Indeks Nastrojów Deweloperów - Grudzień 2025
Więcej wyboru, stabilne ceny. Deweloperzy z optymizmem wchodzą w 2026 rok
Deweloperzy zamknęli wymagający 2025 rok z nadzieją na poprawę koniunktury – i dane z grudnia potwierdzają, że ten optymizm ma realne podstawy. Najnowszy odczyt Indeksu Nastrojów Deweloperów Tabelaofert pokazuje, że firmy wchodzą w nowy rok z wyjątkowo dobrym nastawieniem – szczególnie po stronie sprzedaży, która w grudniu wyraźnie przyspieszyła. Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wzrósł do poziomu 0,44, jednego z najwyższych w całym 2025 roku. Już ponad połowa badanych firm spodziewa się dalszego wzrostu liczby zawieranych transakcji, a odsetek pesymistów systematycznie maleje.
– Końcówka roku była dla wielu projektów zaskakująco dobra. Klienci wrócili do biur sprzedaży, a telefony znów zaczęły dzwonić częściej niż jesienią – mówi Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.pl. – Część kupujących wyraźnie chciała zdążyć przed końcem roku, ale równie ważna była też obawa, że w 2026 r. mieszkania mogą już nie być tańsze.
Wzrost optymizmu następuje mimo rekordowego poziomu gotowych, ale niesprzedanych mieszkań – na największych rynkach ich udział wzrósł do ponad 23% oferty, co jest najwyższym wynikiem od lat. To efekt decyzji inwestycyjnych sprzed dwóch lat, gdy mimo niskiego popytu deweloperzy rozpoczęli nowe projekty. W efekcie na rynku dostępna jest dziś wyjątkowo szeroka oferta mieszkań gotowych do odbioru, co zwiększa możliwości wyboru po stronie kupujących.
Stabilizacja cen mimo lepszej sprzedaży
Mimo wzrostu sprzedaży w grudniu, deweloperzy zachowali dużą powściągliwość w polityce cenowej. Indeks Zmiany Cen Mieszkań osiągnął najwyższy poziom w całym 2025 roku, ale ponad 79% firm nadal deklaruje brak zmian w cennikach. Z rynku niemal całkowicie zniknęli pesymiści – tylko 3% respondentów spodziewa się dalszych spadków cen. Jednocześnie odsetek firm prognozujących wzrosty również zmalał – z 21% w listopadzie do 17,5% w grudniu.
– Deweloperzy wyraźnie zamknęli temat obniżek dla dużej ilości projektów. Grudzień pokazał, że rynek obronił się sam – bez rabatowej wojny cenowej – ocenia Jacek Matuszko, dyrektor sprzedaży w REDNET24. -Dziś częściej słyszymy: „sprzedajemy na tyle dobrze, że po co ciąć ceny?”.
Rynek coraz bardziej lokalny
Struktura odpowiedzi w badaniu coraz wyraźniej pokazuje, że sytuacja na rynku mieszkaniowym silnie różnicuje się lokalnie. W grudniu 50,6% deweloperów spodziewało się wzrostu sprzedaży, podczas gdy 42,5% wskazywało na stabilizację, a jedynie 6,9% oczekiwało spadków. Taki rozkład odpowiedzi oznacza, że obok projektów notujących szybki obrót i wysoką liczbę rezerwacji wciąż funkcjonują inwestycje, w których sprzedaż przebiega wolniej, a konkurencja o klienta jest znacznie większa.
- Rynek stał się bardzo lokalny. W jednej dzielnicy ceny mogą jeszcze rosnąć, a kilka ulic dalej deweloper musi walczyć o klienta dodatkowymi bonusami. Coraz większe znaczenie ma jakość produktu: układ mieszkań, standard oraz otoczenie inwestycji. Sama lokalizacja już nie zawsze wystarcza - podkreśla Robert Chojnacki
Decyzje klientów w dużej mierze zależne od kredytu
Dane z badania potwierdzają silne uzależnienie rynku pierwotnego od popytu kredytowego.
U blisko 77% badanych deweloperów co najmniej połowa klientów finansuje zakup mieszkania kredytem, a w niemal co czwartej firmie udział kredytobiorców przekracza 80%. Oznacza to, że tempo sprzedaży mieszkań w 2026 roku będzie w dużym stopniu zależne od dostępności finansowania, poziomu stóp procentowych oraz polityki banków.
Dla części klientów, którzy mają zdolność kredytową, ale nie zgromadzili środków na wkład własny, dostępna jest możliwość zakupu mieszkania w ramach rządowego programu pozwalającego sfinansować całą cenę lokalu kredytem hipotecznym. Na koniec grudnia 2025 roku warunki programu spełniało około 22% oferty na siedmiu największych rynkach, jednak jego realny udział w sprzedaży pozostaje niewielki.
- Ograniczona rozpoznawalność programu oraz wcześniejsze wysokie stopy procentowe sprawiły, że jego znaczenie na rynku pierwotnym było dotąd marginalne - Wraz z poprawą zdolności kredytowej części klientów można jednak oczekiwać stopniowego wzrostu jego wykorzystania, choć jego wpływ na całościową sprzedaż pozostanie ograniczony -wskazuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.pl.
Optymistyczne wejście w 2026 rok
Podsumowanie roku wypada dla branży zaskakująco korzystnie. Sprzedaż przyspiesza, obawy o drastyczne spadki cen znikają, a narracja o „trudnym rynku” ustępuje miejsca ostrożnemu optymizmowi.
- To nie jest już rynek euforii, ale stabilnej pewności siebie. Jeżeli pierwsze miesiące 2026 r. potwierdzą obecną tendencję, możemy zobaczyć stopniowe, punktowe podwyżki cen w nowych projektach – bez gwałtownych skoków, ale też bez powrotu do promocji na szeroką skalę - podsumowuje Robert Chojnacki.
Jedno jest pewne: deweloperzy wchodzą w nowy rok w zdecydowanie lepszych nastrojach niż jeszcze kilka miesięcy temu, a rynek mieszkaniowy znów zaczyna grać pod dyktando popytu, a nie przecen.
