Przeciekający dach, kto odpowiada - właściciel czy najemca?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• kto odpowiada za naprawę przeciekającego dachu w bloku, mieszkaniu lub magazynie na wynajem,
• kto pokrywa koszty naprawy dachu w bloku i skąd pochodzą środki na remonty części wspólnych,
• dlaczego lokatorzy nie mogą samodzielnie naprawiać dachu i jakie są ograniczenia prawne w tym zakresie.

Odsłuchaj artykuł:

Przeciekający dach w bloku to usterka, która może spowodować wiele problemów - zaczynając od uszkodzeń konstrukcyjnych i termoizolacyjnych, poprzez zagrożenie dla instalacji elektrycznej i sprzętów zasilanych energią elektryczną, po rozwój chorobotwórczych bakterii i grzybów. Co zrobić, gdy dach przecieka? Komu i gdzie zgłosić usterkę?

Kto odpowiada za naprawę przeciekającego dachu w bloku?

Samodzielna naprawa dachu w bloku nie wchodzi oczywiście w grę, ponieważ sprawa powinna być zgłoszona do osoby lub osób odpowiadających za nadzór nad budynkiem. W przypadku bloku będzie to spółdzielnia mieszkaniowa. Wielorodzinne budynki należące do wspólnoty mieszkaniowej wymagają zgłoszenia problemu do zarządcy lub zarządu budynku albo zajmującej się tym firmy. Zgłoszenie powinno być wykonane telefonicznie lub pisemnie, zawierać adres nieruchomości, dokładny opis problemu i dane zgłaszającego.

Warto też udokumentować szkody przez wykonanie zdjęć i filmów obrazujących skalę problemu. Dokumentacja powinna być wykonana przed sprzątaniem budynku. Jest to ważne szczególnie, gdy zniszczenia dotyczą konkretnych lokali i dokumentacja może być jednym z dowodów przy ubieganiu się o ewentualne odszkodowanie za starty. 

Gdy w grę wchodzą mieszkania na wynajem i właścicielem lokalu jest ktoś inny, a zamieszkujący tylko użytkuje na zasadzie wynajmu, o usterce powinien zostać poinformowany właściciel nieruchomości, który następnie ma obowiązek przekazać informację do administracji budynku. Podobnie jest, gdy chodzi o magazyny na wynajem - uszkodzenia dachu niezawinione przez najemcę powinny być natychmiast zgłaszane do właściciela nieruchomości, który musi podjąć odpowiednie kroki.

W jakim terminie administracja powinna podjąć działania po zgłoszeniu przecieku dachu?

Cieknący dach w bloku stanowi problem dla całego budynku, nie tylko dla osób, które zajmują lokale na najwyższych piętrach. Administracja powinna zareagować od razu, zabezpieczając zagrożone zalaniem miejsca i podjąć kroki w celu naprawienia usterki, a jeśli wymaga tego sytuacja - przeprowadzenia odpowiednich remontów.
 

Jak postępować, jeśli zarządca budynku nic nie zrobi z przeciekającym dachem lub planowane naprawy przeciągają się w czasie? Co robić, jeśli mimo zgłoszeń, nie zostają podjęte żadne działania? Zgłaszający usterkę powinien sporządzić pismo z ostatecznym wezwaniem do naprawy, wysłać je listem poleconym lub złożyć w biurze administracji. Jeśli i to nie odniesie skutku, sprawę należy zgłosić do inspektora nadzoru budowlanego, który powinien zlecić kontrolę. Ostatecznością jest wstąpienie na drogę sądową, gdy wszelkie zgłoszenia do administracji są notorycznie pomijane, a cieknący dach nadal stanowi problem. Również jak najszybciej powinna zareagować na zgłoszenie wspólnota mieszkaniowa. 

Kto ponosi koszty naprawy dachu w bloku?

Dach w bloku to część wspólna nieruchomości, dlatego koszty jego naprawy ponoszą właściciele wszystkich lokali, znajdujących się w budynku, proporcjonalnie do udziałów. Zwykle naprawy części wspólnych finansowane są z funduszów remontowych i wspólnych środków eksploatacyjnych. Za zlecenie i zorganizowanie konkretnych napraw odpowiada zarząd wspólnoty lub spółdzielnia mieszkaniowa. 

Lokatorzy nie mogą na własną rękę dokonywać napraw takich usterek, jak przeciekający dach. Spółdzielnia lub wspólnota są organami, które tym się zajmują. Jeżeli chodzi o lokale na wynajem, przeciekający dach musi być zgłoszony do właściciela mieszkania, a ten powinien dalej przekazać to administracji budynku.

Jak dochodzić odszkodowania za szkody spowodowane przeciekającym dachem?

Czy można uzyskać odszkodowanie za przeciekający dach i jak się o to starać? Poszkodowany, którego lokal uległ zniszczeniu w wyniku przeciekającego dachu, może domagać się odszkodowania od  ubezpieczyciela wspólnoty lub spółdzielni. Odszkodowanie z polisy OC spółdzielni wymaga uzyskania danych polisy, a następnie złożenia dokumentów (formularz online, protokół sporządzony przez administrację, ewentualne dowody w postaci zdjęć) potwierdzających szkody spowodowane przez przeciekające dach w bloku. Odszkodowanie powinno zostać przyznane do 30 dni od zgłoszenia, a ubezpieczyciel najpierw wyśle rzeczoznawcę, który ustali faktyczny koszt napraw. 

Jeżeli lokator posiada własną polisę ubezpieczeniową, może domagać się odszkodowania od swojego ubezpieczyciela. Obowiązkiem wspólnot i spółdzielni oferujących mieszkania, lokale i domy na wynajem jest zapewnienie idealnego stanu technicznego budynków, dlatego wszelkie usterki należy kierować do osób zarządzających budynkami.

Podsumowanie

Artykuł przedstawia praktyczny poradnik dotyczący postępowania w przypadku przeciekającego dachu w bloku. Omówiono w nim, kto odpowiada za naprawę usterek (spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota lub zarządca budynku), w jaki sposób i w jakim terminie zgłaszać problem oraz jakie kroki podjąć, jeśli administracja nie reaguje. Wyjaśniono również kwestie finansowania napraw – koszty pokrywają właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów, a naprawy zlecają spółdzielnie lub wspólnoty. Ponadto, opisano procedurę dochodzenia odszkodowania za szkody spowodowane przeciekającym dachem, zarówno z polisy wspólnoty, jak i własnego ubezpieczenia lokatora.