Własne „M” od dewelopera bez wkładu? W Warszawie?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• za ile można kupić mieszkanie bez wkładu własnego w programie Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy?
• ile jest nowych mieszkań w stolicy, które kwalifikują się do zakupu bez wkładu?
• czy bez wkładu własnego można w Warszawie kupić nie tylko nową kawalerkę?

Odsłuchaj artykuł:

Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy (RKM) przyspiesza. Tylko w pierwszej połowie 2026 r. udzielono ok. 13 750 rodzinnych kredytów, co stanowiło prawie 30% wszystkich umów podpisanych od początku trwania programu (maj 2022 r.). Możliwość kupienia „M” bez wkładu własnego i umorzenie części kapitału (zadłużenia) po narodzinach dziecka brzmią kusząco, szczególnie że październik 2026 r. przyniósł kolejne wzrosty limitów cen 1 mkw. Nie zmieniły się jednak limity gwarancji BGK, a tym samym maksymalna wartość nieruchomości kupowanej bez wkładu ... Czy to oznacza, że nie wszyscy znajdą odpowiednie lokum? Sprawdziliśmy.

Limity RKM dla Warszawy już wcale nie takie niskie

Program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy wbrew swojej nazwie jest dostępny nie tylko dla par, ale również singli. Jednak niezależnie od sytuacji osobistej uczestnika tego programu, obowiązują ograniczenia ceny kupowanego mieszkania. Chodzi o:

 

• limity ograniczające cenę zakupu 1 mkw. mieszkania
• łączną cenę zakupu wynikającą z poziomu wkładu własnego i gwarancji BGK

 

Obecny warszawski limit ceny 1 mkw kupowanego lokum nie jest problemem. Wynosi on bowiem: 17 497,70 zł/mkw (nowe mieszkania) oraz 16 247,87 zł/mkw (mieszkania z rynku wtórnego). Dane Tabelaofert wskazują, że około połowa nowych warszawskich mieszkań na sprzedaż ma cenę ofertową 1 mkw poniżej aktualnego limitu RKM.

Lokal za maksymalnie 500 000 zł - skąd ta zasada?

Twórcy programu RKM przewidzieli jeszcze jedno ograniczenie, które jest szczególnie bolesne w przypadku dużych miast. Wiąże się ono z gwarancją BGK. Gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego to zastępujące wkład własny poręczenie spłaty kredytu (w części przekraczającej 80% wartości mieszkania). Opisywana gwarancja zadziała, jeśli nabywca mieszkania będzie miał poważne problemy ze spłatą kredytu mieszkaniowego w programie RKM. Wtedy bank, który jest kredytodawcą otrzyma od BGK określoną część niespłaconego długu.

 

Bank komercyjny uczestniczący w programie RKM (np. PKO BP lub Pekao) dzięki gwarancji BGK może nam pożyczyć środki nawet na 100% wartości mieszkania. Ale jest pewien „haczyk”. Otóż gwarancja BGK wynosi maksymalnie do 100 000 zł - niezależnie od miejsca zakupu mieszkania. Poza tym, jeśli kupujemy lokum w programie RKM, to suma gwarantowanej części kredytu i ewentualnego wkładu własnego musi wystarczyć na pokrycie 20% ceny zakupu.

 

W związku z powyższym, na kredyt RKM bez wkładu własnego kupimy mieszkanie za cenę wynoszącą maksymalnie 500 000 zł (korzystając wtedy z maksymalnej gwarancji BGK równej 100 000 zł). W przypadku „M” kosztującego 600 000 zł, zabrakłoby 20 000 zł wkładu - potrzebnego oprócz gwarancji BGK na poziomie 100 000 zł. Skoro już wiadomo, z czego wynika ograniczenie maksymalnej ceny zakupu, warto sprawdzić, jak wpływa ono na wybór nowych mieszkań w Warszawie.  

Tutaj znajdziesz dużo więcej informacji na temat programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy >

Stołeczna oferta nieduża, ale całkiem zróżnicowana

Przywołajmy jeszcze raz dane portalu Tabelaofert, z których wynika, że obecnie około połowa warszawskich mieszkań z rynku pierwotnego kosztuje poniżej 17 497,70 zł/mkw, czyli mniej niż limit RKM. Dołóżmy do tego znacznie mniej optymistyczną informację, że co drugie stołeczne mieszkanie jednopokojowe od dewelopera kosztuje ponad 575 000 zł. Z tą wiedzą, kiedy zabieramy się do filtrowania ofert, jeszcze bardziej doceniamy fakt, że udało się znaleźć 176 nowych mieszkań kwalifikujących się do programu RKM bez rabatu i przy zerowym wkładzie własnym kredytobiorcy (dane z 20 października 2026 r.).

 

Największy wybór nowych mieszkań bez wkładu własnego zapewniają następujące stołeczne inwestycje:   

 

• Osiedle Libero (NAPOLLO) - 12 mieszkań
• Osiedle Salvia (NAPOLLO) - 11 mieszkań
• Osiedle MONO (NAPOLLO) - 10 mieszkań
• Aroniowa Vita (DEVELIA S.A.) - 19 mieszkań
• Mochtyńska - bud. A2 (WIŚNIEWSCY) - 17 mieszkań
• Home Factory etap IV (MOSTOSTAL S.A.) - 12 mieszkań
• Orneko (EQUILIS POLAND) - 12 mieszkań
• Piastova Osada 2 (VICTORIA DOM) - 10 mieszkań
• Riviera 5 (MARVIPOL DEVELOPMENT) - 9 mieszkań
• Park Leśny Rembertów - L1 L2 - 8 mieszkań
• Głębocka Vita (DEVELIA S.A.) - 7 mieszkań

 

Osoby obserwujące stołeczny rynek raczej nie będą zaskoczone faktem, że najwięcej nowych mieszkań bez wkładu własnego można znaleźć na Białołęce (121 ofert). Co ważne, mówimy o inwestycjach z różnych części wspomnianej dzielnicy (przykłady: Osiedle MONO - Tarchomin, Osiedle Libero - Grodzisk, Osiedle Salvia - Kobiałka). Prócz tego nowe „M” z programu RKM dostępne bez wkładu znajdziemy chociażby na terenie Pragi-Północ (23 oferty) i Ursusa (16 ofert).

 

Warto podkreślić, że stołeczne nowe mieszkania dostępne na kredyt i bez wkładu własnego nie są wyłącznie kawalerkami. W tej grupie znajdziemy też mieszkania dwupokojowe, które liczą sobie do 42 mkw (przykład: Osiedle Salvia). Wspomniane Osiedle Salvia to jedna z inwestycji zapewniających największy wybór „dwójek” bez wkładu własnego (obok trzech innych projektów: Mochtyńska - bud. A2, Orneko oraz Aroniowa Vita). 

 

Co jeszcze może nam powiedzieć nowa, inteligentna wyszukiwarka Tabelaofert? Na przykład to, że 124 lokale mieszczące się (bez rabatu) w ograniczeniach cenowych RKM posiadają balkon, taras lub loggię. Ogródek przynależy do kolejnych 37 mieszkań. Czasem w inwestycji dostępne są wszystkie opcje (balkon, taras i ogródek) - przykład to Osiedle Libero. W ofercie znajdziemy też mieszkania oddalone od przystanku komunikacji miejskiej o najwyżej 150 metrów (przykład: Osiedle MONO).

Nawet mały wkład oznacza dużo większe możliwości

Nie da się ukryć, że zasady programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy premiują mieszkańców mniejszych miast. W przypadku Warszawy, problematyczne okazuje się ograniczenie ceny mieszkania kupowanego bez żadnego wkładu własnego (do 500 000 zł). Pamiętajmy jednak, że osoba posiadająca skromne 15 000 zł wkładu własnego, przesuwa swoją granicę ceny zakupu w programie RKM do 575 000 zł. Taka zmiana oznacza wzrost liczby dostępnych mieszkań deweloperskich do ponad 700 lokali w całej Warszawie. Rośnie też maksymalny metraż „M” oferowanych przez deweloperów (do 47 mkw). Innymi słowy, nawet niewielki wkład własny może zrobić dużą różnicę w programie RKM.

Podsumowanie

Mimo ograniczenia ceny (500 000 zł) narzucanego przez zasady programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, w Warszawie można znaleźć nowe mieszkania dostępne bez wkładu własnego. Oferta takich lokali jest nieduża, ale dość zróżnicowana. Znajdziemy w niej również mieszkania dwupokojowe, a wniesienie małego wkładu własnego (np. 15 000 zł - 20 000 zł) mocno zwiększa możliwości zakupowe.