Jawność cen deweloperskich – jak funkcjonuje system i z jakimi wyzwaniami się mierzy?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie były cele wprowadzenia obowiązku publikacji cen ofertowych przez deweloperów,
• dlaczego dane publikowane w portalu dane.gov.pl są trudne w wykorzystaniu,
• jakie rozwiązania i plany wdraża Ministerstwo Cyfryzacji,
• dlaczego standaryzacja danych jest kluczowa dla skutecznej analizy rynku.

Odsłuchaj artykuł:

W połowie lipca weszły w życie przepisy nakładające na deweloperów obowiązek publikowania cen ofertowych domów i mieszkań. Regulacje te mają charakter systemowy – ich celem jest zwiększenie transparentności rynku nieruchomości i zapewnienie równego dostępu do informacji zarówno dla nabywców indywidualnych, jak i dla instytucji analizujących rynek. Od 11 września obowiązek obejmie wszystkich deweloperów, co powinno przełożyć się na pełniejsze i bardziej reprezentatywne zbiory danych.

Jakie były założenia ustawodawcy?

Nowe przepisy wywodzą się z projektu poselskiego ugrupowania Polska 2050. W toku prac legislacyjnych wskazywano na liczne luki, które ostatecznie udało się w większości uzupełnić. Kluczowe znaczenie ma wprowadzenie obowiązku przekazywania cen nie tylko na stronach internetowych deweloperów, ale także w formie otwartych plików do bazy dane.gov.pl. Dzięki temu dane mogą być wykorzystywane do analiz statystycznych i porównań, a także do tworzenia serwisów prezentujących ceny ofertowe w ujęciu zbiorczym. Rozwiązanie miało w założeniu ułatwić życie nabywcom, którzy zyskują dostęp do informacji w jednym miejscu, bez konieczności przeszukiwania wielu stron internetowych.

Z jakimi problemami mierzą się użytkownicy bazy?

W praktyce okazało się jednak, że korzystanie z bazy rządowej jest skomplikowane. Serwisy zajmujące się analizą cen mieszkań zwracają uwagę na brak odpowiedniej kategoryzacji i trudności w filtrowaniu danych. Wyszukiwanie frazy „ceny ofertowe” może zwrócić niepowiązane wyniki, na przykład dotyczące rynku wieprzowiny. Dodatkowo, dane często są niejednolicie formatowane – brakuje standardów w zakresie zapisu wartości liczbowych, dat czy lokalizacji inwestycji. W efekcie informacje, choć dostępne publicznie, w praktyce są trudne do automatycznego przetwarzania i wymagają żmudnej obróbki ręcznej.

Jakie działania podejmuje ministerstwo cyfryzacji?

Resort cyfryzacji zapowiada wdrożenie nowego typu dostawcy danych oznaczonego jako „deweloperzy”. Dzięki temu użytkownicy będą mogli łatwiej filtrować informacje dotyczące cen nieruchomości. Ponadto portal umożliwia stosowanie filtrów terytorialnych, choć ich skuteczność jest ograniczona – przypisanie danych do lokalizacji ma bowiem charakter fakultatywny i zależy od samych deweloperów. Ministerstwo podkreśla także, że wspiera podmioty w dostosowywaniu się do nowych regulacji poprzez publikację materiałów informacyjnych oraz bieżący kontakt z rynkiem. Obecnie w portalu istnieją profile ponad 2300 deweloperów, a dane w większości są udostępniane w formatach umożliwiających odczyt maszynowy.

Czy standaryzacja rozwiąże problem?

Mimo działań resortu wciąż istnieje luka wynikająca z samej ustawy. Choć wypracowano wspólny format przekazywania danych, deweloperzy nie mają obowiązku jego stosowania. Oznacza to, że część danych może być przygotowana zgodnie z rekomendacjami, ale inne nadal będą rozproszone i niespójne. Ta niejednolitość stanowi istotne ograniczenie dla podmiotów zajmujących się analizą rynku, a także dla samych kupujących, którzy oczekują przejrzystych i porównywalnych informacji.

Podsumowanie

Wprowadzenie obowiązku publikacji cen ofertowych stanowi krok w stronę większej transparentności rynku nieruchomości. Jednak praktyczne funkcjonowanie systemu ujawnia liczne trudności – od problemów z wyszukiwaniem danych, przez brak standaryzacji, po fakultatywne oznaczanie lokalizacji. Działania Ministerstwa Cyfryzacji wskazują na chęć usprawnienia procesu, ale ostateczny efekt zależy od konsekwentnego stosowania wspólnych standardów przez deweloperów. Dopiero wtedy dane w bazie będą miały realną wartość użytkową i analityczną.