy ufać przede wszystkim własnym osądom. Warto wybrać sprawdzonego dewelopera, ale na każdym etapie inwestycji trzymać rękę na pulsie i sprawdzać, czy planowane realizacje idą zgodnie z harmonogramem.

Jeśli zastanawiasz się nad zakupem nieruchomości, której budowa jeszcze nie ruszyła, koniecznie zapoznaj się z historią projektów dewelopera, opiniami klientów z wcześniejszych realizacji oraz sposobem finansowania inwestycji. Jeśli deweloper realizuje inwestycje ze środków własnych, tak jak Aurec Home, to nie ma potrzeby finansowania zewnętrznego, a tym samym nie zagraża mu utrata płynności finansowej, która jest trudna do utrzymania w przypadku znacznego spadku sprzedaży na prowadzonej budowie. – komentuje Mariola Żak.

Jak sprawdzić wiarygodność dewelopera i inwestycji? Warto zweryfikować:

• dane dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) lub Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG);
• sprawozdanie finansowe dewelopera za ostatnie 2 lata;
• ewentualne zaległości w opłatach w Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie;
• stan prawny gruntu w Księdze Wieczystej (działy III i IV) – kluczowe jest sprawdzenie obciążeń, służebności i wpisanych hipotek.

Rzetelność dewelopera potwierdza także przynależność do Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD). Jego członkowie zobowiązują się do przestrzegania Kodeksu Dobrych Praktyk, co daje gwarancję rzetelnego inwestora, który w sposób jednoznaczny formułuje umowy.

Konieczne jest sprawdzenie, czy deweloper prowadzi dla inwestycji rachunek powierniczy (otwarty lub zamknięty). Jest to obowiązkowe zabezpieczenie środków wpłacanych przez klientów, zgodne z ustawą deweloperską. Taki mechanizm chroni wpłaty nabywców na wypadek upadłości dewelopera.

Błąd nr 3: Kierowanie się emocjami przy wyborze lokalu

Emocje nie zawsze są dobrym doradcą, mogą być zgubne, szczególnie, jeśli inwestujemy spore oszczędności lub zaciągamy wieloletni kredyt hipoteczny na wymarzone "M”.

Wzburzone emocje mogą przesłonić zdolność do racjonalnego analizowania szczegółów oferty, takich jak warunki umowy, standard wykończenia czy ewentualne wady nieruchomości. Emocjonalne podejście do zakupu nieruchomości może prowadzić do niewłaściwej oceny swoich możliwości finansowych i ryzyka związanego z kredytem hipotecznym. Silne emocje mogą także utrudniać efektywne negocjacje z deweloperem, co może skutkować niższą zdolnością do uzyskania korzystnych warunków transakcji.

- Wszystkim nabywcom mieszkań z naszych inwestycji zalecamy podejść do zakupu mieszkania na zimno i racjonalnie. Warto przede wszystkim zastanowić się nad swoimi rzeczywistymi potrzebami i oczekiwaniami, dokładnie zbadać rynek, porównać różne oferty, a w razie wątpliwości skonsultować się z ekspertami. — radzi Mariola Żak z Aurec Home.

Błąd nr 4: Kupowanie pod krótkoterminowe potrzeby

Inwestując spore pieniądze w nieruchomość, warto uwzględnić dłuższą perspektywę użytkowania lokalu i wszystkie potrzeby (dzisiejsze i przyszłe). Przykładowo: singiel, wybierając dziś lokal, zwróci uwagę na metraż (dla jednej osoby nie musi być wielki), na dobrą lokalizację i połączenie komunikacyjne, aby mógł korzystać z atrakcji, jakie daje mu duże miasto. Jednak za kilka lat te potrzeby mogą ulec zmianie, np. gdy wspomniany singiel zdecyduje się założyć rodzinę, będzie potrzebował bogatej infrastruktury osiedlowej z przedszkolem i placem zabaw dla dzieci czy większego metrażu. Może także zapragnąć osiedlić się w innym kraju, a mieszkanie wynająć. Dlatego wybierając mieszkanie, warto uwzględnić plany na przyszłość, zaplanować ilość pomieszczeń i ich rozkład, metraż, piętro oraz lokalizację, aby czuć się we własnym „M” komfortowo na każdym etapie życia lub bez problemu je wynająć lub korzystnie sprzedać.

Błąd nr 5: Podpisywanie umów bez dokładnej ich analizy

Nieprecyzyjne ustalenia z inwestorem mogą kosztować zarówno pieniądze, jak i stres. Zawsze dopilnuj, aby wszystkie ustalenia ustne z biura sprzedaży były precyzyjnie i jednoznacznie zawarte w dokumentach.

Podczas nabycia nieruchomości będziesz mieć styczność z różnymi rodzajami umów (rezerwacyjna, deweloperska, przedwstępna, sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu). Wszystkie dokumenty należy dokładnie przestudiować. W przypadku umowy deweloperskiej zwróć szczególną uwagę na:

• harmonogram płatności - czy jest jasno powiązany z etapami budowy?
• termin przeniesienia własności - ostateczna data aktu notarialnego;
• kara umowna - zapisy o rekompensacie za opóźnienia ze strony dewelopera;
• standard wykończenia - szczegółowa specyfikacja techniczna lokalu;
• procedury odbioru - zasady zgłaszania i naprawiania usterek.

Warto poradzić się eksperta i przeprowadzić analizę prawną umowy deweloperskiej. Prawnik pomoże wykryć potencjalne klauzule abuzywne (niedozwolone zapisy umowne), które mogą naruszać Twoje prawa konsumenta.

Błąd nr 6: Odbiór techniczny bez rzetelnego sprawdzenia mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania bez rzetelnego sprawdzenia może prowadzić do wielu nieprzyjemnych konsekwencji dla nowego właściciela. Brak dokładnego sprawdzenia oznacza, że wady budowlane czy uszkodzenia mogą pojawić się później, prowadząc do konieczności kosztownych napraw. Odkrycie ukrytych wad po zakupie i brak napraw może prowadzić także do spadku wartości nieruchomości.

Wszystkie wykryte usterki należy szczegółowo wpisać do protokołu zdawczo-odbiorczego. Od momentu podpisania protokołu deweloper ma 14 dni na pisemne ustosunkowanie się do zgłoszonych wad oraz 30 dni na ich usunięcie.

- Dlatego zawsze warto zainwestować czas i środki w rzetelne sprawdzenie mieszkania przed jego odbiorem. Dobrze mieć przy sobie plan mieszkania, prospekt informacyjny i narzędzia, które pozwolą na samodzielny pomiar. Możesz także zainwestować w profesjonalną inspekcję techniczną, która zrobi to za Ciebie i pomoże uniknąć wielu nieprzyjemnych niespodzianek - dodaje ekspertka.

Błąd nr 7: Pominięcie kosztów ukrytych i nieplanowanych wydatków

Planując kupno mieszkania (i gdy interesują Cię domy na sprzedaż), trzeba dobrze ocenić swoje możliwości finansowe. Aby uniknąć niemiłych niespodzianek, należy wiedzieć, że koszt zakupu mieszkania nie jest jedynym kosztem inwestycji.

Jakie dodatkowe wydatki czekają na kupujących nowy lokal?

1. Podatek VAT: jeśli mieszkanie jest nowe, to podatek VAT jest zwykle naliczany od ceny zakupu. W Polsce stawka VAT na mieszkania deweloperskie wynosi 8%.
2. Opłaty notarialne i sądowe: zakup nieruchomości wymaga zawarcia umowy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej, co wiąże się z opłatami notarialnymi i sądowymi.
3. Opłata za księgę wieczystą: konkretne opłaty za każdy wpis.
4. Koszty ubezpieczenia: deweloperzy często oferują ubezpieczenie mieszkania na czas budowy i po oddaniu nieruchomości. Te koszty mogą być uwzględnione w cenie, ale warto to sprawdzić.
5. Opłaty administracyjne i korzystanie z infrastruktury: koszty utrzymania osiedla (drogi, tereny zielone).
6. Opłaty za podłączenie mediów: jednorazowe opłaty za przyłączenie wody, prądu czy gazu.
7. Koszty parkingowe i komórki lokatorskiej: cena mieszkania zwykle nie obejmuje miejsca parkingowego czy komórki lokatorskiej, co może skutkować dodatkowymi kosztami. Jeśli kupujesz miejsce postojowe jako odrębną nieruchomość (niezwiązaną z lokalem), naliczany jest od niego Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2%.
8. Koszty wykończenia: często niedoszacowane koszty wykończenia mieszkania (od stanu deweloperskiego do "pod klucz")
9. Koszty zarządzania i utrzymania: po zakupie mieszkania mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z zarządzaniem i utrzymaniem budynku, takie jak czynsz za zarządzanie czy opłaty za konserwację.
10. Koszty przeprowadzki: to wydatek, który często jest pomijany, a może być znaczący, zwłaszcza jeśli przeprowadzka wiąże się z zakupem nowych mebli czy sprzętów.

Dzisiejszy rynek nieruchomości jest bardzo dynamiczny i bogaty w oferty lokali o różnym standardzie. W związku z tym łatwo przeoczyć atrakcyjne okazje, a często emocje związane z zakupem mieszkania dodatkowo utrudniają decyzję. Aby uniknąć konsekwencji, warto być wyczulonym na powyżej opisane błędy, a w razie wątpliwości skonsultować się z doświadczonym pośrednikiem nieruchomości lub prawnikiem specjalizującym się w transakcjach nieruchomościowych. Dodatkowo warto dokładnie zbadać rynek, porównać oferty i zasięgnąć opinii innych osób, które już przeprowadziły podobne transakcje.

Brak analizy prawnej umowy i otoczenia inwestycji

Pominięcie szczegółowej analizy prawnej jest jednym z najdroższych błędów popełnianych przez nabywców, których interesują mieszkania na sprzedaż. Dotyczy to zarówno treści umowy deweloperskiej, jak i otoczenia, w którym zlokalizowana jest inwestycja. Jak powinna wyglądać analiza prawna?

Kluczowe jest analiza otoczenia, czyli sprawdzenie Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) dla działki i jej bezpośredniej okolicy. Nieznajomość MPZP jest błędem, ponieważ to w nim zawarte są informacje o planowanym przeznaczeniu sąsiednich terenów, takie jak budowa uciążliwych inwestycji (np. nowe drogi szybkiego ruchu, wiadukty, linie tramwajowe), powstanie fabryk, centrów logistycznych czy innych obiektów, które mogą generować hałas lub zanieczyszczenia, drastycznie obniżając komfort życia i wartość nieruchomości.

Należy też dokładnie przeczytać prospekt informacyjny, który jest obowiązkowym załącznikiem i integralną częścią umowy deweloperskiej. Deweloper jest prawnie zobowiązany do zawarcia w nim prawdziwych i wyczerpujących informacji o inwestycji, jej finansowaniu oraz otoczeniu.

Kolejny punkt to umowa deweloperska. Zwróć uwagę, czy występują klauzule abuzywne - są sprzeczne z Kodeksem Cywilnym i prawem konsumenckim. Przykładem takiej klauzuli może być zapis uprawniający dewelopera do jednostronnej, nieuzasadnionej zmiany ceny, standardu wykończenia lub terminu oddania lokalu.

Dlatego niezbędna jest konsultacja umowy z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Pomoże to zminimalizować ryzyko finansowe i prawne.

Nieuwzględnienie kluczowych aspektów finansowych i płatności

Poważnym błędem jest niedoszacowanie wydatków i brak weryfikacji szczegółów płatności. Należy pamiętać o wysokich kosztach wykończenia mieszkania ze stanu deweloperskiego. Te wydatki są często niedoszacowane - przykładowe widełki cenowe za metr kwadratowy wykończenia to orientacyjnie 1000 zł do 2500 zł/m² (lub więcej, w zależności od standardu).

Konieczne jest zweryfikowanie, czy podana cena ofertowa jest kwotą brutto czy netto. Stawka VAT zależy od powierzchni:

• 8% VAT dotyczy lokali mieszkalnych o powierzchni do 150 m².

• 23% VAT dotyczy lokali niemieszkalnych lub powierzchni przekraczającej 150 m².

Wartością, którą można i warto negocjować, jest taksa notarialna (wynagrodzenie notariusza) – choć maksymalne stawki są regulowane, notariusze często stosują obniżki.

Koniecznie trzeba dokładnie sprawdzić warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej oraz cały harmonogram płatności. Opłata rezerwacyjna może być bezzwrotna w przypadku rezygnacji z zakupu, jeśli rezygnacja leży po stronie kupującego. Przed podjęciem decyzji należy rzetelnie ocenić, jaka jest posiadana zdolność kredytowa i zaplanować ceny ofertowe a transakcyjne.

Niezabezpieczenie się na wypadek opóźnień w budowie

Brak odpowiednich zabezpieczeń w umowie deweloperskiej na wypadek opóźnienia dewelopera w dotrzymaniu terminu oddania lokalu jest poważnym błędem, narażającym nabywcę na straty finansowe i stres.

Konieczne jest zawarcie w umowie zapisów o karach umownych. Kara umowna za opóźnienia zabezpiecza nabywcę na wypadek zwłoki w przekazaniu mieszkania (odbiór) i w późniejszym przeniesieniu własności. Stawki są zazwyczaj określane jako procent od ceny mieszkania naliczany za każdy dzień zwłoki (np. 0,01% lub 0,02% wartości brutto mieszkania dziennie). 

Nawet jeśli kara umowna jest niska, kupujący ma prawo dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, jeśli poniesione straty przewyższają wysokość kary. Należy udokumentować wszystkie straty, np. koszty wynajmu innego mieszkania z powodu dłuższego oczekiwania na klucze. Dzięki temu można zyskać odszkodowanie.

Ustawa deweloperska chroni nabywcę - odstąpienie od umowy jest możliwe ustawowo w przypadku, gdy termin oddania lokalu nie zostanie spełniony i zwłoka ta przekroczy 120 dni od pierwotnie ustalonej daty. Skorzystanie z tego prawa wymaga wcześniejszego wyznaczenia deweloperowi dodatkowego 120-dniowego terminu na dopełnienie formalności.

Pominięcie istotnych wad podczas odbioru i kwestia rękojmi

Kluczowe jest dokładne wpisanie wszystkich wad – nawet najmniejszych usterek – do protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół zdawczo-odbiorczy stanowi formalną podstawę do żądania ich nieodpłatnej naprawy przez dewelopera. Wady budowlane to m.in. nieszczelna instalacja, uszkodzenia konstrukcji. Te usterki uprawniają do odmowy odbioru mieszkania.

Deweloper ma 14 dni na pisemne ustosunkowanie się do wad i 30 dni na ich usunięcie. Ale Nawet po odbiorze chroni Cię rękojmia za wady fizyczne nieruchomości. Jest to ochrona prawna, która pozwala dochodzić roszczeń za wady ukryte (niewykryte podczas odbioru) przez 5 lat od dnia wydania lokalu.

Aby mieć pewność, że protokół jest kompletny, zaleca się skorzystanie z pomocy fachowca (jak inżynier budowlany) podczas odbioru technicznego.

Podsumowanie

Zakup mieszkania od dewelopera to poważna decyzja finansowa, która wiąże się z wieloma pułapkami. Warto unikać najczęściej popełnianych błędów, które mogą prowadzić do strat finansowych i stresu. Kluczowe jest zrozumienie zasad rynku nieruchomości, wybór wiarygodnego dewelopera, rzetelna analiza umów oraz szczegółowa kontrola techniczna mieszkania przed odbiorem. Ważne jest także zaplanowanie przyszłych potrzeb oraz uwzględnienie dodatkowych kosztów, które mogą się pojawić. Dobrze przygotowana analiza, świadome negocjacje i ostrożność pomogą w dokonaniu bezpiecznego zakupu.