Przeciekający dach, kto odpowiada - właściciel czy najemca?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• kto odpowiada za naprawę przeciekającego dachu w bloku, mieszkaniu lub magazynie na wynajem,
• kto pokrywa koszty naprawy dachu w bloku i skąd pochodzą środki na remonty części wspólnych,
• dlaczego lokatorzy nie mogą samodzielnie naprawiać dachu i jakie są ograniczenia prawne w tym zakresie.

Odsłuchaj artykuł:

Przeciekający dach w bloku to usterka, która może spowodować wiele problemów - zaczynając od uszkodzeń konstrukcyjnych i termoizolacyjnych, poprzez zagrożenie dla instalacji elektrycznej i sprzętów zasilanych energią elektryczną, po rozwój chorobotwórczych bakterii i grzybów. Co zrobić, gdy dach przecieka? Komu i gdzie zgłosić usterkę?

Kto odpowiada za naprawę przeciekającego dachu w bloku?

Dach w bloku: zgłoszenie do spółdzielni albo zarządcy nieruchomości. Samodzielna naprawa dachu w bloku nie wchodzi oczywiście w grę, ponieważ sprawa powinna być zgłoszona do osoby lub osób odpowiadających za nadzór nad budynkiem. W przypadku bloku będzie to spółdzielnia mieszkaniowa. Wielorodzinne budynki należące do wspólnoty mieszkaniowej wymagają zgłoszenia problemu do zarządu wspólnoty albo do firmy, której powierzono zarządzanie - to zarządca nieruchomości prowadzi książkę obiektu i dokumentację techniczną budynku, zamawia przeglądy i uruchamia naprawy. Nie jest to kwestia jego dobrej woli: prawo budowlane w art. 61 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym i zapewnienia bezpiecznego użytkowania również wtedy, gdy budynek uszkodzą silne wiatry czy intensywne opady. Zgłoszenie powinno być wykonane telefonicznie lub pisemnie, zawierać adres nieruchomości, dokładny opis problemu i dane zgłaszającego.

Warto też udokumentować szkody przez wykonanie zdjęć i filmów obrazujących skalę problemu. Dokumentacja powinna być wykonana przed sprzątaniem budynku. Jest to ważne szczególnie, gdy zniszczenia dotyczą konkretnych lokali i dokumentacja może być jednym z dowodów przy ubieganiu się o ewentualne odszkodowanie za starty. 

Gdy w grę wchodzą mieszkania na wynajem i właścicielem lokalu jest ktoś inny, a zamieszkujący tylko użytkuje je na zasadzie wynajmu, o usterce powinien zostać poinformowany właściciel nieruchomości, który następnie ma obowiązek przekazać informację do administracji budynku. Podział obowiązków między wynajmującym a najemcą wynika z Kodeksu cywilnego i z umowy najmu. Kodeks cywilny w art. 662 § 1 nakazuje wynajmującemu wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania najmu. Najemcę obciążają wyłącznie nakłady połączone ze zwykłym używaniem lokalu - art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów wymienia tu drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian oraz drobne naprawy instalacji zapewniających światło, ogrzewanie, dopływ i odpływ wody. Przeciekający dach nie mieści się w żadnej z tych kategorii, więc odpowiada właściciel, a nie najemca - wyjątkiem jest sytuacja, w której to najemca sam uszkodził pokrycie. Umowa najmu może ten podział obowiązków naprawczych doprecyzować lub zmienić, a przy najmie całego budynku strony mogą umówić się inaczej, ale w mieszkaniu w bloku dach po prostu nie jest częścią wynajmowanego lokalu.

Co zrobić, jeśli właściciel wynajmowanego mieszkania zwleka ze zgłoszeniem sprawy do wspólnoty i z naprawą? Kodeks cywilny daje najemcy trzy narzędzia. Po pierwsze, art. 663 pozwala wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin na wykonanie napraw, a po jego bezskutecznym upływie - wykonać konieczne naprawy na koszt wynajmującego. Po drugie, w ramach rękojmi za wady rzeczy najętej najemca może żądać obniżenia czynszu za czas trwania wady, jeśli ogranicza ona przydatność lokalu do umówionego użytku (art. 664 § 1); zawilgocona ściana w sypialni to klasyczny przykład takiej wady. Po trzecie, gdy wady uniemożliwiają korzystanie z lokalu, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (art. 664 § 2). Wszystkie te uprawnienia odpadają, jeśli najemca wiedział o wadzie już w chwili zawierania umowy najmu - dlatego stan lokalu warto opisać w protokole zdawczo-odbiorczym.

Osobna ścieżka otwiera się, gdy blok jest nowy. Jeśli dach przecieka z powodu wady wykonawczej, a od wydania mieszkań nie minęło pięć lat, właścicielom lokali przysługuje rękojmia wobec dewelopera - kodeks cywilny przewiduje przy wadach nieruchomości pięcioletni okres rękojmi liczony od dnia wydania rzeczy kupującemu. W praktyce ekspertyzę zamawia zarząd wspólnoty lub zarządca nieruchomości, ale sama wspólnota nie ma (bez dodatkowych formalności) możliwości pozwania dewelopera z tytułu wad nieruchomości wspólnej - potrzebuje cesji, czyli pisemnego przelewu uprawnień od właścicieli poszczególnych lokali (zobacz: Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r. - sygn. akt: III CZP 48/04). Załatwianie tematu cesji powinno zacząć się więc po pierwszym przecieku, a nie po np.

 

W jakim terminie administracja powinna podjąć działania po zgłoszeniu przecieku dachu?

Cieknący dach w bloku stanowi problem dla całego budynku, nie tylko dla osób, które zajmują lokale na najwyższych piętrach. Administracja powinna zareagować od razu, zabezpieczając zagrożone zalaniem miejsca i podjąć kroki w celu naprawienia usterki. Prawo budowlane nie wyznacza jednego sztywnego terminu na usunięcie przecieku, ale narzuca rytm kontroli: art. 62 nakazuje sprawdzać co najmniej raz w roku stan techniczny elementów budynku narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne - a więc właśnie pokrycia dachowego i obróbek blacharskich - oraz co najmniej raz na pięć lat badać stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu. Protokoły z tych przeglądów są najmocniejszym dowodem w sporze z zarządcą nieruchomości, bo pokazują czarno na białym, od kiedy o usterce było wiadomo. Masz prawo poprosić o wgląd w nie.
 

Jak postępować, jeśli zarządca budynku nic nie zrobi z przeciekającym dachem lub planowane naprawy przeciągają się w czasie? Co robić, jeśli mimo zgłoszeń, nie zostają podjęte żadne działania? Zgłaszający usterkę powinien sporządzić pismo z ostatecznym wezwaniem do naprawy, wysłać je listem poleconym lub złożyć w biurze administracji. 

Jeśli i to nie odniesie skutku, sprawę należy zgłosić do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego - to on jest organem pierwszej instancji w sprawach stanu technicznego obiektów budowlanych. Po kontroli inspektor może wydać decyzję nakazującą usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości i wyznaczyć termin ich wykonania (art. 66 Prawa budowlanego), a gdy budynek zagraża życiu, zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia - zakazać użytkowania obiektu lub jego części. Od takiej decyzji przysługuje odwołanie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego, a następnie skarga do sądu administracyjnego. Można też złożyć pozew do sądu cywilnego domagając się rekompensaty poniesionych szkód (np. zalanych mebli). Warto rozdzielić obie ścieżki: nadzór budowlany zajmuje się wyłącznie stanem technicznym budynku i nie przyzna nikomu odszkodowania, a sąd cywilny rozstrzyga o pieniądzach i o obowiązku naprawienia szkody. Również jak najszybciej powinna zareagować na zgłoszenie wspólnota mieszkaniowa. 

Kto ponosi koszty naprawy dachu w bloku?

Dach w bloku to część wspólna nieruchomości, dlatego koszty jego naprawy ponoszą właściciele wszystkich lokali, proporcjonalnie do udziałów. Podstawą jest ustawa o własności lokali: zgodnie z jej art. 3 ust. 2 nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - czyli dach, konstrukcja, elewacja czy klatka schodowa. Art. 12 ust. 2 tej samej ustawy przesądza, że wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej właściciele ponoszą w stosunku do swoich udziałów, a udział odpowiada stosunkowi powierzchni lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi do powierzchni wszystkich lokali w budynku. Nie ma więc znaczenia, na którym piętrze mieszkasz - właściciel kawalerki na parterze dokłada się do remontu dachu na tych samych zasadach co sąsiad z ostatniej kondygnacji, tyle że mniej, bo ma mniejszy udział.

Zwykle naprawy części wspólnych finansowane są z funduszów remontowych; w spółdzielniach obowiązek tworzenia funduszu na remonty wynika wprost z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Za zlecenie i zorganizowanie konkretnych napraw odpowiada zarząd wspólnoty lub spółdzielnia mieszkaniowa. W małej wspólnocie (maksymalnie 3 lokale) nie ma zarządu, więc właściciele organizują remont sami.
 

Generalny remont dachu to czynność przekraczająca zwykły zarząd, która w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej (min. 4 lokale) będzie wymagała uchwały większości członków (art. 22 ustawy o własności lokali), a w małej wspólnocie - jednomyślności (art. 199 kodeksu cywilnego).

Lokatorzy nie mogą na własną rękę dokonywać napraw takich usterek, jak przeciekający dach. Powód jest konkretny: wymiana pokrycia czy naprawa konstrukcji to roboty budowlane w rozumieniu Prawa budowlanego, czyli prace polegające na budowie, przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu, a sam remont ustawa definiuje jako odtworzenie stanu pierwotnego, które nie jest zwykłą bieżącą konserwacją. Takie prace zleca się wykonawcy na podstawie decyzji wspólnoty lub spółdzielni i rozlicza z funduszu remontowego. Samodzielne wejście na dach oznacza w praktyce ingerencję w cudzą część nieruchomości i realne ryzyko, że poniesiony koszt nigdy nie zostanie zwrócony, a przy wypadku odpowiedzialność spadnie na osobę, która się tego podjęła. Jeżeli chodzi o lokale na wynajem, przeciekający dach musi być zgłoszony do właściciela mieszkania, a ten powinien dalej przekazać to administracji budynku - najemca nie ma własnej drogi do wspólnoty, bo nie jest właścicielem lokalu i nie łączy go z nią żaden stosunek prawny.

Jak dochodzić odszkodowania za szkody spowodowane przeciekającym dachem?

Czy można uzyskać odszkodowanie za przeciekający dach i jak się o to starać? Poszkodowany, którego lokal uległ zniszczeniu w wyniku przeciekającego dachu, kieruje roszczenie do ubezpieczyciela wspólnoty lub spółdzielni (o ile wspólnota lub spółdzielnia posiada polisę OC). Możliwe jest też dochodzenie roszczeń z obowiązkowego OC zarządcy nieruchomości, jeśli zarządcy można przypisać odpowiedzialność. Zgłoszenie z polisy OC wymaga uzyskania danych polisy, a następnie złożenia dokumentów (formularz zgłoszenia szkody, protokół sporządzony przez administrację, dowody w postaci zdjęć) potwierdzających szkody. Kodeks cywilny daje ubezpieczycielowi 30 dni od zawiadomienia o szkodzie na wypłatę (art. 817 § 1); jeśli w tym terminie nie da się wyjaśnić okoliczności, bezsporną część świadczenia i tak musi wypłacić w ciągu tych 30 dni, a resztę w ciągu 14 dni od dnia, w którym wyjaśnienie sprawy było możliwe. Ubezpieczyciel najpierw wyśle rzeczoznawcę, który ustali faktyczny koszt napraw.

Jeżeli lokator posiada własną polisę ubezpieczeniową, może domagać się odszkodowania od swojego ubezpieczyciela. Zanim jednak złożysz dokumenty, opisz szkodę do końca - zalanie rzadko kończy się na plamie na suficie. Po kilku dniach w przemoczonej przegrodzie pojawia się pleśń, czyli grzyby pleśniowe rozwijające się na wilgotnym tynku, za meblami i pod wykładziną; ich zarodniki mogą nasilać alergie i objawy astmy, a usunięcie skutków wymaga osuszenia przegrody, skucia tynku i odgrzybienia, nie samego przemalowania ściany. Zawilgocenie i pleśń wpisz do protokołu szkody razem ze zdjęciami i pomiarem wilgotności - inaczej rzeczoznawca wyceni wyłącznie malowanie.

Ze zgłoszeniem nie należy zwlekać, bo roszczenia ulegają przedawnieniu. Roszczenie o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym - a tym jest zalanie mieszkania wskutek zaniedbania zarządcy - przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym poszkodowany dowiedział się o szkodzie i o osobie obowiązanej do jej naprawienia, przy czym nie później niż po dziesięciu latach od samego zdarzenia (art. 442(1) § 1 Kodeksu cywilnego). Roszczenia z umowy ubezpieczenia przedawniają się natomiast po trzech latach (art. 819 § 1). Jeśli ubezpieczyciel odmówi wypłaty albo zaniży kwotę, kolejnym krokiem jest pozew - pismo, w którym wskazujesz stronę pozwaną, żądaną kwotę i dowody: protokół szkody, zdjęcia, kosztorys, korespondencję ze zgłoszeniami. Sąd bada wtedy nie tylko rozmiar szkody, ale i to, czy zarządca reagował na wcześniejsze zgłoszenia - dlatego każde pismo warto wysyłać listem poleconym.

Podsumowanie

Artykuł przedstawia praktyczny poradnik dotyczący postępowania w przypadku przeciekającego dachu w bloku. Omówiono w nim, kto odpowiada za naprawę usterek (spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota lub zarządca budynku), w jaki sposób i w jakim terminie zgłaszać problem oraz jakie kroki podjąć, jeśli administracja nie reaguje. Wyjaśniono również kwestie finansowania napraw – koszty pokrywają właściciele lokali proporcjonalnie do udziałów, a naprawy zlecają spółdzielnie lub wspólnoty. Ponadto, opisano procedurę dochodzenia odszkodowania za szkody spowodowane przeciekającym dachem, zarówno z polisy wspólnoty, jak i własnego ubezpieczenia lokatora.