Rynek mieszkaniowy coraz bardziej podzielony - Maj przyniósł pozorną stabilizację

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jakie zmiany zaszły na rynku pierwotnym w maju i które miasta odnotowały wzrosty lub spadki sprzedaży mieszkań,
• co oznacza pozorna stabilizacja cen oraz dlaczego średnie dane nie odzwierciedlają rzeczywistej sytuacji na rynku,
• jak rosnąca oferta mieszkań i lokalne różnice wpływają na strategie deweloperów oraz decyzje kupujących.

Odsłuchaj artykuł:

Stabilizacja tylko z pozoru. Maj uwidocznił podziały na rynku mieszkaniowym

Maj przyniósł na rynku pierwotnym obraz, który na pierwszy rzut oka może sugerować równowagę. Dane z najnowszego Barometru Cen Mieszkań przygotowanego przez portal Tabelaofert pokazują, że na siedmiu największych rynkach sprzedaż utrzymała się na zbliżonym poziomie, a średnia cena metra kwadratowego wzrosła jedynie o 0,4%, osiągając 16 071 zł. Za tymi uśrednionymi wynikami kryją się jednak wyraźne różnice między poszczególnymi miastami.

W Warszawie i Trójmieście liczba sprzedanych mieszkań zwiększyła się o około 25% w porównaniu z kwietniem. Zupełnie odmienna sytuacja miała miejsce w Poznaniu, Łodzi i Katowicach, gdzie sprzedaż wyraźnie osłabła. Największy spadek odnotowano w Katowicach – liczba transakcji była tam o ponad połowę niższa niż miesiąc wcześniej.

Dlaczego średnie dane nie oddają rzeczywistej sytuacji rynku?

Rynek mieszkaniowy coraz mniej przypomina jednolity organizm. W części miast popyt pozostaje wysoki, podczas gdy w innych zainteresowanie zakupami wyraźnie maleje. Jednocześnie oferta na siedmiu największych rynkach wzrosła do 69,2 tys. mieszkań. Większa liczba dostępnych lokali nie przekłada się jednak automatycznie na szybszą sprzedaż. Obecna stabilizacja cen wynika raczej z ostrożności obu stron rynku – deweloperzy nie chcą obniżać cen, a kupujący coraz dokładniej analizują oferty i nie decydują się na zakup za wszelką cenę.

Rynek coraz bardziej się rozwarstwia: w jednych miastach popyt nadal jest mocny, w innych wyraźnie słabnie. To oznacza, że deweloperzy muszą patrzeć nie na ogólną średnią, lecz na konkretny lokalny rynek, dzielnicę i profil klienta. Maj pokazuje, że popyt nie zniknął, ale nie jest już popytem, który automatycznie wchłonie każdą nową podaż. Dziś o sprzedaży decyduje precyzyjne dopasowanie produktu, ceny i lokalizacji do realnych możliwości kupujących – komentuje Robert Chojnacki, założyciel i wiceprezes Tabelaofert.

Gdzie oferta mieszkań rosła najszybciej?

Wzrost liczby mieszkań dostępnych w sprzedaży był w maju przede wszystkim efektem nowych inwestycji w Poznaniu i Trójmieście. W Poznaniu oferta zwiększyła się o blisko 6% miesiąc do miesiąca. Deweloperzy wprowadzili tam do sprzedaży niemal 800 mieszkań, czyli prawie tyle, ile przez cały pierwszy kwartał 2026 roku. W Trójmieście oferta wzrosła o 4%, dzięki uruchomieniu sprzedaży około 1,1 tys. nowych lokali.

Czy większa oferta oznacza poprawę sytuacji?

Nie we wszystkich miastach podaż rosła. W Warszawie, Katowicach i Łodzi liczba dostępnych mieszkań zmniejszyła się, co pokazuje, że lokalne rynki rozwijają się dziś w odmiennym tempie. Wzrost całkowitej oferty nie jest więc jednoznacznym sygnałem poprawy sytuacji, lecz odzwierciedleniem coraz większej konkurencji o klienta, który podejmuje decyzje zakupowe znacznie ostrożniej niż jeszcze kilka kwartałów temu.

Co oznaczają majowe dane dla deweloperów?

Coraz wyraźniejsze różnice pomiędzy poszczególnymi miastami sprawiają, że analiza rynku wymaga lokalnego spojrzenia. Wyniki z Poznania i Trójmiasta pokazują, że wzrost oferty był przede wszystkim efektem dużej liczby nowych inwestycji, a nie gwałtownego zahamowania sprzedaży. Z kolei kurcząca się oferta w Warszawie, Katowicach i Łodzi potwierdza, że nie można mówić o jednym, wspólnym trendzie dla całego kraju.

Majowe dane pokazują, że rynek pierwotny trzeba dziś analizować lokalnie. Wzrost oferty w Poznaniu i Trójmieście wynikał przede wszystkim z dużej liczby nowych wprowadzeń, a nie z nagłego zatrzymania sprzedaży. Jednocześnie spadki liczby dostępnych mieszkań w Warszawie, Katowicach i Łodzi pokazują, że nie mamy do czynienia z jednym ogólnym trendem. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak rosnąca konkurencja o klienta – komentuje Ewa Palus, główna analityczka Tabelaofert.

Podsumowanie

Maj potwierdził, że rynek mieszkaniowy w Polsce przestaje podążać jednym wspólnym scenariuszem. Choć średnie dane wskazują na stabilizację cen i sprzedaży, sytuacja w poszczególnych miastach jest coraz bardziej zróżnicowana. W jednych ośrodkach popyt pozostaje silny, w innych wyraźnie słabnie, a zmiany w ofercie wynikają przede wszystkim z lokalnej aktywności deweloperów. Coraz większa konkurencja o klienta oraz ostrożniejsze decyzje zakupowe sprawiają, że sukces na rynku zależy dziś przede wszystkim od trafnego dopasowania inwestycji do realnych potrzeb i możliwości nabywców. Analiza lokalnych uwarunkowań staje się ważniejsza niż obserwacja ogólnopolskich średnich.

Przeczytaj cały raport - barometr cen mieszkań w maju 2026 przygotowany przez dział analiz Tabelaofert