Największa umowa na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce – analiza skutków transakcji Resi4Rent i Vantage Rent

Z tego artykułu dowiesz się o:

• jak wyglądała struktura i wartość największej w Polsce transakcji PRS,
• jakie różnice występują w strategiach obu platform,
• jak rozwija się rynek najmu instytucjonalnego w Polsce na tle Europy.

Odsłuchaj artykuł:

Podpisanie wstępnej umowy sprzedaży portfela ponad 5,3 tys. lokali wynajmowanych między Resi4Rent a Vantage Rent za około 2,4 mld zł to wydarzenie bez precedensu na polskim rynku najmu instytucjonalnego. Skala transakcji przyciągnęła uwagę mediów, opinii publicznej i polityków, zwłaszcza że dotyczy lokali z pełną historią czynszową. W tle dyskusji pojawiły się pytania o strukturę kapitału, narodowość inwestorów oraz konsekwencje dla kształtującego się sektora PRS w Polsce.

Jakie podmioty uczestniczyły w transakcji i czym różnią się ich modele działania?

Resi4Rent rozpoczęło działalność w 2018 r. jako wspólny projekt funduszu Pimco i Echo Investment, od początku nastawiony na szybkie budowanie portfela i późniejsze wyjście kapitałowe. Strategia zakładała osiągnięcie skali około 10 tys. lokali i sprzedaż platformy inwestorowi instytucjonalnemu. Do dziś spółka zgromadziła 7 tys. mieszkań oddanych do użytku, kolejne 2,2 tys. realizuje, a ponad 600 pozostaje w przygotowaniu.

Vantage Rent powstało na bazie wrocławskiej spółki Vantage Development, przejętej w 2019 r. przez TAG Immobilien. W odróżnieniu od Resi4Rent, strategia Vantage koncentruje się na budowaniu długoterminowego biznesu wynajmu mieszkań w Polsce. Do tej pory udało się stworzyć portfel 3,35 tys. lokali, a 1,45 tys. jest w trakcie budowy.

TAG immobilien – inwestor niemiecki czy globalny?

TAG Immobilien, właściciel Vantage Rent, to spółka giełdowa zarządzająca portfelem ponad 80 tys. mieszkań w Niemczech. Model działalności opiera się na długoterminowym wynajmie i wypłacie stabilnych dywidend, co zbliża go do funkcjonowania REIT-ów, choć formalnie nim nie jest. W akcjonariacie dominują globalne instytucje finansowe – m.in. BlackRock, Resolution Capital czy Norges Bank – a największy udziałowiec, posiadający ponad 8 proc., to fundusz emerytalny pracowników niemieckich instytucji publicznych.

Na potrzeby transakcji TAG zapewnił sobie finansowanie pomostowe w wysokości 600 mln euro, jednak planuje wykorzystać głównie środki własne.

Co faktycznie zostało sprzedane?

Warto podkreślić, że lokale sprzedane przez Resi4Rent powstały na działkach przeznaczonych formalnie pod zabudowę usługową. Pojawiły się głosy, że taka konstrukcja prawna otwiera pole do tworzenia mikroapartamentów. Jednak zgodnie z deklaracjami Echo Investment, lokale mają powierzchnię od około 25 m², co odpowiada minimalnym standardom mieszkań.

Odmienną strategię przyjęło Vantage Rent, realizując projekty wyłącznie na gruntach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Kupiony portfel charakteryzuje się wysokim obłożeniem – średnio 98 proc. – oraz rocznymi przychodami z czynszów na poziomie około 180 mln zł.

Jaka jest sytuacja finansowa vantage rent?

Dane finansowe pokazują stabilny rozwój platformy. W 2024 r. przychody z najmu wyniosły prawie 104 mln zł, a zysk brutto ze sprzedaży osiągnął 73,3 mln zł. Rok wcześniej wartości te były niższe – odpowiednio 68 mln zł i 45,3 mln zł. Vantage Rent wykazuje również regularne zobowiązania podatkowe – w 2024 r. zapłacono 26,6 mln zł podatku dochodowego.

Jak wygląda rynek PRS w Polsce?

Mimo rosnącego znaczenia inwestorów instytucjonalnych, polski rynek najmu zdominowany jest przez właścicieli indywidualnych, którzy kontrolują około 1,2 mln mieszkań. Segment PRS rozwija się dynamicznie, ale wciąż pozostaje niewielki – na koniec marca funkcjonowało 24,4 tys. lokali instytucjonalnych, 9,4 tys. było w budowie, a 4,6 tys. w planach.

Poza Resi4Rent i Vantage Rent do najważniejszych graczy należą Fundusz Mieszkań na Wynajem, Heimstaden oraz Life-Spot. Te pięć podmiotów odpowiada łącznie za ponad połowę całego rynku instytucjonalnego w Polsce.

Jakie znaczenie ma ta transakcja dla inwestorów i rynku?

Sprzedaż portfela Resi4Rent to kamień milowy w rozwoju sektora PRS w Polsce. To pierwsza transakcja na taką skalę obejmująca lokale już wynajęte i generujące stabilny strumień przychodów. Dla inwestorów instytucjonalnych jest to dowód, że rynek w Polsce dojrzewa i staje się atrakcyjny w długiej perspektywie.

Warto też zwrócić uwagę na pytanie, kto korzysta na tego rodzaju przedsięwzięciach. Choć pojawiają się głosy krytyczne o „wykupywaniu mieszkań przez zagraniczny kapitał”, faktyczne dane wskazują, że również polscy inwestorzy instytucjonalni – np. fundusze emerytalne poprzez udział w spółkach giełdowych – mogą pośrednio korzystać z dystrybucji zysków generowanych przez sektor PRS.

Podsumowanie

Transakcja między Resi4Rent a Vantage Rent to nie tylko największa do tej pory operacja na rynku PRS w Polsce, ale także istotny sygnał o rosnącej dojrzałości i atrakcyjności tego segmentu. Ustabilizowane portfele mieszkań na wynajem stają się aktywem, po które sięgają inwestorzy instytucjonalni, a Polska – choć wciąż na początku drogi – coraz bardziej wpisuje się w europejskie trendy..