Na jakich zasadach funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa stanowi jedną z wielu form posiadania mieszkania, która obecnie cieszy się ogromną popularnością. Istnieje duże prawdopodobieństwo, że osoby nabywające mieszkanie z rynku pierwotnego zostaną automatycznie członkami wspólnoty mieszkaniowej. Ale czym tak naprawdę jest wspólnota mieszkaniowa i jakie prawa oraz obowiązki nakłada na jej mieszkańców?

 

W momencie zakupu nieruchomości należy zwrócić uwagę na formę własności proponowaną przez dewelopera. Wiele razy obok spółdzielni mieszkaniowej pojawia się właśnie wspólnota mieszkaniowa. Jakie są różnice między nimi i która z tych form przynosi większe korzyści właścicielom mieszkań?

 

Wspólnota mieszkaniowa jest oparta na ustawie o własności lokali i gromadzi wszystkich właścicieli mieszkań znajdujących się w danej nieruchomości, na przykład w bloku mieszkalnym lub ciągu domów szeregowych. Każdy nabywca lokalu automatycznie staje się członkiem wspólnoty mieszkaniowej w momencie podpisania umowy kupna i nie ma możliwości zrezygnowania z tego statusu.

 

Warto zauważyć, że wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, ale ma zdolność prawną, co umożliwia jej zarządzanie częściami wspólnymi budynku, podpisywanie umów z wykonawcami oraz zaciąganie zobowiązań. W przypadku niewłaściwego wypełniania swoich obowiązków, może również podlegać pozwom sądowym.

 

Wspólnoty mieszkaniowe mogą być małe lub duże, różniące się sposobem funkcjonowania, ale mają pewne wspólne cechy, takie jak posiadanie nazwy, siedziby, numeru NIP i REGON oraz zarządu, w którym zasiadają właściciele poszczególnych mieszkań.

 

Status wspólnoty mieszkaniowej musi również precyzować, jakie dokładnie nieruchomości wchodzą w jej skład, czy to jedna czy kilka.

 

Mała wspólnota mieszkaniowa może składać się maksymalnie z trzech właścicieli mieszkań. Przed zmianą przepisów w 2020 roku mogła obejmować maksymalnie siedem lokali mieszkalnych. Funkcjonowanie takiej małej wspólnoty opiera się na przepisach Kodeksu Cywilnego, a nie na ustawie o własności lokali. Nie musi ona posiadać zarządu ani organizować regularnych spotkań członków.

 

Duża wspólnota mieszkaniowa musi składać się z co najmniej czterech właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych. Posiada ona znacznie więcej praw i obowiązków oraz musi mieć zarząd i podejmować uchwały. Jednym z obowiązków dużej wspólnoty mieszkaniowej jest powołanie zarządu lub zarządcy, który będzie ich reprezentantem.

 

Jak wygląda zarządzanie wspólnotą mieszkaniową? Zarząd może składać się z jednej lub kilku osób i musi zostać wybrany jednomyślnie. Do zarządu mogą należeć tylko osoby fizyczne, które niekoniecznie muszą zamieszkiwać w danym budynku ani posiadać prawa własności do jednego z mieszkań. Możliwe jest również zatrudnienie zarządcy spoza wspólnoty, choć jest to mniej popularne rozwiązanie.

 

Zarząd lub zarządca nieruchomości ma wiele obowiązków, takich jak organizacja prac remontowych i modernizacyjnych, podpisywanie umów z dostawcami mediów i firmami sprzątającymi części wspólne budynku, dbanie o stan nieruchomości, organizowanie spotkań członków wspólnoty (przynajmniej raz w roku), prowadzenie ewidencji kosztów i dokumentacji związanej z pracami podejmowanymi na terenie wspólnoty, zapewnienie swobodnego dostępu do dokumentacji oraz składanie rocznych sprawozdań z działalności.

 

Z uwagi na szeroki zakres obowiązków dużych wspólnot mieszkaniowych, zwykle decydują się one na wieloosobowy zarząd.

 

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają pewne prawa i obowiązki. Zarząd nie może podejmować wielu decyzji bez zgody pozostałych członków. Zazwyczaj każda inicjatywa poprzedzana jest spotkaniem wspólnoty i głosowaniem nad uchwaleniem projektu. W niektórych przypadkach wymagana jest zgoda większości właścicieli, a w innych konieczna jest jednomyślność.

 

Członkowie wspólnoty mają realny wpływ na podejmowane decyzje i są zobowiązani do płacenia funduszu remontowego, którego wysokość zależy od indywidualnych ustaleń. Prawa i obowiązki każdej wspólnoty mieszkaniowej mogą się różnić, a ich szczegółowy opis znajduje się w regulaminie.

 

Oprócz wspólnoty mieszkaniowej, drugą popularną formą posiadania mieszkania jest spółdzielnia mieszkaniowa. Chociaż pełnią podobną rolę, działają na zupełnie innych zasadach. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej są jedynymi właścicielami lokali, podczas gdy w przypadku spółdzielni są to lokale spółdzielcze własnościowe.

 

Różnią się również wpłaty na fundusz remontowy. W przypadku wspólnoty mieszkaniowej, członkowie płacą tylko za prace dotyczące budynku, w którym mieszkają. Natomiast spółdzielnia posiada wspólny fundusz, który jest finansowany przez wszystkich członków i służy do napraw i modernizacji wszystkich nieruchomości należących do spółdzielni.

 

Co więcej, aby zostać członkiem zarządu spółdzielni mieszkaniowej, trzeba wnosić opłatę członkowską. Spółdzielnie zazwyczaj są bardziej rozbudowanymi strukturami o szerszym zakresie praw.

 

Wybór między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową zależy od preferencji i potrzeb poszczególnych osób. Wspólnota mieszkaniowa daje większą niezależność i kontrolę nad własnym lokalem, podczas gdy spółdzielnia zapewnia pewną formę wsparcia i zarządzania nieruchomościami.

 

W obu przypadkach członkowie mają prawo do uczestniczenia w podejmowaniu decyzji dotyczących swojej wspólnoty, ale również są zobowiązani do przestrzegania regulaminu i płacenia określonych opłat. Ważne jest również, aby być świadomym swoich praw i obowiązków jako członek wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni mieszkaniowej i aktywnie uczestniczyć w życiu społeczności, aby zapewnić dobrą atmosferę i zarządzanie nieruchomościami.

 

Ostateczny wybór między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową zależy od preferencji, potrzeb i indywidualnej sytuacji każdej osoby. Warto dokładnie zapoznać się z zasadami i regulaminem obu form własności mieszkania, aby podjąć świadomą decyzję, która najlepiej odpowiada indywidualnym potrzebom i oczekiwaniom.

Sprawdź ofertę domów i mieszkań

Redakcja Tabelaofert.pl